宜昌市东某实业有限公司与上海爱某投资管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌市东某实业有限公司，住所地宜昌市高新区发展大道13号。
法定代表人：张世柏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘成、谭震宇，湖北汉宜律师事务所律师。
被告：上海爱某投资管理有限公司，住所地上海市虹口区四川北路1717号M层。
法定代表人：蔡署珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱小博，男，该公司员工。

原告宜昌市东某实业有限公司（以下简称东某公司）与被告上海爱某投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东某公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认《宜昌水悦城租赁合同》已于2017年2月15日解除；2、判令被告立即恢复房屋原状；3、判令被告支付拖欠的租金216017.49元及滞纳金（按每天0.5%计算至实际清偿之日止）；支付违约金235958.47元；支付房屋占用费（自2017年2月15日起按每天2037.90元标准计算至返还之日止）；4、判令被告返还装修补贴款200万元。
事实与理由：原、被告于2014年12月18日签订《宜昌水悦城租赁合同》，约定原告将位于宜昌市水悦城二楼的1220.30㎡店铺出租给被告使用，租金1.67元/日/平米，租期五年，原告给被告装修补贴200万元。同时约定：若被告擅自停业3日或拖欠租金超过1个月，原告可解除合同，且被告需赔偿拖欠的租金和滞纳金、违约金、退还装修补贴，恢复开店铺位原状，并承担房屋占用费。合同签订后，原告履行了全部义务，但被告自2016年11月以来拖欠租金且擅自停业至今，原告多次催告仍拒绝履行。原告遂于2017年2月15日书面函告被告解除双方的房屋租赁合同。为维护原告的合法权益，请依法判令如前所请。
上海爱某投资管理有限公司辩称：1、被告未按时支付租金是因公司负责人出了事故，被告的店铺是原告要求关门的，并非被告擅自关门；2、原告支付的200万元装修补贴款，被告与装修公司的合同价款是120万元，已经实际支出96万元，不可能全额返还；3、原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。
经审理查明，2014年12月18日，原、被告签订《宜昌水悦城租赁合同》，约定原告（甲方）将水悦城二楼1220.3㎡的商铺出租给被告（乙方）从事经营，第1、2年租金1.67元/日/平方米，租期5年，履约保证金5万元。合同还对如下内容进行了约定：合同的解除：第14条第1款乙方拖欠租金超过1个月的，甲方在催告7个工作日后，有权解除合约；开店铺位的闲置：第16条第1款乙方在放弃营业或未征得甲方同意擅自停业3日以上的，甲方不需要另行通知，有权提前终止合同；提前解约：第18条第1款乙方在本合同履行期间内，可以提前6个月书面提出解约请求，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金；迟延赔偿金：第32条乙方不及时交纳租金的，按应付租金每天加收0.5%的滞纳金；合同解约赔偿金：第33条第1款乙方在营业开始日前要求解约的，因乙方的行为违反本合同第14条（1款、9款除外）和第16条而使合同解除的，乙方交付的保证金不予返还，乙方还应支付恢复原状的费用和赔偿甲方的利益损失；第2款营业开始后，因乙方违反本合同第14条（1款、9款除外）规定使得甲方解除合同的、乙方根据破产法等法律法规解除本合同的、因乙方的责任使合同因第16条而终止的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金；租金：第35条甲方每月月末日对乙方交纳的销售款进行统计，扣除租金、管理费、促销费等其他费用后，在次月的15日至20日将余款汇入乙方指定的银行账户。
合同附件中还约定：1、免除被告自2015年3月1日起六个月的租金或抽成；2、原告给予被告200万元的装修补贴，如被告合同期内提前解约，则需赔偿原告200万元的装修补贴。
合同签订后，原告从2015年1月9日至6月10日陆续向被告转账支付装修补贴款175万元。双方协商后将余款25万元冲抵了被告2016年4月至7月的租金。被告为装修实际支付96万元。
同时查明，被告从2015年4月开始营业。因被告从2016年11月起拒付租金，原告于2017年2月3日以水悦城名义书面通知被告：依原合同第14条相关规定，因被告长期拖欠租金，现函告解除原合同。同月15日原告再次书面通知被告，按合同第14条规定解除合同。
还查明，原、被告于2017年6月9日达成调解协议：1、双方确认租赁合同于2017年2月15日解除；2、原告自行拆除房屋装修，被告在2017年6月30日前支付原告10万元拆除费用，逾期按每月百分之二支付违约金；3、房屋占用费计算至本协议签订之日，房屋的装修装饰及残留物由原告处置。
上述事实，有《宜昌水悦城租赁合同》、合同解除通知函、发票、协议书及庭审笔录等证据证实。

本院认为，原、被告签订的《宜昌水悦城租赁合同》及庭审后签订的协议书均是双方的真实意思表示，合法有效。原告要求确认双方之间的租赁合同于2017年2月15日解除、要求被告恢复房屋现状和支付房屋占用费的请求，双方已自愿达成协议，本院对协议内容予以确认。被告从2016年11月1日起拒付租金，至租赁合同解除之日2017年2月15日，共拖欠租金216017元（1220.3㎡×1.67元×106天），原告要求按每天0.5%计算拖欠租金的滞纳金，该滞纳金实为逾期付款的违约金，被告认为标准过高并要求调整，本院将违约金调整为：按拖欠租金的同期银行贷款利率的四倍计算。房屋占用费从2017年2月16日至2017年6月9日共232320元（1220.3㎡×1.67元×114天）。据此，本案的争议焦点为：合同解除的违约金数额和是否应返还装修补贴款？
关于合同解除的违约金问题。被告未按时交纳租金致使原告依约定解除合同，被告已构成违约，原告要求其承担提前解除合同的违约责任的请求符合法律规定。根据合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告的违约行为致使原告的可得利益受损，被告将房屋交还给原告后，原告需要时间另行招租，其损失确定为三个月租金为宜。原告按合同约定主张三个月租金加5万元履约保证金的违约金，已过分高于原告的实际损失，被告要求予以调整的辩称意见，本院予以采纳，被告应向原告支付的违约金为183411元（1220.3㎡×1.67元×90天）。双方约定的履约保证金具有违约金性质，在适用时，两者不能重复使用，扣除被告已经支付的5万元履约保证金后，还应向原告支付133411元违约金。
关于装修补贴款的返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方约定原告给予被告装修补贴款200万元，现被告实际使用96万元，余104万元，余款系“尚未履行”部分，根据上述法律规定，被告应将余款104万元返还给原告。根据《最高人民法院

的解释》第十一条规定：“……合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”被告为装修消费的96万元已经与租赁房屋形成了附合，被告本应租赁五年，现实际只租赁了两年半，扣减被告占用房屋期间内消耗的装饰装修价值后，本院酌定房屋装修的残余价值为48万元，该残余价值应由被告赔偿给原告。故被告应向原告合计返还装修补贴款152万元。


综上，依据《
中华人民共和国合同法》第
六十条、第
九十三条、第
九十七条、第
一百零七条、第
一百一十四条、第
二百三十六条、《最高人民法院

的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：

一、确认原、被告之间的《宜昌水悦城租赁合同》于2017年2月15日解除；
二、被告上海爱某投资管理有限公司支付原告宜昌市东某实业有限公司拆除费10万元；
三、被告上海爱某投资管理有限公司支付原告宜昌市东某实业有限公司房屋租金216017元，违约金133411元，房屋占用费232320元，三项合计581748元，并以拖欠的租金为基数，从拖欠之日起到本判决确定的给付之日止，按银行同期贷款利率的四倍支付利息；
四、被告上海爱某投资管理有限公司返还原告宜昌市东某实业有限公司装修款152万元；
上述款项于在本判决生效后十五日内支付。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告宜昌市东某实业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费27848元，由原告宜昌市东某实业有限公司负担3150元，被告上海爱某投资管理有限公司负担24698元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　刘青春 审　判　员　　梅　艳 人民陪审员　　徐振安

书记员：钟飞