宜昌居然之家家居建材市场有限公司与徐某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌居然之家家居建材市场有限公司，住所地宜昌市西陵区发展大道69号，统一社会信用代码91420500326041822P。法定代表人：卢治中，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴艳妮，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张鸿颉，湖北光年律师事务所律师。被告：徐某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住重庆市云阳县。

原告宜昌居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）与被告徐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴艳妮、张鸿颉，被告徐某某到庭参加诉讼。现已审理终结。居然之家向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年8月1日签订的《居然之家招商合同<2015版>》（合同号：DS86—4763370001）于2018年5月31日解除；2.被告立即支付原告租金41768.82元（截至2018年5月31日，共欠租金94768.82元，用40000元保证金和代收货款13000元抵扣后的余额）、物业费4739.70元（2018年4月、5月）、市场管理费1944元（2018年4月、5月）、服务升级卡300元；3.被告退还原告减免的2017年11月的租金23661元；4.被告按二个月租金标准支付原告违约金48899.13元；5.原告对于前述第2项至第4项诉讼请求的全部款项，从2018年6月1日起至付清之日起，按银行同期贷款利率支付资金占用利息；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月1日，居然之家与徐某某签订招商合同，约定将宜昌市易中店一号楼第四层的摊位号为DS86－4－027的场地出租给徐某某经营销售实木家具，租赁期334天，自2017年8月1日至2018年6月30日止，约定了租金、物业费、市场管理费、违约责任等内容。徐某某交纳了保证金4万元，居然之家也交付了场地。徐某某从2017年11月起开始拖欠租金，现尚欠诉请款项未予支付，居然之家多次催要未果，2018年5月31日电话通知徐某某解除合同，并于2018年6月1日向徐某某寄送解除合同通知书。请求法院支持其诉请。徐某某辩称：1.无能力支付租金；2.不清楚服务升级卡；3.被告曾口头告知可减免2个月租金，已减免的2017年11月租金不应退还，还应少付一个月租金；4.违约金不应支付；5.居然之家应退还合同保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，居然之家（甲方）与徐某某（乙方）签订《居然之家招商合同<2015版>》（合同号：DS86—4763370001），约定：居然之家将位于宜昌易中店一号楼四层，面积为388.52平方米，摊位号为DS86－4－027的场地（以下简称027场地）出租给徐某某经营“赛纳枫情”品牌的实木家具销售，租赁期334天，租赁期限自2017年8月1日起至2018年6月30日止，每平方米日租金2.03元、日物业管理费0.20元，均为每2个月一付，付款时间为每个付款周期的上月25日之前，每月15日之前缴纳市场管理费972元；第十二条约定“乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同”；第五十三条第2项违约责任约定“除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金”；保证金4万元，当乙方所售商品或提供的服务存在问题时，甲方有权直接动用保证金对消费者进行先行赔付，当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，合同期满后，甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额（不计利息）返还乙方。合同附件二第四条关于“三包”约定，三包有效期为三年，即90日内出现质量问题，消费者可以选择免费修理、换货或退货；180日内出现质量问题，消费者可以选择免费修理或换货；在三包余下期限内出现质量问题，由商家负责免费修理。合同签订后，徐某某交纳保证金4万元，承租并交纳租金和市场管理费，后因经营亏损，于2018年5月28日将店铺商品搬空撤场，居然之家同月31日向徐某某寄送《解除<居然之家招商合同（2015）版>通知书》，通知其2018年5月31日解除合同，6月8日前办理撤场手续并交付场地，6月10日前支付全部欠付租金和其他款项。徐某某于2018年6月4日收到该通知。居然之家2017年9月28日减免了该场地2017年11月的租金23661元。徐某某至今尚欠2017年12月和2018年1月的租金46658.12元、2018年4月和5月的租金48110.70元，欠2018年4月、5月的物业费4739.70元和市场管理费1944元。居然之家代收徐某某2018年5月的销售款13000元尚未支付。同时查明，徐某某与居然之家还签订了《居然之家招商合同<2015版>》（合同号：DS86—4763370002），承租易中店一号楼四层，面积为454.31平方米，摊位号为DS86－4－006的场地（以下简称006场地）经营品牌为“A家”的实木家具，并交纳了保证金4万元，“A家”展厅的家具已被居然之家封存。另查明，2018年4月17日，徐某某与居然之家招商部经理宋小力微信聊天时，徐某某：“宋经理，我的租金不对哟”；宋小力：“要不，你拿着你的单子上来，我们核对一下”；徐某某：“A家是交一免一，塞纳是免租2月，塞纳还差一个月，那A家就多交了一个月”；宋小力：“你拿着单子上来跟我对一下吧”。

本院认为，一、关于合同解除的问题。双方合同约定徐某某逾期支付租金时，居然之家可终止合同并收回出租场地，现徐某某自2017年12月起开始拖欠租金，2018年3月25日前未按期交纳4、5月租金，终止合同的约定情形已出现，居然之家向徐某某提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自徐某某2018年6月4日收到解除通知时解除。二、关于租金、物业费、市场管理费、服务升级卡的问题。居然之家据合同主张租金、物业费和市场管理费，徐某某辩称应免交2个月租金，其他无异议。本院认为，双方对于如何减免租金虽无书面约定，徐某某提交的与宋小力的微信聊天截图，能证明居然之家同意徐某某可减免2个月租金的事实，但减免2个月租金是从合同约定的11个月承租期还是从实际承租的10个月承租期中进行减免并无证据证明，居然之家对2017年11月的租金已减免，另外约定减免的1个月租金因并未明确时间，徐某某辩称应从实际承租的10个月中扣减2个月无事实依据，本院不予支持。根据居然之家提交的市场收据、收据、代收款返款对账单，能证明徐某某欠付租金94768.82元、物业费4739.70元和市场管理费1944元，徐某某应予支付。徐某某尚有货款13000元在居然之家，居然之家在诉请中同意本案款项可用保证金40000元抵扣，用上述款项抵扣后，徐某某还应支付居然之家租金、物业费和市场管理费共计48452.52元。居然之家关于服务升级卡300元的诉请无证据证实应由徐某某承担，其该项主张本院不予支持。三、关于违约责任。居然之家提出要求徐某某承担支付减免的1个月租金、赔偿2个月租金的违约金、并支付利息的违约责任，前二项主张依据是《居然之家招商合同》第五十三条，该条款是对徐某某逾期支付租金导致合同终止的违约责任的承担，约定了双重责任，徐某某尚欠租金等款项9万余元，约定违约款项达7万余元，居然之家未就实际损失进行举证，显属约定的违约金过分高于造成的损失，徐某某有违约事实，应承担违约责任，其辩称不应承担违约金的意见本院不予支持，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金可减少至以欠付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准，从合同解除之日2018年6月4日计算至清偿之日止。双方对于逾期支付租金等费用的违约行为已约定了违约责任，但并无利息约定，居然之家主张的违约利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告宜昌居然之家家居建材市场有限公司与被告徐某某2017年8月1日签订的《居然之家招商合同<2015版>》（合同号：DS86—4763370001）已于2018年6月4日解除。二、被告徐某某于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌居然之家家居建材市场有限公司租金、物业费和市场管理费共计48452.52元。三、被告徐某某于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌居然之家家居建材市场有限公司违约金（以48452.52元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准，从2018年6月4日计算至清偿之日止）。四、驳回原告宜昌居然之家家居建材市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1576元（已减半），由徐某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　许　静

书记员：张晗煜