宜昌太平鸟创意投资有限公司与湖北辰易通科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌太平鸟创意投资有限公司，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区大连路9号，统一社会信用代码91420500751049219Q。
法定代表人：胡文萍，执行董事。
委托代理人：郑国庆，湖北钧信律师事务所律师。（特别授权代理）
被告：湖北辰易通科技有限公司，住所地宜昌高新区大连路9号，注册号420506000023643。
法定代表人：王地海，总经理。
委托代理人：代坤，宜昌市三苑法律服务所法律工作者。（特别授权代理）

原告宜昌太平鸟创意投资有限公司（简称太平鸟公司）与被告湖北辰易通科技有限公司（简称辰易通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序于2018年9月20日公开开庭进行了审理，被告辰易通公司当庭提起反诉，本院通知被告在七日内预交反诉案件受理费。本院于2018年10月10日公开开庭审理本案，查明被告未在限期内预交反诉案件受理费，已当庭裁定被告提起的反诉按撤诉处理。原告太平鸟公司的委托代理人郑国庆、被告辰易通公司的委托代理人代坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太平鸟公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的租赁合同关系。2、判令被告立即腾退所占用的位于宜昌××新区创业中心·××鸟时尚创意××、××、××、××、××号房屋。3、判令被告支付违约金157985元。4、判令被告支付2018年4月1日至2018年7月31日的租金124200元、物业费13500元。5、判令被告按31050元月的标准支付租金，从2018年8月1日至实际腾退之日止。截至2018年8月5日，上述费用合计为295685元。事实与理由：2016年3月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于宜昌××新区创业中心·××鸟时尚创意××、××、××、××、××号总面积为1350平方米的房屋租赁予被告从事经营，合同期限从2016年4月1日起至2019年3月31日止。合同约定：1、租赁期间内合计租金1117800元（每月租金31050元）；2、被告应当于2018年4月1日前，支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金186300元；3、物业管理费每月每平方米2.5元；4、被告拖欠租金或其他费用超过30天的，原告可解除合同并且租赁保证金作为违约金不予退还；5、合同保证金157985元。合同签订后，被告如期使用租赁物，但从2018年4月起开始拖欠租金且继续占用商铺。经原告多次催缴，被告至今仍拖欠。被告拖欠租金超过30天，原告有权依约解除合同并要求被告承担违约责任。为支持其诉讼请求，原告太平鸟公司举证如下：
证据一，房屋产权证，证号：宜市房权证西陵区（开）字第0404837号，2014年5月23日宜昌市房地产登记交易中心登记并发证。用以证明：原告享有案涉房屋的所有权。
证据二，《房屋租赁合同》。用以证明：原告与被告于2016年3月15日签订《房屋租赁合同》（编号：YCPB20160314001），原告将位于宜昌高新区创业中心·太平鸟时尚创意园2F-12-16号总面积为1350平方米的房屋租赁给被告从事经营，合同期限从2016年4月1日起至2019年3月31日止。合同约定：1、租赁期间内合计租金为1117800元（第七条）；2、被告应于2018年4月1日前，支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金186300元（第七条第5项）；3、物业管理费每月每平方米2.5元（第十五条）；4、被告拖欠租金或其他费用超过30天的，原告可解除合同并且租赁保证金作为违约金不予退还（第三十五条第3项）；5、合同保证金为人民币157985元（第十一条）。
证据三，《申请》。用以证明：2018年4月28日被告向原告出具《申请》，书面确认：“因本公司内部经营调整，未能如期缴纳2018年4月1日至2018年9月30日太平鸟时尚创意园2F-12-16办公场所的租金”。
证据四，2016年3月14日《恢复履行租赁合同协议》。用以证明：1、被告答辩举证的2015年3月27日签订的《房屋租赁合同》已于2015年10月9日由原告通知解除；2、原合同解除后原告已经将上述的215平方米租赁给了他人，原被告同意从2015年11与1日起双方的租赁面积不包括上述215平方米，仅为1350平方米；3、2016年3月14日签订的合同是在原告对于被告拖欠租金予以谅解的基础上达成的，而非被告所说是为了侵吞房屋装修，双方租赁合同争议的实质在被告的屡次拖欠租金，而非其他的原因。
证据五，被告所承租房屋的水电明细一览表。用以证明：1、被告所承租房屋电费实际是每月抄表，每月催缴，但被告时有拖欠；2、2018年4月1日以后，被告所承租房屋仍有电表计量并未停电，其中2018年3月25日抄表记录表1止码为49154；4月25日抄表记录表1止码为49295，实际用电141度。
证据六，原始抄表记录册（注：仅复印被告辰易通公司所承租房屋2017年1月25日至2018年5月25日表1、表2、表3的抄表记录）。用以证明：1、被告所承租房屋电费实际是每月抄表，每月催缴；2、2018年4月1日以后，被告所承租房屋仍有电表计量并未停电，其中2018年3月25日抄表记录表1止码为49154；4月25日抄表记录表1止码为49295，实际用电141度。
证据七，2017年3月、4月、5月水电费缴费通知（存根）三份及被告于2017年6月1日缴纳电费的收据凭证，金额为6042.8元。证据八，2017年6月、7月水电费缴费通知（存根）两份及被告于2017年8月4日缴纳电费的收据凭证金额为2115.6元。用以证明：1、被告所承租房屋电费实际是每月抄表，每月催缴；2、被告缴费时有拖欠。
证据九，2017年8月、9月、10月水电费缴费通知（存根）三份及案外人湖北十八购科技有限公司缴费凭证，金额为10473.2元。证据十、2017年11月、12月和2018年1月水电费缴费通知（存根）三份及案外人湖北十八购科技有限公司缴费凭证，金额为14597元。证据十一、2018年2月水电费缴费通知（存根）一份及案外人湖北十八购科技有限公司缴费凭证，金额为4064元。用以证明：1、被告所承租房屋电费实际是每月抄表，每月缴费；2、被告从2017年7月25日起将所承租的房屋转租给案外人湖北十八购科技有限公司；3、被告搬离租赁房屋并非因为停电，而是转租。
证据十二，缴费通知单两张及照片两张。用以证明：1、被告所承租房屋电费实际是每月抄表，每月缴费；2、因被告所租赁房屋长期无人办公，原告将电费催缴单张贴在大门上。
证据十三，被告所承租房屋大门照片两张。用以证明：被告将所承租的房屋转租给案外人湖北十八购科技有限公司。
证据十四，解除租赁合同通知书及顺丰快递电子存根。用以证明：原告于2018年5月21日通知被告解除租赁合同。
证据十五，被告所承租的房屋电表照片三张。用以证明：2018年5月21日原告发出解除合同后，被告承租房屋的电表读数为表1:49295、表2：56404、表3:8318
被告辰易通公司辩称：原告诉称的相关内容与原被告真实租赁关系不符，原告只截取了对原告有利的一部分租赁合同主张权利，而对全案的租赁关系并未表述。在原告与被告2015年3月26日的租赁合同中，被告租赁的是1560平方米的房屋，并花费了1500多万元的装修与财产，在2016年3月份左右由于原告采取停电、停水、贴封条、封门的卑劣方式，逼迫被告将1560平方米中的215平方米让出（该215平方米原告花费210万元的装修），原告将该215平方米强行剥离，出租给其他人，导致被告实际有290万元的损失。之前原告承诺该200多万元的损失可以抵消租金，或由原告承担200多万元的赔偿责任。本次诉讼时，原被告双方多次协商租金及200多万元赔偿的问题，原告都耍无赖，不予认可，所以导致本次诉讼中有两份租赁合同的存在，第一份合同是1560平方米，第二份是1350平方米，中间差额215平方米，而对于被告的该部分损失，原告不予认可，并且更为卑劣的是原告同样采取停水停电的方式逼迫被告就范，导致被告从2018年4月1日至今都无法使用该办公场所，被告多次找原告协商，原告置之不理。现原告恶人先告状，企图采取合法的手段达到其非法的目的，原告是想独吞被告1000多万元的装修及资产。在2015年3月26日第一次签订合同时，被告已经缴纳16万元押金。综上，被告的相关财产及押金远远高于原告主张的租金，其非法目的一目了然。根据上述事实，原告的第一、二项诉请不成立，原告早就说过其租金可以抵销其200多万元的损失，但原告现在不予承认。被告是在大量装修后进行经营，而不是希望装修房屋后在未收回成本的情况下腾退房屋。对于第三项诉讼请求的违约金，过高，已经超过了法律规定损失的30%，而实际原告的损失是由于原告在2018年4月1日将被告租赁的房屋的水电停止后产生的，导致被告无法经营。对于第四、五项，不能使用房屋的损失不能和违约金同时计算，其主要责任应由原告承担。为支持其答辩主张，被告辰易通公司举证：2015年3月26日房屋租赁合同，用以证明：该份租赁合同包含本次诉讼的第二份合同，并且被告是按第一份合同履行，对于第二份合同中缩小的215平方米是在变更合同时已经达成了装修抵销租金的口头协议，被告可以按约定装修抵销租金。
经庭审质证，原被告双方对对方所举证据的真实性均无异议，但对证据证明的内容有不同的主张。本判决在事实认定和裁判理由中阐明认证的理由和结论。
经审理查明：2016年3月15日，原告太平鸟公司（甲方）与被告辰易通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：YCPB20160314001），约定：“第一条，甲方将位于太平鸟时尚创意园2F-12-16号的地上建筑物（简称本合同标的）租赁给乙方经营。第二条，本合同标的建筑面积1350平方米……第五条，租赁期限三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止……第七条，租赁期内合计租金为1117800元……在2018年4月1日前，支付2018年4月1日起至2018年9月30日止的租金，金额为186300元[注：每月租金31050元（186300÷6）]……第八条，租金按本合同第七条的约定按半年为一期交付。第九条，乙方应当于每期前一个月的5日前，严格按照付款节点的约定，以银行转账或刷卡方式一次性将对应的租金交付与甲方……第十一条，在本合同签订后当天，乙方应向甲方支付合同保证金157985元……第十三条，乙方不得转租、分租，如未经甲方书面同意，乙方的转租和分租行为无效，并被视为乙方单方违约，甲方有权按合同规定终止本合同……第三十五条，乙方出现下列情形之一时，甲方有权书面通知乙方解除合同，租赁保证金作为违约金不予退还，乙方无条件接受；由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：……2、擅自转租、转让房屋或利用房屋从事非法经营活动；3、乙方未按时足额缴纳当期租金，欠缴时间达到30日或乙方拖欠各种应缴费用合计达到一个月租金……”。
辰易通公司自2016年4月1日起，承租太平鸟时尚创意园2F-12-16号房屋（以下简称案涉房屋）。
2017年7月25日起，辰易通公司将案涉房屋转租给案外人湖北十八购科技有限公司，2017年8月之后的水电费由湖北十八购科技有限公司交纳；因案涉房屋无人办公，太平鸟公司先后于2018年3月26日、4月26日将电费催缴单张贴在房屋大门上。
2018年4月28日，辰易通公司致太平鸟公司《申请》：“因本公司内部经营调整，未能如期缴纳2018年4月1日至2018年9月30日太平鸟时尚创意园2F-12-16办公场所的租金，故申请2018年5月15日到贵公司沟通是否继续承租太平鸟时尚创意园2F-12-16办公场所的相关事宜。特此申请，恳请批复”。
2018年5月21日，太平鸟公司通过顺丰快递向辰易通公司发出《解除
和
通知书》：“一、你方于2016年4月1日租赁我公司太平鸟时尚创意园2F-12-16的1350平方米办公室用于电商科技、家居装饰使用。因你方已经拖欠租金及各种费用超出合同约定的30日，我公司现按合同第三十五条规定，决定解除与你方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理服务合同》，双方合同即告终止。二、请你方于2018年5月31日前完成租赁场地内腾退清场，逾期未完成，我公司按租赁合同第二十五条约定的内容处理。三、请你方于清退结束当日到我公司财务部办理完结清算手续”。
另查明：1、太平鸟公司是大连路9号太平鸟时尚创意园的房屋所有权人。2、2015年3月27日，太平鸟公司（甲方）与辰易通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定辰易通公司承租太平鸟时尚创意园2F-12-16号1565平方米的房屋用于经营。2016年3月14日，太平鸟公司与辰易通公司签订《恢复履行租赁合同协议》：“双方原于2015年3月27日签订的《房屋租赁合同》，因乙方违反合同约定，已于2015年10月9日被甲方通知解除。鉴于乙方一再提出希望恢复履行该协议，甲方同意在满足以下全部条件的前提下，按原租赁合同的租赁标准和租赁期限将上述房屋租赁给乙方使用：……因原租赁合同解除后，甲方已将上述房屋中215平方米租赁给宜昌市云创科技有限公司使用。从2015年11月1日起，双方租赁面积则不包含该部分面积，仅为1350平方米……”。

本院认为，原告太平鸟公司与被告辰易通公司于2016年3月15日签订《房屋租赁合同》，原被告双方应依约履行。辰易通公司自2018年4月1日起欠付租金，已构成违约，应当承担违约责任。针对原告的诉讼请求，逐项阐明裁判的理由。
一、原告太平鸟公司诉请解除原被告之间的租赁合同关系、判令被告辰易通公司立即腾退所占用的位于宜昌××新区创业中心·××鸟时尚创意××、××、××、××、××号房屋（注：《房屋租赁合同》对租赁房屋的表述是“太平鸟时尚创意园2F-12-16号”）。太平鸟公司该项诉讼请求，本院支持的内容为：确认原告太平鸟公司与被告辰易通公司于2016年3月15日签订《房屋租赁合同》于2018年5月21日解除；被告辰易通公司立即腾退太平鸟时尚创意园2F-12-16号房屋。
依《房屋租赁合同》约定，“承租方未按时足额缴纳当期租金，欠缴时间达到30日的，出租方有权解除合同”。辰易通公司自2018年4月1日起欠付租金，至2018年5月21日已逾30日，双方约定的解除合同的条件已经成就，依《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，太平鸟公司有权解除合同。太平鸟公司于2018年5月21日向辰易通公司发出《解除
和
通知书》，《房屋租赁合同》解除。
辰易通公司辩称，“2015年3月27日原房屋租赁合同租赁房屋的面积为1565平方米，后变更为1350平方米，太平鸟公司口头承诺用减少215平方米的房屋装修损失200多万元，来抵销以后的租房租金”，该答辩意见无证据证实，且与原被告双方签订的《恢复履行租赁合同协议》中载明的事实［“双方原于2015年3月27日签订的《房屋租赁合同》，因乙方（辰易通公司）违反合同约定，已于2015年10月9日被甲方（太平鸟公司）通知解除”］不符，本院不予采信。
辰易通公司还辩称，“2018年4月1日，太平鸟公司在辰易通公司未按时交纳租金逾期一天时，即停水停电，导致辰易通公司无法正常使用租赁场所，太平鸟公司存在重大违约行为”。本院查明的事实是2017年7月25日起，辰易通公司将案涉房屋转租给案外人湖北十八购科技有限公司使用，2018年3月底，因该房屋无人办公，太平鸟公司将电费催缴单张贴在房屋大门上。即，并非停水停电导致租赁房屋无法正常使用，且辰易通公司于2018年4月28日致太平鸟公司的《申请》中写明“因本公司内部经营调整，未能如期缴纳2018年4月1日至2018年9月30日太平鸟时尚创意园2F-12-16办公场所的租金”，该《申请》已明确辰易通公司未交租金的原因是“本公司内部经营调整”，并未提及停水停电事宜，辰易通公司“太平鸟公司于2018年4月1日停水停电，导致辰易通公司无法正常使用租赁场所，太平鸟公司存在重大违约行为”的答辩意见，与事实不符，不能成立。
二、太平鸟公司诉请“判令被告支付2018年4月1日至2018年7月31日的租金124200元、物业费13500元；判令被告按31050元月的标准支付租金，从2018年8月1日至实际腾退之日止”。因本案审理房屋租赁合同纠纷，物业服务法律关系本案不予处理，故上述请求中的物业费部分本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因辰易通公司违约，《房屋租赁合同》由太平鸟公司于2018年5月21日通知解除，案涉房屋自辰易通公司欠付租金之日至实际腾退之日的租金，系太平鸟公司的损失，辰易通公司应当赔偿。太平鸟公司的该项诉讼请求，本院支持的内容为：辰易通公司赔偿太平鸟公司按31050元月的标准自2018年4月1日计算至实际腾退之日的房屋租金损失。
三、原告太平鸟公司诉请判令被告辰易通公司支付违约金157985元。辰易通公司答辩中提出约定的违约金过高、赔偿损失不能与违约金同时主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因辰易通公司违约，由太平鸟公司通知解除合同，虽然《房屋租赁合同》有“租赁保证金作为违约金不予退还”的约定，但因本判决已支持由辰易通公司赔偿太平鸟公司自欠付租金之日至实际腾退之日的房屋租金损失，该赔偿数额足以弥补太平鸟公司的损失，故，本院对太平鸟公司的该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、确认原告宜昌太平鸟创意投资有限公司与被告湖北辰易通科技有限公司于2016年3月15日签订《房屋租赁合同》于2018年5月21日解除；被告湖北辰易通科技有限公司立即腾退太平鸟时尚创意园2F-12-16号房屋。
二、被告湖北辰易通科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宜昌太平鸟创意投资有限公司按31050元月的标准自2018年4月1日计算至实际腾退之日的房屋租金损失。
三、驳回原告宜昌太平鸟创意投资有限公司的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费2868元（已减半，原告已预缴），由被告湖北辰易通科技有限公司负担1500元，原告宜昌太平鸟创意投资有限公司负担1368元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 许建江

书记员： 张晗煜