宜昌天地人和物业管理有限公司与史某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌天地人和物业管理有限公司，住所地宜昌市伍家岗区东山大道316号，统一社会信用代码91420500066124073H。
法定代表人：邓清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高春韬，湖北百思特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭云峰，湖北百思特律师事务所律师。
被告：史某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市伍家岗区，
委托诉讼代理人：尹蓉（史某某之妻），住宜昌市伍家岗区。

原告宜昌天地人和物业管理有限公司（以下简称天地人和物业公司）与被告史某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。天地人和物业公司的委托诉讼代理人彭云峰，史某某的委托诉讼代理人尹蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天地人和物业公司向本院提出诉讼请求：1.史某某支付物业服务费3559元，并承担违约金至判决生效之日止（截止2016年12月17日为569元）。违约金计算明细：2014年4月18日至2015年4月17日的物业服务费1335元（1.1元/㎡×101.12㎡×12个月），违约金自2015年4月18日起至2016年12月17日止为406元（1335元×609天×0.0005）；2015年4月18日至2016年4月17日的物业服务费1335元，违约金自2016年4月18日起至2016年12月17日止为163元（1335元×244天×0.0005），违约金合计569元（406元+163元）；2.诉讼费用由史某某承担。事实与理由：2014年4月18日，天地人和物业公司与宜昌市城市星空小区业主委员会签订《城市星空小区物业管理服务合同》，约定天地人和物业公司为城市星空小区提供物业服务。该合同约定，宜昌市城市星空小区业主委员会代表“城市星空”小区业主大会，决定由天地人和物业公司为该小区提供物业服务，合同约定服务期限为12个月，自2014年4月18日起至2015年4月17日止，2015年4月18日起至2016年4月17日止，2016年4月18日起至2017年4月17日止，双方连签三年服务合同。住宅房屋物业服务费由天地人和物业公司按1.1元/平方米×12个月向业主（或缴费义务人）按年度收取。该合同同时约定，业主逾期不交上述物业服务费，应按日万分之五向天地人和物业公司支付违约金。史某某对“城市星空”小区4-225室101.12平方米享有物权，是业主。截止2016年12月17日，史某某欠天地人和物业公司物业服务费3559元。天地人和物业公司多次催讨，史某某拒不支付，史某某无理由拒不支付物业服务费的行为，已构成违约。
史某某辩称，1.史某某对其为城市星空小区业主无异议，其房屋面积为101.12平方米无异议。对《城市星空小区物业管理服务合同》的真实性无异议；2.史某某不同意向天地人和物业公司支付物业服务费。首先，史某某家住七楼，房屋管道一直漏水，一直找天地人和物业公司反映该问题，但天地人和物业公司未进行处理。其次，史某某的房屋一直空置未住，史某某认为只应收50%的物业服务费，电梯及卫生服务史某某都没有享受。再次，天地人和物业公司未尽到合同义务，史某某拒绝缴纳物业服务费；3.史某某不同意缴纳违约金，因为天地人和物业公司违约了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：史某某提交的小区照片5张，拟证实天地人和物业公司未尽物业管理义务，天地人和物业公司对上述5张照片的真实性不予认可，经本院现场调查，该5张照片拍摄的内容是真实的，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的天地人和物业公司是否尽到物业管理义务。史某某认为天地人和物业公司未按照约定尽到物业管理义务，天地人和物业公司对此不予认可。经本院现场调查，天地人和物业公司存在物业管理的瑕疵：小区住房外墙有两处瓷砖脱落未进行修复、桂花树枯萎一棵、2015年仅对部分业主进行了满意度调查、未依约进行社区文化活动、小区后院前期堆积的土堆未按合同进行清理等。

本院认为，史某某系城市星空小区的业主，城市星空小区业主委员会与天地人和物业公司签订的《城市星空小区物业管理服务合同》，未违反法律、法规强制性规定，该合同对史某某具有约束力。史某某与天地人和物业公司均应按照合同约定全面履行自己的义务。史某某作为业主，是物业服务的受益人，应当依照合同约定支付物业服务费，故天地人和物业公司主张史某某支付自2014年4月18日起至2016年12月17日止的物业服务费3559元（1.1元/㎡×101.12㎡×32个月）的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于天地人和物业公司主张的史某某支付其违约金的问题。根据《城市星空小区物业管理服务合同》第八章第4条的约定，业主逾期缴纳物业服务费的，可自逾期之日（每年4月18日）起每日按应缴费用万分之五加收违约金。史某某拖欠物业服务费的行为显属违约，应当支付违约金，但业主未按时交纳物业服务费的，给天地人和物业公司造成的应为利息损失，天地人和物业公司主张按日万分之五计算违约金明显超过了其损失的30%，且史某某对违约金不予认可，天地人和物业公司亦存在物业管理瑕疵，结合本案的实际情况，违约金按照中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率的130%计付为宜。具体分段计算为：1.2014年4月18日至2015年4月17日物业服务费1335元（1.1元/㎡×101.12㎡×12个月），按照中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率的130%计付自2015年4月18日起至2016年12月17日止的违约金为178元；2.2015年4月18日至2016年4月17日的物业服务费1335元，按照中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率的130%计付自2016年4月18日起至2016年12月17日止的违约金为69元。综上，截止到2016年12月17日的违约金合计247元（178元＋69元）。天地人和物业公司主张违约金支付至本判决生效之日止，故史某某应自2016年12月18日起至本判决生效之日止，以2670元（1335元+1335元）为基数，按照中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率的130%向天地人和物业公司支付违约金。史某某抗辩其房屋管道漏水及房屋一直空置未住，应收50%的物业服务费，无合同依据和法了依据。史某某抗辩天地人和物业公司未尽到物业管理义务，经审查天地仁和物业公司确实存在物业服务瑕疵，但并不能完全否认其对城市星空小区尽了绝大部分物业管理义务，依照《城市星空小区物业管理服务合同》第八章第2条“乙方（天地人和物业公司）未能按照约定提供服务的，甲方（宜昌市城市星空小区业主委员会）有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约造成甲方损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。”、“甲方考核条款：对于甲方依照本合同的约定，书面向乙方提出工作要求，而乙方拒绝或拖延执行的，甲方可对乙方处以100元/次的经济惩罚，该经济惩罚作为甲方的办公经费”的约定，史某某可向宜昌市城市星空小区业主委员会提出，由宜昌市城市星空小区业主委员会依约行使权利，但不能以此为由拒绝缴纳物业服务费，否则也将损害其他正常缴纳物业服务费的业主权利。故，史某某上述抗辩，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告史某某于本判决生效之日起十日内向原告宜昌天地人和物业管理有限公司支付截止到2016年12月17日的物业服务费3559元、违约金247元，合计3806元，并自2016年12月18日起至本判决生效之日止，以2670元为基数，按照中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率的130%向原告宜昌天地人和物业管理有限公司支付违约金。
二、驳回原告宜昌天地人和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由史某某负担。
本判决为终审判决。

审判员　李　萍

书记员：高巧荣