宜昌城投房地产开发有限公司商业管理分公司与潘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌城投房地产开发有限公司商业管理分公司，统一社会信用代码91420500073191450W，住所地宜昌市沿江大道189号。
负责人：袁升凯，该公司总经理。
委托代理人：耿璟，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：胡良燕，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权代理。
被告：潘某（曾用名：潘渝），男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。
委托代理人：陈巧玲，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍住址湖北省枝江市。特别授权代理。

原告宜昌城投房地产开发有限公司商业管理分公司（以下简称城投公司商业分公司）诉被告潘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告城投公司商业分公司的委托代理人耿璟、胡良燕，被告潘某的委托代理人陈巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城投公司商业分公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年12月26日签订的《租赁合同》；2、被告立即支付拖欠的房屋租金1026896元（截止2017年5月9日）及逾期交付房租产生的迟延履行违约金427507.03元（截止2017年5月9日），两项合计共1454403.03元，之后的租金和违约金按照合同约定支付至实际腾退之日；3、被告承担本案全部诉讼及保全等费用。事实和理由：2014年12月26日，原被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的宜昌市城东大道××号商业用房，合同约定，租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日止，以一个季度为一个缴租期，迟延交付租金，每迟延一日支付相当于欠费金额2‰的迟延履行违约金，迟延超过30日的，原告有权单方解除合同，租赁期满或合同解除后7日内，被告不归还房屋的，按租金标准的200%支付占有使用费。因被告在前期存在拖欠租金的行为，双方在合同中确认被告前期欠缴租金合计829690元，被告承诺在2015年1月1日至2018年12月31日前按月分期清偿欠缴租金。被告从2015年1月1日至今，仅实付租金802723元，原告向被告多次催缴租金，截止起诉之日，被告仍然欠缴租金1026896元。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，望判如所请。为支持其诉讼请求，原告举证如下：
证据一，房屋产权证明单、准予注销登记通知书、公司合并公告。用以证明涉案房屋所有权属于宜昌城投房地产开发有限公司所有的事实。
证据二，房屋租赁合同。用以证明：1、原告将涉案房屋出租给被告的事实。2、合同第4条约定被告认可前期欠缴租金829690元，被告承诺在2015年1月1日至2017年12月31日按月偿还租金23046.94元。若再次拖欠租金，则原告有权单方解除合同。3、合同第4条第2、3款约定房屋租金支付标准及方式按照季度支付。4、合同第21条约定，被告迟延缴纳租金，每迟延一日，应向原告支付相当于欠费金额2‰的延迟履行违约金。延迟超过30日的，原告有权单方解除合同。
证据三，温馨提示两份。用以证明原告方一直在对被告进行书面催缴，被告方并未提出任何质疑。
证据四，支付系统专用凭证1张、增值税普通发票5张。用以证明：1、本合同实际履行人是原告潘某；2、被告自合同签订后至2017年5月10日，共缴纳房屋租金802723元，欠缴前期租金26967元，当期租金1063806元。
经审理查明，2014年12月26日，原告城投公司商业分公司和被告潘某签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的宜昌市城东大道××号商业用房。合同第二条约定，租赁期限从2015年1月1日至2020年12月31日止。第四条第4.1款约定被告确认前期欠缴租金合计829690元，并承诺在2015年1月1日至2018年12月31日前按月分期偿还所欠租金，需在每月25日前将欠缴租金向原告支付，每月偿还23046.94元。第4.2条约定该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金：第一个租约年每月每平方米55元，即第一个租约年实际交付租金总额为408956元/年；第二个租约年每月每平方米57.75元，即第二个租约年实际交付租金总额为429404元/年；第三个租约年每月每平方米60.64元，即第三个租约年实际交付租金总额为450892元/年；第四个租约年每月每平方米63.67元，即第四个租约年实际交付租金总额为408956元/年……。第4.3款约定租金支付方式以一个季度为一个缴租期。第二十一条第21.4款约定迟延交付租金及其他费用的，每迟延一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额2‰的迟延履行违约金，迟延超过30日的，原告有权单方解除合同。
2015年1月9日，原告城投公司商业分公司向被告潘某发出温馨提示，催缴从2015.1.1至2015.3.31租金共计171379.8元。2016年6月，原告向被告发出温馨提示，催缴从2015.1.1日至2015.12.31日及2016.1.1日至2016.5.31日租金共计539673元。被告自合同签订后至2017年5月10日，共支付原告租金802723元。
另查明，宜昌市城东大道11号商业用房的登记所有人为宜昌市经济适用住房开发管理中心。2008年宜昌市国资委宜市国资企［2008］35号文件批准《宜昌市经济适用住房开发管理中心企业改制方案》，以宜昌市经济适用住房开发管理中心资产作为出资设立宜昌市经济房地产开发有限公司。2013年12月20日，宜昌城投房地产开发有限公司、宜昌市经济房地产开发有限公司发布公司合并公告，宜昌城投房地产开发有限公司拟吸收合并宜昌市经济房地产开发有限公司。2014年2月28日，宜昌市经济房地产开发有限公司登记注销。

本院认为，原告城投公司商业分公司与被告潘某签订了《房屋租赁合同》，双方应依约履行。被告承租原告房屋，应履行按期支付房屋租金义务，被告拖欠原告房屋租金的时间已超过合同约定的原告有权单方解除合同的时间，原告诉请解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。2014年12月26日《房屋租赁合同》中，双方确认被告欠前期租金829690元。2015年应交租金408956元（619.63平方米×55元/平方米·月×12个月），2016年应交租金429404元（619.63平方米×57.75元/平方米·月×12个月）,2017年计算至5月31日计5个月的应交租金187872元（619.63平方米×60.64元/平方米·月×5个月）。被告已支付租金802723元。即，截止2017年5月31日被告尚欠原告租金1053199元［829690元+（408956元+429404元+187872元）-802723元］。被告所欠租金应当支付，并自2017年6月1日起按双方所签合同约定的租金标准（房屋面积619.63平方米，2017年每平方米每月60.64元、2018年每平方米每月63.67元）继续支付房屋租金至实际腾退之日。被告提出的双方协商变更租金数额、原告房屋管理等问题，未能举证证明，本院不予采信。原告诉请被告支付迟延履行违约金427507元，但未提供计算所依据的详细数据，且日2‰的违约金比率过高；被告请求免除违约金（被告答辩意见请求驳回逾期支付租金违约金诉讼请求）亦无依据。本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，对违约金数额酌情调整为：以每年尚欠租金为基数，按银行同期贷款利率上浮30%计付违约金（被告在本案合同期内支付的租金数额接近于合同期之前所欠租金，因此，计算违约金时不考虑前期所欠租金和被告已付租金），即：以408956元为基数按银行同期贷款利率上浮30%自2016年1月1日计算至实际支付之日；以429404元为基数按银行同期贷款利率上浮30%自2017年1月1日计算至实际支付之日；以187872元为基数按银行同期贷款利率上浮30%自2017年6月1日计算至实际支付之日；2017年6月1日之后所欠租金继续按此计算方法计算违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除原告宜昌城投房地产开发有限公司商业管理分公司与被告潘某于2014年12月26日签订的《租赁合同》。
二、被告潘某于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌城投房地产开发有限公司商业管理分公司房屋租金1053199元，并自2017年6月1日起按双方所签合同约定的标准（房屋面积619.63平方米，2017年每平方米每月60.64元、2018年每平方米每月63.67元）继续支付房屋租金至实际腾退之日。
三、被告潘某于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌城投房地产开发有限公司商业管理分公司按以下方法计算的违约金：以408956元为基数按银行同期贷款利率上浮30%自2016年1月1日计算至实际支付之日；以429404元为基数按银行同期贷款利率上浮30%自2017年1月1日计算至实际支付之日；以187872元为基数按银行同期贷款利率上浮30%自2017年6月1日计算至实际支付之日；2017年6月1日之后所欠租金继续按此计算方法计算违约金。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费8945元（已减半，原告已预交），由被告潘某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　许建江

书记员：王娇