宜昌和田物业有限责任公司与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌和田物业有限责任公司，住所地宜昌市西陵区云集路33号，统一社会信用代码91420500744609492P。
法定代表人：李郑云，该公司总经理，
委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁），统一社会信用代码91420506753413416M。
法定代表人：秦道祥，该公司执行董事兼总经理，
委托诉讼代理人：胡家才，男，汉族，1989年12月14日出生，该公司法务部主任。代理权限为一般授权。

原告宜昌合田物业有限责任公司（以下简称合田物业公司）与被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘素素、被告的委托诉讼代理人胡家才到庭参加诉讼。因对账需要，双方当事人同意超过三个月后继续适用简易程序进行审理，本院院长已批准。本案现已审理终结。
原告合田物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告瑞德隆公司向原告支付拖欠的物业服务费258031.11元，并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年12月13日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定：原告为被告开发的“盛世天下”小区提供物业服务，该小区住宅物业服务费为0.89元/㎡·月，非住宅物业服务费为1.5元/㎡·月，还约定了双方的权利义务。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务，小区内存在已竣工但尚未出售的房屋及未及时出售交房入伙的房屋（以下简称空置房和房屋空置期间），被告作为“盛世天下”小区物业管理范围内的已竣工但尚未售出房的产权人或者尚未交给物业买受人的房屋的物业管理人，依据《物业管理条例》第四十二条的规定，应承担上述空置房和空置期间的物业服务费；被告给该小区部分业主减免的物业服务费也应当由被告支付被原告。经核实，截止2016年12月31日，被告应向原告交纳的“盛世天下”小区物业服务费为258031.11元。物业服务合同为继续性合同，诉讼时效期间应当从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，本案未超过诉讼时效期间。
被告瑞德隆公司辩称：从被告发布交房公告之日起，交纳物业服务费的责任主体应当是各户业主房屋买受人，即“盛世天下”小区1-2号楼自2012年5月28日、3号楼自2012年10月1日、4-5号楼自2012年10月31日、6-7号楼自2013年2月1日、8-9号楼自2012年10月31日各自公告交房之日起，原告即无权再向被告收取物业服务费或者空置房和空置期间的物业服务费，该费用与被告无关。同时，自被告交房、业主与原告办理入住手续后，原告即不再为被告提供任何物业服务且双方之间再未签订任何物业服务合同，原来所签订的《前期物业服务合同》就对被告不再具有持续性。即使不按交房公告时间起算，原告提供的表二中有34户业主已经与被告办理了《业主入住缴款确认单》，此后的物业服务费亦应由业主支付。故原告若主张空置期间的物业服务费，即应当在二年内起诉，本案所争议的空置期间的物业服务费均产生在二年前，原告对此并未向被告进行过催收，故本案已经超过诉讼时效期间，应驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明事实如下：2010年12月13日，原告合田物业公司与被告瑞德隆公司签订《前期物业服务合同》，约定：原告对被告开发的位于宜昌市猇亭区金岭路的“盛世天下”商住综合楼提供前期物业管理服务。合同第六条约定：物业服务费的标准为：住宅物业服务费为0.89元/㎡·月，非住宅物业服务费为1.5元/㎡·月。未售出的空置房，自交房后，物业实际空置达到一年起开始计收，该费用由被告承担;已出售的空置房在满足下列三条中的任意一条时开始计收买受人的物业管理费：①发生物业二次转让之日起；②买受人自办理装修登记手续之日起；③交房后满4个月起。第七条约定：业主应于交房后之日（见甲方公告、通知）起缴纳物业服务费用,物业服务费按年交纳，应在物业服务费到期前半个月履行交纳义务。该合同履行期限为2010年12月13日至2013年12月31日止。原、被告双方均在合同上加盖了合同专用章且由法定代表人签名或盖章确认。2013年11月7日，原、被告双方签订《盛世天下补充协议》，约定对《前期物业服务合同》的合同期限续期自2014年1月1日起至首届业主大会和业主委员会成立之日后的三个月为止。2015年11月1日，“盛世天下”小区业主委员会与原告合田物业公司签订《盛世天下物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，物业服务费的标准为：住宅物业服务费为0.9元/㎡·月，1号楼非住宅物业服务费为3.5元/㎡·月，其他楼非住宅物业服务费为2.5元/㎡·月；服务期限为2015年11月2日至2018年11月1日。
2012年5月25日，被告在《三峡日报》第十一版刊登《交房公告》，通知“盛世天下”小区1-2号楼已具备交房条件，要求业主在2012年5月30日至31日办理交房手续。2012年9月27日、10月11日、10月30日以及2013年1月29日，被告分别取得“盛世天下”小区3号楼、4-5号楼、8-9号楼、6-7号楼的《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》，但被告未提供公告通知的情况。根据原告提供的证据，2012年5月28日，被告给原告发出《工作委托函》，委托原告进行交房等工作。2012年6月3日和6月5日，被告给原告发出《告知函》，承诺交房业主的物业管理费从2012年6月10日计取。2012年8月21日，被告给原告发出《工作联系函》，承诺业主凭被告给业主出具的物业券（面值1000元）到原告处抵物业费，原告凭物业券到被告财务室结算。2012年9月21日，被告再次给原告发出《工作联系函》，承诺：3号楼业主在2012年9月30日前成功交房的物业费交9个月送3个月，在2012年10月1日至10月30日成功交房的物业费交10个月送2个月；4-5号楼业主在2012年10月30日之前成功交房的物业费交9个月送3个月，在2012年10月31日至11月30日成功交房的物业费交10个月送2个月。2013年1月8日，被告给原告发出《协调函》，告知原告6-7号楼业主办理入伙手续时物业管理费从2013年2月1日起收费，已入伙业主元月份的物业管理费由被告支付。
同时查明，“盛世天下”小区业主凭被告给原告发出的《入户通知书》，按照该通知书上载明的内容（如：宜昌市合田物业有限责任公司：“盛世天下”6幢2单元16层9号门，门牌号××，业主李兴成、谭远静，其购房手续已办理完毕，请贵公司凭本通知单办理其物业入住手续。宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司2013年4月26日。此通知单为打印好后填充式的，填充的内容为具体门牌号码、业主姓名及落款日期不同），在当日与原告签订《前期物业服务协议》，该协议约定：业主应当从建设单位（即本案被告）通知的收房期限届满之日交纳物业服务费，业主在办理入住手续时交纳一年的物业服务费，此后的按年交。在给部分业主的《入伙通知单》上，被告签字承诺免去入伙费用或者是写明具体减免金额，由开发商即被告承担。
2016年11月30日，原告给被告发出《关于商榷收取空置房物业服务费等费用问题联系函》，告知被告“盛世天下”小区空置房物业服务费及被告给业主减免但应由被告承担的物业服务费截止2016年12月31日止为258031.11元，应当由被告支付给原告，要求被告与原告协商解决办法。被告未予回复，遂酿成讼。

本案在审理过程中，因被告对原告提出的258031.11元物业服务费数额提出异议且提出了诉讼时效问题，本院要求原、被告双方进行核对。双方当事人对账情况为：原告提供了四份附表，双方核对后确认截止2014年11月30日尚处于空置状态（即未与原告办理交房手续、无人入住）的房屋，截止2016年12月31日止应交纳的空置期间物业服务费：附表一为24432.37元，附表三为452.79元，附表二为146110.38元，合计为170995.56元。被告同时主张，虽然对附表二处于空置状态的房屋的物业服务费146110.38元不持异议，但其中有34户业主与被告已经办理了《业主入住缴款确认单》，该部分物业服务费不应再找被告收取，故表二实际欠付的物业服务费应为77823.51元，表一、表二、表三合计空置期物业服务费应为102708.67元。原告认为被告给业主发放的《入伙通知单》才是业主到原告处办理入伙手续的依据，《业主入住缴款确认单》是业主向被告交款的依据，不能证实被告通知了业主到原告处办理入伙手续。本院主持双方当事人进行调解，因分歧太大未果。
本院认为，原告合田物业公司与被告瑞德隆公司签订的《前期物业服务合同》、《盛世天下补充协议》，以及原告合田物业公司与小区业主委员会签订的《盛世天下物业服务合同》，均依法成立有效，双方当事人均应自觉遵守。本案争议的焦点主要是：1、原告与业主之间是否办理交房入伙手续的依据是什么？2、空置房空置期间的物业服务费被告是否应当交纳？3、诉讼时效问题。对此，本院评判如下：
1、关于原告与业主之间是否办理交房手续的依据是什么的问题。《前期物业服务合同》第七条虽然约定“业主应于交房后之日（见甲方公告、通知）起缴纳物业服务费用”，但双方当事人对此处所指的“甲方公告、通知”的具体指向说法不一，“甲方公告、通知”应属约定不明。依据双方当事人举证和质证情况，被告认可原告提供的《入伙通知单》为被告开具给业主的由业主与原告办理交房入伙手续的凭证；而该小区共有9栋楼，被告仅对1-2号楼在报纸上刊登了交房公告，且从被告与业主办理的《业主入住缴款确认单》上载明的内容看，主要是告知业主房屋购房款数额及由被告代办房屋产权证应代收代缴的费用的构成明细数额，并无可凭确认单去原告处办理交房入伙手续的内容。故被告关于应以被告在报纸上发出公告以及被告与业主办理的《业主入住缴款确认单》作为业主与原告办理交房入伙手续并计算业主交纳物业服务费起算时间的意见不予采纳。被告开具给业主的《入伙通知单》是本案确认被告通知业主由业主与原告办理交房入伙手续的有效证据。
2、关于空置房空置期间物业服务费被告是否应当交纳的问题。依照《前期物业服务合同》第六条的约定，未出售的空置房的物业服务费应当由被告承担，已出售的空置房在满足下列三条中的任意一条时开始计收买受人的物业服务费：①发生物业二次转让之日起；②买受人自办理装修登记手续之日起；③交房后满4个月起。对此，被告认可原告提供的《入伙通知单》为被告开具给业主的、由业主与原告办理交房入伙手续的凭证，被告若认为原告主张的空置房空置期间的物业服务费应当由买受人承担，则应当提供其已经给空置房的买受人发放了《入伙通知单》的证据，其提供的《业主入住缴款确认单》为业主需要向被告交纳的购房款及被告代办房产证的相关税费的确认单，不能证明其已经给这些买受人发放了《入伙通知单》，也不能够证明买受人仅凭《业主入住缴款确认单》即可与原告办理交房入住手续，更不能证明空置房空置期间已经交给了买受人；且被告未提供证据证明原告主张的空置房中已出售房屋符合上述《前期物业服务合同》第六条约定的开始计收买受人物业服务费的条件之一，故被告应当承担举证不利的后果。原告关于空置房空置期间的物业服务费由被告承担的主张，既符合双方当事人之间的约定，也符合国务院《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”的规定，应予采纳。
3、关于诉讼时效的问题。物业服务合同属于继续性合同，物业公司要求业主支付物业服务费的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。本案原告持续至今一直向“盛世天下”小区提供物业服务，以原告2016年11月30日向被告发出《关于商榷收取空置房物业服务费等费用问题联系函》为计算诉讼时效期间的节点，在2014年11月30日之前，买受人已经与原告办理了入伙手续的，从办理入伙手续之日起，物业服务费的交费主体由被告变更为了物业买受人，原告应自此时起二年内对此前空置房空置期间的服务服务费向被告主张权利，原告直到2016年11月30日才向被告主张权利，超过了二年的诉讼时效期间，该部分费用不予支持。对于2014年11月30日之后尚处于空置状态的房屋，没有超过二年诉讼时效期间，原告有权向被告主张该部分空置房空置期间的物业服务费。经双方当事人核对该部分费用数额为170995.56元，应由被告承担。被告关于原告主张的全部物业服务费均超过诉讼时效期间的意见，与事实不符，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司应承担空置房空置期间的物业服务费，截止2016年12月31日共计170995.56元，在本判决生效后十日内支付给原告宜昌合田物业有限责任公司；
二、驳回原告宜昌合田物业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2585元，由原告宜昌合田物业有限责任公司负担872元，被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司负担1713元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 宁晓云

书记员： 刘立莉