宜昌合田物业有限责任公司与湖北大地基置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告:宜昌合田物业有限责任公司,住所地宜昌市西陵区云集路33号。
法定代表人：李郑云，公司总经理。
委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
被告:湖北大地基置业有限公司,住所地宜都市陆城长江大道50号。
法定代表人：肖玉，公司董事长。
委托诉讼代理人：郭正文，男，生于1983年6月10日，汉族，湖北省宜昌市夷陵区人，住湖北省宜昌市夷陵区，该公司员工，特别授权代理。
委托诉讼代理人：张海艳，女，生于1981年6月18日，汉族，湖北省宜都市人，住湖北省宜都市，该公司员工。特别授权代理。

原告宜昌合田物业有限责任公司（以下简称“合田物业公司”）与被告湖北大地基置业有限公司（以下简称“大地基公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理。因案情复杂，本院于2017年7月5日作出裁定，转为普通程序审理，由审判员彭拥军担任审判长，与审判员聂其玺、吴泽新组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告合田物业公司的委托诉讼代理人刘素素，被告大地基公司的委托诉讼代理人郭正文到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
经审理查明，2011年2月22日原告合田物业公司与被告大地基公司签订《雅斯都市经典前期物业服务合同》，约定被告选聘原告对被告开发的楼盘即雅斯都市经典商业、住宅综合大楼提供前期物业管理服务。合同第六条第一款约定：物业服务费由业主按照建筑面积交纳，多层住宅0.60元/月·㎡，高层住宅1.00元/月·㎡，商业（办公）物业0.60元/月·㎡，原告按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供物业服务。合同第七条第一款约定：物业服务费从被告通知入伙、原告进驻本物业之日起计算；业主或物业使用人首期交费的时间为被告通知物业买受人办理入伙手续的同时；物业服务费的续交时间为业主或物业使用人在新计费年度第一个月的10号前交纳；第二款约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（被告）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由双方协商解决。合同第二十八条约定：甲方（即被告）、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按本合同物业服务费约定的标准向乙方（原告）支付违约金。合同第三十五条第一款约定：本合同中所称业主，是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人；其他条款所称业主，是指拥有房屋所有权的房屋买受人；所称物业使用人是指与本物业区域业主建立房屋合法使用关系的其他人（承租人、借用人）。合同签订后原告为该小区提供物业服务。因双方在合同中约定另行协商解决空置房的物业服务费，2016年11月30日原告给被告发函要求解决，双方未形成一致意见。原告主张计算空置房物业服务费的起点时间为开发商即被告通知交房的时间，具体为:1号楼住宅及商铺、2号楼住宅集中交房时间为2011年11月27日，2号楼商铺集中交房时间为2013年12月29日，3号楼、4号楼集中交房时间为2013年12月29日，5、6、7号楼集中交房时间为2016年5月28日；截止时间为被告通知具体业主入伙之日或原告与业主签订《前期物业服务协议》之日，此前的费用由被告交纳，此后由业主交纳。至今仍空置的房子原告主张计算至2016年12月31日。因1号楼住宅及商铺、2号楼住宅，截止2013年12月30日前包干费用已结清，故本案原告主张的计算物业费的起止时间为：2013年12月31日至2016年12月31日。本案空置的房屋共计273户，面积共计28573.18平方米。
另查明，截止2016年12月31日，273户中已入住92户，未入住161户。
上述事实有原告和被告的当庭陈述及双方提交的证据在案佐证，本院予以确认。

本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案被告是雅斯都市经典商业、住宅综合大楼的开发商，即建设单位，故根据上述行政法规的规定，本案空置房物业服务费应当由被告向原告交纳。本案物业服务费计算的起止时间应当从被告公告的集中交房之日计算至被告通知具体业主入伙之日或原告与业主签订《前期物业服务协议》之日,对此双方在合同第七条第一款中已作约定。被告辩称应当排除期房、应当从被告与房屋买受人签订《商品房买卖合同》之日为起点计算空置房物业服务费以及面积应当以被告提供的宜昌信诚测绘有限公司对雅斯都市经典4号楼、7号楼作出的实测面积为准的辩称意见，证据不足，本院不予采信。本案原告主张的物业服务费均为空置房，原被告在合同中对空置房屋的物业费计费标准未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定，本案空置房的物业服务费收取标准按照订立合同时履行地的市场价格履行，原被告在合同第六条第一款中约定的收费标准即可视为本地市场价格，但考虑到对空置房的管理服务，原告付出的工作量相对较少，故对空置房的物业服务费本院酌情按照80%予以支持。原告主张违约金96954.18元无事实依据，本院不予支持。水费1171.70元证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（二）项、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十条、第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告湖北大地基置业有限公司支付原告宜昌合田物业有限责任公司截止2016年12月31日空置房的物业服务费258544.50元，于本判决发生法律效力后五日内付清；
二、驳回原告宜昌合田物业有限责任公司的其他诉讼请求。
本案受理费6690元（原告已预交），由原告宜昌合田物业有限责任公司承担1512元，由被告湖北大地基置业有限公司承担5178元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判长　　彭拥军 审判员　　聂其玺 审判员　　吴泽新

书记员：张薇