定州市西城区夏庄某社区村民委员会与卜某某确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告定州市西城区夏庄某社区村民委员会（以下简称夏庄某村委会）。
法定代表人刘银生，村主任。
委托代理人于建茹、韩增江，河北泰通律师事务所律师。
被告卜某某，住定州市。
委托代理人庞超，河北平恒律师事务所律师。

原告夏庄某村委会与被告卜某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏庄某村委会法定代表人刘银生及委托代理人于建茹、韩增江、被告卜某某及委托代理人庞超到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告夏庄某村委会诉称，我村委会原有村办小学一座，因小学撤并而闲置。2005年5月，上届村委会主任蒋登科、村支部书记刘金生对外宣称将该土地租给了非本村村民卜某某，年租金3000元，期限20年。
2012年夏天我村进行旧城改造时，现任村委会和党支部与被告协商拆迁时，被告拿出《买卖协议》，说本人已将该土地买下，拒绝与村干部协商。现任村委会对该协议一无所知，上任村主任已去世，上届两委班子其他成员都不知道此事，全体村民代表也无人知道该协议。经查账发现被告在2005年5月20日交付租金6万元，而该协议签订时间也是同一天，该协议只有村委会和党支部公章而无法定代表人和支部负责人签名。我村366名村民为此上访，西城区调查原村支部书记时承认曾订立了两份协议，两份协议未召开村民会议和村民代表会议。双方签订的《买卖协议》程序和实体上均违法，请求法院判决确认该协议无效；被告返还我村原小学的房屋及土地。
被告卜某某辩称，我购买原小学房屋是上届村委会为村里修路等筹集资金而主动找我协商的购买事宜，而买卖是否经村民会议和代表会议是原告自己内部的程序，是原告自己的义务，与我无关。并且，我购买的是原小学房屋，不是单纯的土地买卖，因此，买卖也不违法，属于有效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年5月20日，原告夏庄某村委会为修路筹集资金，找到被告，协商将其原村办小学的场地和校舍租给被告经商使用，双方经协商达成了租赁协议，约定期限20年，被告一次性交付了20年租金共计6万元。2005年6月1日，双方又就该小学订立了买卖协议，约定原告将小学卖给被告终身使用，价格为6万元。原告为被告出具的收据中载明的款项性质是收卜某某“租金”，原告的会计记账凭证摘要中载明被告所交6万元款也为“租金”，未向被告出具购买小学的价款收据。
订立合同后，原告向被告交付了原小学的场地和校舍（北房12间、东房5间），被告对原房屋进行了改建，还增加了部分房屋。2012年夏庄某社区进行旧城改造时，原、被告就拆迁事宜发生争议，原告主张被告使用小学场地和房屋是基于租赁，被告主张是基于买卖并出示了买卖协议，双方发生纠纷后，经西城区办事处处理未果，引起本案诉讼。
上述事实，有原告提交的买卖协议书、账目中的租金收据和记账凭证等证据证实。

本院认为，原、被告双方就同一标的物订立了租赁合同和买卖合同两份合同，但交付价款是合同的履行行为，原告为被告出具的收据是租金，原告的会计记账凭证也明确写明为租金，此后也一直未进行过变更，应认定双方实际履行的合同是租赁合同，而不是买卖合同。同时，根据《土地管理法》第60条的规定，村集体经济组织的企业建设用地实行审批制度，而被告购买学校用于办企业经商，且未履行法定程序，违背法律的强制性规定，应确认买卖协议无效。买卖协议确认无效后的法律后果是恢复到订立前的状态，而双方还存在一个实际履行的租赁合同，恢复到订立前的状态即恢复到租赁合同状态，因租赁合同不属于本案原告的请求范围，故对原告要求被告返还小学房屋及土地的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第52条第5项之规定，判决如下（本案经本院审判委员会讨论通过）：

一、原被告就夏庄某原小学订立的买卖协议无效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
诉讼费80元，由原、被告各负担40元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长 邢惠民
审判员 尹红雷
人民陪审员 白丽曼

书记员： 华国宇