定州市宝某物业服务有限公司与张某物业服务合同纠纷一审民事判决书

定州市宝某物业服务有限公司
寇君红（河北泰通律师事务所）
张某
白林坡（河北平恒律师事务所）

原告定州市宝某物业服务有限公司（以下简称宝某公司）
地址:定州市宝某花园生活小区。
法定代表人:赵宝才，该公司经理。
委托代理人寇君红，河北泰通律师事务所律师。
被告张某，住定州市。
委托代理人白林坡，河北平恒律师事务所律师。
原告宝某公司与被告张某物业服务合同纠纷一案（由两个案件合并而来）。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝某公司委托代理人寇君红、被告张某的委托代理人白林坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告系被告所在小区的物业公司，在继受该小区原物业办公室的物业管理职能后，多年来一直为该小区提供供热和卫生管理等物业服务，被告也一直按照原告公布的定州市物价局公布的统一收费标准向原告交纳供热和其他物业管理费用，该事实证明双方存在物业管理合同法律关系，故双方均应按照物业管理合同法律关系的内容享受权利，履行义务。
原告与宝某花园社区委员会、业主委员会在更换锅炉前，经征求业主意见，在多数业主同意更换新锅炉后更换了锅炉，且1186户业主只剩50户未交纳更换费用，更换锅炉的决定在征求意见过程中，经过多数同意更换及事后同意、自愿交纳更换费用的行为追认的方式，已经符合法定比例的要求，对全体业主有效，因此，更换锅炉和改造管道所产生的费用应由全体业主按照各自居住的面积平均承担。在原告垫付锅炉等费用后，原、被告之间在被告应分摊的份额范围内产生债权债务关系。此外，原告为被告提供了2014年11月15日至2015年3月15日期间的供热服务，双方因供热也产生了债权债务关系。被告应当交纳应分摊的锅炉、管道费用和供热费用而一直未交纳，应当承担继续履行的法律责任。
关于被告的抗辩主张。被告称业主委员会未经法定程序产生，其购买锅炉行为未经2／3以上业主同意，未经业主大会授权业主委员会无权购买锅炉的主张，未提交任何证据证明，诉讼中，本院告知被告可以在指定的期限内查阅征求业主意见的书面资料，但被告逾期未向本院回复查阅结果，故对其该主张本院不予采信；被告称原告多年来多收取了超出建筑面积90%的取暖费，要求用多收取的费用抵销应交纳的锅炉费，与众所周知的事实--定州市各小区按照定州市物价局确定的计费价格均按建筑面积收取取暖费的事实不符，且取暖费价格确定与计费方式（按建筑面积还是套内面积）有关，被告对其上述主张以及原告未实际为其供暖的主张负有举证责任，而被告未对原告按照众所周之的费方式和收费价格收取取暖费属于擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费以及未实际接受供暖的事实提供证据加以证明，故对其上述抗辩理由本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条  、第一百零八条  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条  之规定，判决如下:
被告张某限判决生效后15日内给付原告锅炉费、取暖费共计2913元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告张某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

本院认为，原告系被告所在小区的物业公司，在继受该小区原物业办公室的物业管理职能后，多年来一直为该小区提供供热和卫生管理等物业服务，被告也一直按照原告公布的定州市物价局公布的统一收费标准向原告交纳供热和其他物业管理费用，该事实证明双方存在物业管理合同法律关系，故双方均应按照物业管理合同法律关系的内容享受权利，履行义务。
原告与宝某花园社区委员会、业主委员会在更换锅炉前，经征求业主意见，在多数业主同意更换新锅炉后更换了锅炉，且1186户业主只剩50户未交纳更换费用，更换锅炉的决定在征求意见过程中，经过多数同意更换及事后同意、自愿交纳更换费用的行为追认的方式，已经符合法定比例的要求，对全体业主有效，因此，更换锅炉和改造管道所产生的费用应由全体业主按照各自居住的面积平均承担。在原告垫付锅炉等费用后，原、被告之间在被告应分摊的份额范围内产生债权债务关系。此外，原告为被告提供了2014年11月15日至2015年3月15日期间的供热服务，双方因供热也产生了债权债务关系。被告应当交纳应分摊的锅炉、管道费用和供热费用而一直未交纳，应当承担继续履行的法律责任。
关于被告的抗辩主张。被告称业主委员会未经法定程序产生，其购买锅炉行为未经2／3以上业主同意，未经业主大会授权业主委员会无权购买锅炉的主张，未提交任何证据证明，诉讼中，本院告知被告可以在指定的期限内查阅征求业主意见的书面资料，但被告逾期未向本院回复查阅结果，故对其该主张本院不予采信；被告称原告多年来多收取了超出建筑面积90%的取暖费，要求用多收取的费用抵销应交纳的锅炉费，与众所周知的事实--定州市各小区按照定州市物价局确定的计费价格均按建筑面积收取取暖费的事实不符，且取暖费价格确定与计费方式（按建筑面积还是套内面积）有关，被告对其上述主张以及原告未实际为其供暖的主张负有举证责任，而被告未对原告按照众所周之的费方式和收费价格收取取暖费属于擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费以及未实际接受供暖的事实提供证据加以证明，故对其上述抗辩理由本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条  、第一百零八条  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条  之规定，判决如下:

被告张某限判决生效后15日内给付原告锅炉费、取暖费共计2913元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告张某承担。

审判长：邢惠民
审判员：尹红雷
审判员：华国宇

书记员：蒲娜