宗某与高某某、钱某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

宗某
高某某
鲁运华（湖北惠山律师事务所）
钱某某

原告（反诉被告）宗某。
被告（反诉原告）高某某。
被告（反诉原告）钱某某，系高某某之夫。
二被告共同委托代理人鲁运华，湖北惠山律师事务所律师。
原告（反诉被告）宗某与被告（反诉原告）高某某、钱某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日，2015年5月21日、6月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宗某，第一次庭审被告（反诉原告）高某某、钱某某及其委托代理人鲁运华、第二、三次庭审被告（反诉原告）高某某、钱某某的委托代理人鲁运华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案诉争房屋系村庄规划区内房屋，至法庭辩论终结前，高某某、钱某某未向本院提交诉争房屋建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，或者房屋产权证明，故认定宗某与高某某签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，自始无效，宗某主张解除此合同缺乏法律依据，本院不予支持。本案租赁合同的出租人是高某某，钱某某与高某某系夫妻，钱某某参与了租金的收取，并共同管理出租房屋，应认定系共同出租人，共同享有相关权利和承担相应义务。
合同无效后，出租方有权请求参照合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有期间的使用费。宗某支付使用费至2013年2月7日，2014年1月25日高某某收回房屋，宗某应支付此期间的占用使用费，参照合同约定的年租金20000元计算为19288元，故对高某某、钱某某反诉主张39000元占有使用费的请求，本院予以部分支持。
合同无效后，对于装饰装修部分，经出租人同意的，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。反之，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担，出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，双方对装饰装修是否经出租人同意发生争议。本院认为，虽合同约定了装饰装修经出租人书面同意方可进行，但因合同无效，该条款约定也即无效。纵观全案分析，高某某、钱某某在出租房屋时，是知道宗某租赁房屋用于餐饮经营，餐饮经营必然要进行装饰装修，方能满足经营需要。宗某经营的餐馆营业后，前期按时缴纳了相应的租金，高某某、钱某某也收取了租金，未对其装饰装修提出异议，应认定高某某、钱某某从行为上同意宗某装饰装修的事实。故对高某某、钱某某反诉主张对房屋恢复原状或赔偿损失的请求，本院不予支持。对于未形成附合的装饰装修物，目前实际由高某某、钱某某控制占有，应待本案生效后，由高某某、钱某某返还宗某。对于已形成附合的装饰装修物，高某某、钱某某以反诉请求的方式表示不予利用装饰装修物，按照导致合同无效的过错由双方分担现值损失进行处理。诉争房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，是导致本案合同无效的根本原因，高某某、钱某某应分担装饰装修现值损失的主要责任，宗某未尽到谨慎注意义务，在签订合同时没有严格审查诉争房屋的权属，应承担次要责任，综合双方的过错程度，本院认定高某某、钱某某分担装饰装修现值损失的80%，宗某分担20%。装饰装修现值54118元，高某某、钱某某分担43295元，宗某自行分担10823元。对于鉴定费用，也按此比例分担，高某某、钱某某分担4000元，宗某自行分担1000元。故对宗某主张高某某、钱某某赔偿损失198000元及支付鉴定费5000元的请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条  、第二百一十二条  ，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、第二条  、第五条  、第九条  、第十三条  之规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）高某某、钱某某于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）宗某房屋装饰装修现值损失43295元、并支付鉴定费4000元；
二、原告（反诉被告）宗某于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）高某某、钱某某支付房屋占用使用费19288元；
三、驳回原告（反诉被告）宗某和被告（反诉原告）高某某、钱某某的其他诉讼请求。
上述一、二项相抵后，应由被告（反诉原告）高某某、钱某某向原告（反诉被告）宗某支付款项28007元。
债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4260元，财产保全费1520元，计5780元，由宗某负担4516元，高某某、钱某某负担1264元。反诉案件受理费488元，由宗某负担244元，高某某、钱某某负担244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

本院认为，本案诉争房屋系村庄规划区内房屋，至法庭辩论终结前，高某某、钱某某未向本院提交诉争房屋建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，或者房屋产权证明，故认定宗某与高某某签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，自始无效，宗某主张解除此合同缺乏法律依据，本院不予支持。本案租赁合同的出租人是高某某，钱某某与高某某系夫妻，钱某某参与了租金的收取，并共同管理出租房屋，应认定系共同出租人，共同享有相关权利和承担相应义务。
合同无效后，出租方有权请求参照合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有期间的使用费。宗某支付使用费至2013年2月7日，2014年1月25日高某某收回房屋，宗某应支付此期间的占用使用费，参照合同约定的年租金20000元计算为19288元，故对高某某、钱某某反诉主张39000元占有使用费的请求，本院予以部分支持。
合同无效后，对于装饰装修部分，经出租人同意的，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。反之，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担，出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，双方对装饰装修是否经出租人同意发生争议。本院认为，虽合同约定了装饰装修经出租人书面同意方可进行，但因合同无效，该条款约定也即无效。纵观全案分析，高某某、钱某某在出租房屋时，是知道宗某租赁房屋用于餐饮经营，餐饮经营必然要进行装饰装修，方能满足经营需要。宗某经营的餐馆营业后，前期按时缴纳了相应的租金，高某某、钱某某也收取了租金，未对其装饰装修提出异议，应认定高某某、钱某某从行为上同意宗某装饰装修的事实。故对高某某、钱某某反诉主张对房屋恢复原状或赔偿损失的请求，本院不予支持。对于未形成附合的装饰装修物，目前实际由高某某、钱某某控制占有，应待本案生效后，由高某某、钱某某返还宗某。对于已形成附合的装饰装修物，高某某、钱某某以反诉请求的方式表示不予利用装饰装修物，按照导致合同无效的过错由双方分担现值损失进行处理。诉争房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，是导致本案合同无效的根本原因，高某某、钱某某应分担装饰装修现值损失的主要责任，宗某未尽到谨慎注意义务，在签订合同时没有严格审查诉争房屋的权属，应承担次要责任，综合双方的过错程度，本院认定高某某、钱某某分担装饰装修现值损失的80%，宗某分担20%。装饰装修现值54118元，高某某、钱某某分担43295元，宗某自行分担10823元。对于鉴定费用，也按此比例分担，高某某、钱某某分担4000元，宗某自行分担1000元。故对宗某主张高某某、钱某某赔偿损失198000元及支付鉴定费5000元的请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条  、第二百一十二条  ，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、第二条  、第五条  、第九条  、第十三条  之规定，判决如下:

一、被告（反诉原告）高某某、钱某某于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）宗某房屋装饰装修现值损失43295元、并支付鉴定费4000元；
二、原告（反诉被告）宗某于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）高某某、钱某某支付房屋占用使用费19288元；
三、驳回原告（反诉被告）宗某和被告（反诉原告）高某某、钱某某的其他诉讼请求。
上述一、二项相抵后，应由被告（反诉原告）高某某、钱某某向原告（反诉被告）宗某支付款项28007元。
债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4260元，财产保全费1520元，计5780元，由宗某负担4516元，高某某、钱某某负担1264元。反诉案件受理费488元，由宗某负担244元，高某某、钱某某负担244元。

审判长：曹振华
审判员：符丽
审判员：赵大波

书记员：王一婷