宋某某与孝感怡和物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告暨被告）：宋某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省孝昌县。
委托诉讼代理人：袁琛丽、杨胜华，湖北锡爱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨原告）：孝感怡和物业管理有限公司，住所地：湖北省孝感市孝南区长征路23号。
法定代表人：邱胜武，该公司总经理。
委托诉讼代理人：饶彬，湖北名流律师事务所律师。

上诉人宋某某因与被上诉人孝感怡和物业管理有限公司（以下简称怡和公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋某某的委托诉讼代理人袁琛丽、被上诉人怡和公司的委托诉讼代理人饶彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋某某上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回怡和公司的反诉请求；一审、二审案件受理费由怡和公司负担。事实和理由：1、怡和公司自2012年6月6日收到宋某某的《解除合同通知书》之日起，至今没有向法院请求确认解除合同的效力，应视为其对解除合同无异议，涉案物业服务合同已于2012年6月6日解除。一审将物业管理费计算至2013年2月5日错误。依照《物业管理服务合同》约定，宋某某实际开业时间为2011年11月18日，免租期3个月，即自2012年2月18日起开始缴纳物业管理费，宋某某已经缴纳至2012年5月18日为其3个月的物业管理费，《物业管理合同》因宋某某行使解除权而于2012年6月6日解除，因此，宋某某无缴纳物业管理费的义务。
怡和公司辩称，根据《物业管理服务合同》第八条约定，经双方协商一致可以解除合同，怡和公司收到宋某某的《解除合同通知书》后，于2016年6月8日复函不同意解除合同，因此合同约定的解除条件未能成就，宋某某单方面提出解除合同不发生法律效力。宋某某提出解除合同的理由也不符合合同法第94条、96条关于合同法定解除的情形，第94条是法定解除权，宋某某不享有该项权利，不能以此对抗合同约定，也与合同法第93条相违背。一审依照宋某某实际占有租赁房屋的时间计算物业管理费正确。请求驳回上诉，维持原判。
宋某某向一审法院起诉请求：1.判令怡和公司立即退还施工安全保证金1000元、施工水电、垃圾清运押金6000元、水表押金300元、电表押金500元、天然气流量计表押金10000元，共计17800元及利息；2.本案诉讼费用由怡和公司承担。
怡和公司向一审法院反诉请求：判令宋某某支付物业管理费128879元，并承担本诉及反诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月3日，宋某某与孝感保丽房地产开发有限公司签订《保丽国际广场商用物业租赁合同》，承租该公司位于孝感市保丽国际广场第5F层5007号商铺经营“和之吉川菜天宫”（后更名为川府宴）。怡和公司系受孝感保丽房地产开发有限公司委托，对其保丽国际广场商用物业进行物业管理的公司。同日，宋某某（乙方）怡和公司（甲方）签订《保丽国际广场物业管理服务合同》，合同约定：甲方物业服务期限与乙方与孝感保丽房地产开发有限公司签订的期限相同，即从2011年4月28日起至2016年4月27日止，免租期为3个月，又注明具体起租日期以实际开业时间为准，合同期限顺延；甲方按乙方承租的套内面积收取物业管理费，每平方米每月18.30元，第一年每月16795元，以后逐年每月为16795元、17455元、18149元、18878元，物业管理费按每3个月为一个周期结算，乙方应于每期第一个月的15日前一次性支付下期物业管理费；乙方交纳电表押金500元、水表押金300元；乙方同意支付施工押金5000元，装修完毕经甲方检验合格后7日内无息退还；经甲乙双方协商一致可以解除合同。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，宋某某向怡和公司交纳了3个月物业管理费计50385元，并交纳装修施工安全保证金1000元、施工水电、垃圾清运押金6000元、水表押金300元、电表押金500、天然气流量计表押金10000元，共计17800元。2012年6月1日，宋某某向怡和公司发出《解除合同通知书》，以签订物业服务合同非其自愿，“且贵公司在合同履行中，2011年一整个冬季并未开启过暖气，也未提供过其他服务，却一直按月按所租赁的面积收取我的服务费，其明显不公平合理，合同显失公平。”为由，提出解除合同。2012年6月8日，怡和公司向宋某某复函，以其理由不成立为由不同意解除合同，并要求其支付拖欠的租金及物业管理费。另据湖北省高级人民法院（2015）鄂民监二再终字第00038号民事判决，宋某某与孝感保丽房地产开发有限公司于2013年2月4日解除房屋租赁合同，该判决认定宋某某实际占有使用该公司房屋租赁时间段为2011年11月18日至2013年2月5日（包括3个月的免租期）。
一审法院认为，宋某某与怡和公司签订的《保丽国际广场物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同全面履行各自的义务。关于物业服务合同是否于2012年6月1日解除的问题。双方在《保丽国际广场物业管理服务合同》第八条约定宋某某可以解除合同的条件为“经甲乙双方协商一致可以解除合同”，而怡和公司于2012年6月8日复函不同意解除合同。宋某某在《解除合同通知书》中所主张解除合同的理由也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>解释(二)》第二十四条关于合同约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案宋某某通知解除合同的情形。宋某某以《解除合同通知书》通知怡和公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。物业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理，其提供了物业管理服务，有权收取物业管理费，故对怡和公司反诉请求宋某某支付物业管理费，依法予以支持。宋某某实际占有使用租赁物业时间段为2011年11月18日至2013年2月5日（包括3个月的免租期），依约应支持该期间物业管理费143879元（16795元/月×11月＋16795元/月÷30天×17天－50383元）。宋某某于2013年2月5日返还租赁物业，其主张怡和公司退还施工安全保证金1000元、施工水电、垃圾清运押金6000元、水表押金300元、电表押金500元、天然气流量计表押金10000元，共计17800元符合合同约定，一审法院依法予以支持。宋某某主张利息无合同依据，依法不予支持。判决：一、怡和公司返还宋某某施工安全保证金1000元、施工水电、垃圾清运押金6000元、水表押金300元、电表押金500元、天然气流量计表押金10000元，共计17800元；二、宋某某支付怡和公司物业管理费143879元；三、驳回宋某某的其他诉讼请求；本诉受理费245元，由怡和公司负担；反诉受理费3178元，由宋某某负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题为：宋某某与怡和公司之间的《物业管理服务合同》是否于2016年6月6日已经解除，以及怡和公司反诉所主张宋某某应缴纳的物业管理费金额如何确定。
本院认为，合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除的条件分为法定解除条件和约定解除条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，合同的解除权是典型的形成权，解除权人依照约定解除条件（第九十三条第二款规定）或法定解除条件（第九十四条规定），只要将解除合同的意思表示通知对方当事人，即产生解除合同的效力，不以对方当事人同意为生效要件。对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。虽然宋某某与怡和公司签订的《物业管理服务合同》第八条约定“经双方协商一致可以解除合同”，但不能认为该合同仅仅只能经合同当事人协商一致才能解除，因为当事人的约定条款不能排除《中华人民共和国合同法》所赋予的当事人解除合同权利。宋某某的《解除合同通知书》所陈述的解除合同理由中，认为怡和公司在合同履行中，2011年一整个冬季并未开启过暖气，也未提供过其他服务，其主张的解除合同理由属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的法定解除条件范围内，即宋某某是依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同，并向怡和公司发出了书面的解除合同通知，怡和公司于2012年6月6日收到了该通知，则《物业管理服务合同》自通知到达怡和公司时解除。怡和公司虽然复函宋某某不同意解除合同，但依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，怡和公司有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；一方当事人通知解除合同不以对方同意为生效要件，因此该复函并不影响合同解除的效力。且依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。一审在卷证据中，本院（2012）鄂孝感中民二终字第00178号民事裁定书证明，孝感保丽房地产开发有限公司曾经对宋某某解除与怡和公司的物业管理服务合同提起过确认合同效力之诉，本院以宋某某与怡和公司之间的合同关系与孝感保丽房地产开发有限公司无关，该公司不是确认解除合同效力的适格诉讼主体为由，驳回了孝感保丽房地产开发有限公司的起诉。怡和公司在收到宋某某的解除合同通知后，并未在三个月内请求人民法院确认解除合同的效力；在本案反诉时，怡和公司仅请求判决宋某某支付物业管理费，没有请求人民法院确认宋某某解除合同行为的效力，即使将其要求宋某某支付物业管理费的诉讼请求视为同时请求人民法院确认解除合同的效力，也超出了司法解释规定的请求期限，不应支持。而一审在审理该反诉请求时，主动对宋某某通知解除合同效力进行了审理，并确认宋某某通知解除合同无效，超诉讼请求审理和判决，违反了民事诉讼“不告不理”的法律原则。因此，本案涉及的宋某某与怡和公司签订的《物业管理服务合同》自宋某某解除合同的通知到达怡和公司之日（2012年6月6日）解除，双方的合同权利义务终止。宋某某应缴纳怡和公司物业管理费的期间为2011年11月18日至2012年6月6日，其中应扣减3个月免租期（怡和公司答辩兼反诉状自认）。每月物业管理费为16795元，宋某某已经缴纳了3个月的物业管理费50385元，则从2011年11月18日至2012年5月17日的物业管理费已经缴清。宋某某还应缴纳2012年5月18日至2012年6月6日的物业管理费11196.67元（16795元/月÷30天×20天）。
综上所述，宋某某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初2658号民事判决第一项、第三项；
二、变更湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初2658号民事判决第二项为：原告（反诉被告）宋某某支付被告（反诉原告）孝感怡和物业管理有限公司物业管理费11196.67元；
三、驳回孝感怡和物业管理有限公司的其他反诉请求。
一审本诉受理费245元，由孝感怡和物业管理有限公司负担，反诉受理费3178元，由孝感怡和物业管理有限公司负担2800元，宋某某负担378元。二审案件受理费3178元，由孝感怡和物业管理有限公司负担2800元，宋某某负担378元。
本判决为终审判决。

审判长　　毛峰 审判员　　鲍龙 审判员　　戴捷

书记员：陈青