宋立娟与祖人菊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：宋立娟，女，1962年1月28日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：朱旗元，上海浩航律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆平辉，上海浩航律师事务所律师。
　　被告：祖人菊，女，1971年4月22日出生，汉族，户籍所在地福建省。
　　委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。
　　第三人：钱贵琴，女，1964年6月17日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：姜广播，上海闰德律师事务所律师。
　　原告宋立娟与被告祖人菊、钱贵琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，宋立娟撤回对钱贵琴提出的诉讼请求，并申请追加钱贵琴为第三人参加诉讼，本院依法通知钱贵琴作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋立娟及其委托诉讼代理人朱旗元，被告祖人菊的委托诉讼代理人朱义到庭参加诉讼。第三人钱贵琴及其委托诉讼代理人姜广播于2019年5月23日到庭参加诉讼，2020年1月6日经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　宋立娟向本院提出诉讼请求：1.祖人菊支付2017年10月16日起至2018年7月5日的租金173,333.33元；2.祖人菊支付逾期支付房屋租金的利息(以173,333.33元为本金，按照同期银行贷款利率计算，自2018年7月6日起算至祖人菊实际付款之日止)。事实和理由：宋立娟与祖人菊自2015年4月1日开始合伙出租房屋。2016年3月17日，宋立娟代丈夫谷怀先与上海汇钏实业有限公司(以下简称汇钏公司)签订《租赁合同书》，约定，谷怀先向汇钏公司租赁上海市通州路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租期自2016年4月20日起至2021年4月19日，年租金15万元。后系争房屋由宋立娟与钱贵琴合伙对外出租，2016年3月22日，钱贵琴依据上述《租赁合同书》出面与祖人菊签订《房屋租赁协议》，约定租期自2016年4月16日起至2021年4月15日，月租金2万元，每三个月支付一次，先付后用，押金2万元。签订《房屋租赁协议》时，宋立娟、谷怀先均在场，当时已告知祖人菊系争房屋由宋立娟和钱贵琴合伙出租。2017年4月12日，宋立娟代谷怀先与汇钏公司签订《租赁合同解除协议》，解除原签订的《租赁合同书》。当日，宋立娟与系争房屋受让人上海仁天实业有限公司(以下简称仁天公司)就系争房屋重新签订租赁合同，约定租期自2017年4月20日起至2019年4月19日，年租金15万元。2017年8月31日，宋立娟与钱贵琴达成协议，约定自2017年9月1日起系争房屋管理权及转租收益归宋立娟所有。协议签订后，宋立娟即将上述协议内容告知祖人菊。祖人菊支付系争房屋租金至2017年10月15日，之后未再支付租金。租赁期间，祖人菊支付的租金及2万元押金由宋立娟和钱贵琴各半分得。2018年7月5日，宋立娟与仁天公司之间的租赁合同经法院调解解除，当日，祖人菊将其自用部分的系争房屋交还仁天公司，其对外转租部分的系争房屋在三个月后交还仁天公司。宋立娟多次向祖人菊催讨2017年10月15日之后的租金均遭拒绝。审理中，宋立娟称祖人菊支付的2万元押金，同意在祖人菊欠付的租金中予以抵扣。就钱贵琴收取的1万元押金，宋立娟另案主张。
　　祖人菊辩称，祖人菊系与钱贵琴签订系争房屋租赁合同，与宋立娟没有房屋租赁关系，宋立娟作为原告主体不适格。祖人菊承租系争房屋后，大部分用于自己经营网吧，小部分转租给租薛华经营小卖部。租赁期间，因宋立娟及其母亲多次上门闹事导致祖人菊无法继续经营，祖人菊于2017年10月17日起关门停止经营，直至2018年7月5日将自用部分房屋交还仁天公司。薛华于2018年10月5日将其承租部位交还仁天公司。祖人菊支付系争房屋租金至2017年10月15日，其后，因钱贵琴与宋立娟之间有纠纷，钱贵琴明确告知祖人菊暂停支付租金。薛华向祖人菊支付租金至2018年4月15日。现不同意支付宋立娟2017年10月16日起至2018年7月5日的租金及利息。即便祖人菊应当支付租金，其金额也应在宋立娟与仁天公司调解结算的7.5万元租金的基础上酌定。如法院认为祖人菊应向宋立娟支付租金，则祖人菊支付的2万元押金要求法院依法处理。不同意宋立娟的全部诉请。
　　钱贵琴述称，钱贵琴与宋立娟自2014年起合伙出租房屋。2016年3月17日，钱贵琴与宋立娟的丈夫谷怀先共同向汇钏公司承租系争房屋并签订《租赁合同书》，约定租期自2016年4月20日起至2021年4月19日，租金每年20.4万元。2016年3月22日，钱贵琴依据上述《租赁合同书》将系争房屋出租给祖人菊并告知祖人菊系争房屋由其和宋立娟合伙出租。2017年8月31日，钱贵琴与宋立娟签订《协议》结束双方的合伙出租关系，约定自2017年9月1日起系争房屋管理权及转租收益归宋立娟所有。但其后宋立娟未按协议履行，现钱贵琴不认可该协议的效力。祖人菊支付租金至2017年10月15日。后钱贵琴与宋立娟发生纠纷，宋立娟母亲多次到祖人菊的嘉兴路门店闹事，导致祖人菊无法正常经营，钱贵琴告知祖人菊暂停支付系争房屋租金。祖人菊支付的2万元押金由宋立娟与钱贵琴各分得1万元，在祖人菊向钱贵琴支付系争房屋欠租的前提下，同意返还祖人菊1万元押金。
　　本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
　　宋立娟与钱贵琴自2014年、2015年起合伙出租房屋。2016年3月22日，宋立娟与钱贵琴合伙将系争房屋出租给祖人菊，双方约定系争房屋的租赁支出各半负担，租金收益各半分得。当日，钱贵琴(甲方)出面与祖人菊(乙方)签订《租赁协议》，约定，甲方将建筑面积约115平方米的系争房屋出租给乙方使用；房屋租赁期自2016年4月16日至2021年4月15日止；为保证和维护甲方房屋的有关设备等安全，乙方应在起租日10日前支付押金2万元；押金由甲方保管，甲方收取押金向乙方开具收款凭证，不计利息，租赁期满后，经甲方验收确认乙方按合同完全履约并且已全部结清水电等费用的，甲方返还乙方押金；租赁价格为年租金24万元，每三个月付款一次，先付后租，付款时间为支付期前一个月的10日前。
　　合同签订当日，祖人菊向钱贵琴支付押金2万元，钱贵琴收款后将1万元押金转付宋立娟。祖人菊承租系争房屋后，部分用于自己经营，部分转租给薛华。
　　2017年6月9日，宋立娟与钱贵琴签订《协议》，载明，今有宋立娟和钱贵琴作为水电路XXX号、新港路XXX号、通州路XXX号共同的二房东达成以下协议：1.这三个商铺的租金差价收益每人各分50%；2.这三个商铺的转租权利为两人共同所有；3.租客的房租每人各收一半；4.大房东的房租每人各付一半。2017年8月31日，宋立娟与钱贵琴签订《协议》，约定，宋立娟与钱贵琴对新港路XXX号(1室、2室、3室)、水电路XXX号、通州路XXX号的房屋进行分割如下：…3.通州路XXX号的房屋由宋立娟所有，与上家的合同也是宋立娟签订的，此房的所有收益利润及管理权由宋立娟负责；…7.通州路XXX号房屋到期，由宋立娟本人与上家签约，与钱贵琴无关；…9.通州路XXX号的房屋钱贵琴与下家签订的合同从2017年8月31日废除；…。
　　租赁期间，祖人菊支付租金至2017年10月15日。其中，2017年7月15日前的租金由钱贵琴出面收取，所得租金收益由宋立娟与钱贵琴平分，2017年7月16日-2017年10月15日的租金6万元，由祖人菊分别向宋立娟、钱贵琴支付3万元。2017年10月16日起，祖人菊以宋立娟及其母亲到系争房屋闹事导致其无法正常经营、钱贵琴同意其暂缓支付租金为由，停止支付租金。2018年7月5日祖人菊搬离系争房屋，薛华于2018年7月5日后搬离系争房屋。
　　之后，宋立娟因向祖人菊催讨2017年10月15日后的租金无果，诉至本院。
　　另查明，2017年4月12日，宋立娟与仁天公司签订《租赁合同书》，约定，仁天公司将所属系争房屋，经营场地面积约为82.96平方米以及房屋内的现有设施，出租给宋立娟作经营场地使用于经营杂货；租赁期限2年，自2017年4月20日至2019年4月19日；每年租赁费15万元整，租赁费以每6个月为一期支付，每期租赁费为7.5万元。
　　2018年4月3日，仁天公司诉至本院[案号(2018)沪0109民初12243号]，要求解除与宋立娟之间的租赁关系，要求宋立娟支付欠付的2017年10月1日-2018年6月30日的租金、2018年7月1日至实际交房之日止的房屋使用费、违约金和逾期付款利息等，该案中，钱贵琴、祖人菊、薛华作为第三人参加诉讼。2018年7月12日，经本院主持调解，各方达成调解协议：1.仁天公司与宋立娟于2017年4月12日签订的《租赁合同书》于2018年7月5日解除；2.宋立娟支付仁天公司拖欠的租金75,000元，于2018年8月31日前支付2万元，2018年10月31日前支付2万元，2018年12月31日前支付3.5万元；如宋立娟不按期履行，仁天公司则就调解协议确定的宋立娟全部应付金额一并向本院申请执行，并再加付给仁天公司违约金2.5万元，该款于2019年1月10日前付清；3.薛华于2018年10月5日前携自身物品搬离系争房屋，并结清该房屋项下的水、电等费用；薛华分别于2018年8月5日、2018年9月5日、2018年10月5日前支付仁天公司房屋使用费6,000元。
　　再查明，2016年7月5日，祖人菊与薛华签订《租赁合同》约定，祖人菊将其所在位于通州路407西面-1号的房屋出租给薛华使用；租赁期限自2016年7月15日起至2121年4月14日止；租金每季18,600元，先付后用，一季一付，第三年起在原有的租金基础上递增5%。
　　审理中，宋立娟提供一份落款时间为2016年3月17日、抬头处出租方为汇钏公司、承租方为谷怀先的《租赁合同书》原件，该合同约定，甲方同意将所属系争房屋，经营场地面积约为82平方米以及房屋内的现有设施，出租给乙方作经营场地使用；租赁期为5年，自2016年4月20日至2021年4月19日；每年租赁费15万元整，租赁费以每6个月为一期支付，每期租赁费为7.5万元，每期租赁费应在启用系争房屋前10天支付。该合同落款处出租方一栏盖有“上海汇钏实业有限公司”公章，出租方签约代表一栏有“张云俊”签名，承租方一栏由宋立娟代谷怀先签字。宋立娟并提供一份落款时间为2017年4月12日、汇钏公司作为甲方与谷怀先(宋立娟)作为乙方签订的《租赁合同解除协议》原件，该协议约定，甲方与乙方于2016年3月17日签订租赁合同一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期5年，合同期从2016年4月20日至2021年4月19日止，租金每年15万元。现经双方协商一致同意于2017年4月12日解除双方签订的租赁合同。合同解除后，甲方承诺由仁天公司与乙方重新签订租赁合同，合同的租赁期限、年租金、出租的面积、地点如同甲方与乙方双方解除的合同一致。该协议落款处甲方一栏盖有“上海汇钏实业有限公司”公章，乙方一栏由宋立娟代谷怀先签字。对于上述《租赁合同书》及《租赁合同解除协议》的真实性，祖人菊与钱贵琴均不予认可。
　　钱贵琴提供一份落款时间为2016年3月17日、抬头处出租方为汇钏公司、承租方为谷怀先的《租赁合同书》复印件，该合同约定，甲方同意将所属系争房屋，经营场地面积约为101平方米以及房屋内的现有设施，出租给乙方作经营场地使用；租赁期为5年，自2016年4月20日至2021年4月19日；每年租赁费20.4万元整，租赁费以每6个月为一期支付，每期租赁费为10.2万元，每期租赁费应在启用系争房屋前10天支付。该合同落款处出租方一栏盖有“上海汇钏实业有限公司”公章，出租方签约代表一栏有“张云俊”签名，承租方一栏有“谷怀先”、“钱贵琴”的签名。宋立娟对该份合同书的真实性不予认可。祖人菊对于该份合同书的真实性予以认可，但表示未见过该份合同的原件。
　　祖人菊提供两份报警时间分别为2017年10月17日15时38分、20时31分的上海市公安局案(事)件接报回执单，其中一份载明报警人称在嘉兴路XXX号“中数网络”一老太在店内敲打影响营业引发纠纷。另一份载明报警人称在嘉兴路XXX号1楼网吧一老人向网吧要钱不给就躺在地上不走，请民警到场处理。宋立娟称该两份回执单上记录的事发地点均在嘉兴路XXX号，与本案无关。钱贵琴对该两份回执单的真实性没有异议。
　　审理中，谷怀先向本院陈述，其与宋立娟系夫妻关系，其、宋立娟和钱贵琴早就相识。宋立娟向法院提供的《租赁合同书》是宋立娟代其与汇钏公司签订。之后，宋立娟与钱贵琴一起合伙出租系争房屋，由钱贵琴出面将房屋转租给祖人菊，系争房屋的租金收益由钱贵琴和宋立娟收取，向汇钏公司支付的租金也由两人分担，其对此知晓且同意。后因汇钏公司经营出现问题，系争房屋交由仁天公司，其与汇钏公司之间的租赁合同由宋立娟出面代为协议解除，宋立娟又与仁天公司重新就系争房屋签订租赁合同。之后，因钱贵琴和宋立娟不和，两人签订协议终止合伙关系。钱贵琴向法院提供的《租赁合同书》，其从未签订。就谷怀先的陈述，宋立娟表示陈述属实。祖人菊表示谷怀先与宋立娟系夫妻，有利害关系，不认可谷怀先陈述的系争房屋是宋立娟和钱贵琴合伙转租给祖人菊的说法。钱贵琴表示谷怀先陈述的《租赁合同书》的签订情况不属实，当时钱贵琴与宋立娟一起去找汇钏公司的法定代表人张云俊签订该份合同，合同落款处“钱贵琴”的签名系宋立娟代签。
　　审理中，薛华向本院陈述，系争房屋有两间门面，其于2016年7月15日开始向祖人菊承租其中一间门面经营杂货店，另一间门面由祖人菊经营游戏厅。祖人菊经营的游戏厅因生意不好于2017年9月左右关门停止营业，其一直经营并向祖人菊支付租金至2018年7月。2018年仁天公司起诉宋立娟，其作为第三人参加诉讼，经法院调解，确认其租赁部位使用至2018年10月5日，2018年7月5日-2018年10月5日期间其每月向仁天公司支付使用费6,000元。其实际于2019年6月将承租部位交还仁天公司。祖人菊使用的门面于2018年7月5日交还仁天公司。宋立娟或其母亲从未至系争房屋闹事，其至今也未见过宋立娟母亲。据了解，宋立娟因向祖人菊催讨系争房屋租金无果，带其母亲至祖人菊在嘉兴路的店面闹事，导致祖人菊无法营业。就薛华的陈述，宋立娟表示陈述属实。祖人菊表示薛华陈述的与祖人菊之间的房屋租赁情况属实，但不认可薛华陈述的祖人菊系因经营不善停止在系争房屋经营的说法。宋立娟曾到系争房屋闹事导致祖人菊无法正常经营，在系争房屋关门后祖人菊转到其他门店继续经营，宋立娟母亲就到祖人菊经营的其他门店闹事。钱贵琴认可薛华的陈述，表示宋立娟曾带其母亲到祖人菊的嘉兴路门店闹事，并未到系争房屋闹事。
　　本院认为，祖人菊与钱贵琴签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。祖人菊支付系争房屋租金至2017年10月15日，之后祖人菊未付租金但系争房屋仍由其占用及转租，祖人菊直至2018年7月5日搬离系争房屋，薛华也于2018年7月5日之后搬离系争房屋。祖人菊作为系争房屋承租方应当承担2017年10月16日-2018年7月5日期间的租金。祖人菊辩称租赁期间宋立娟及其母亲上门闹事导致其自2017年10月17日起关门停止经营、钱贵琴同意其暂停支付租金的意见，根据薛华、钱贵琴的陈述，宋立娟或宋立娟母亲并未至系争房屋闹事，宋立娟系带其母亲至祖人菊在嘉兴路的门店闹事。且祖人菊提供的案件接报回执单显示的纠纷发生地点系嘉兴路XXX号，并非系争房屋。钱贵琴也并未同意免除祖人菊2017年10月16日之后的租金，仅同意祖人菊暂缓支付租金。故对祖人菊的上述辩称意见，本院不予采纳。系争房屋虽由钱贵琴一人出面与祖人菊签订合同，但实际由宋立娟与钱贵琴合伙出租，根据钱贵琴与宋立娟于2017年8月31日签订的《协议》，2017年9月1日起，系争房屋所有租金收益及管理权归属于宋立娟一人，宋立娟与钱贵琴就系争房屋的合伙出租关系终止。因此，宋立娟有权向祖人菊主张2017年10月16日之后的欠租。对宋立娟要求祖人菊支付2017年10月16日起至2018年7月5日的租金173,333.33元的请求，本院依法予以支持。因钱贵琴曾明确告知祖人菊暂停支付2017年10月16日后的租金，故对宋立娟要求祖人菊支付逾期支付租金的利息的请求，不予支持。宋立娟同意在祖人菊欠付的租金中抵扣2万元押金，与法不悖，本院予以准许。第三人钱贵琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条规定，判决如下：
　　一、自本判决生效之日起10日内，祖人菊支付宋立娟2017年10月16日起至2018年7月5日的租金153,333.33元(已扣除祖人菊支付的2万元押金)；
　　二、对宋立娟的其他诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,054.83元，由宋立娟负担311.19元，祖人菊负担3,743.64元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陆强康

书记员：华  琴