宋某、盛某波与武汉宏博恒业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：宋某，女，汉族，工人。
委托代理人：李正霞，湖北尊而光律师事务所律师。
委托代理人：王亚玲，湖北尊而光律师事务所律师。
原告：盛某波（系原告宋某之夫），男，汉族，工人。
委托代理人：李正霞，湖北尊而光律师事务所律师。
委托代理人：王亚玲，湖北尊而光律师事务所律师。
被告：武汉宏博恒业房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街汉南大道353号。
法定代表人：程贵洲，该公司董事长。
委托代理人：钟民，湖北泓峰律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司武汉蔡甸支行，住所地：武汉市蔡甸区蔡甸街新福路298号。
负责人：王浩虹，该行行长。
委托代理人：马成文。
第三人：中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行，住所地：武汉市武汉经济技术开发区创业道128号银城大厦。
负责人：胡志军，该行行长。
委托代理人：陈晓磊。

原告宋某、盛某波诉被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司（以下简称宏博公司）、第三人中国农业银行股份有限公司武汉蔡甸支行（以下简称农行蔡甸支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行公开审理。本院依职权于2015年4月17日追加中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行（以下简称农行武汉开发区支行）作为本案的第三人参加诉讼。原告宋某、盛某波于2015年4月21日申请撤回对农行蔡甸支行的起诉，并提出变更诉讼请求的申请，本院依法予以准许。本院于2015年5月26日公开开庭进行了审理，原告宋某、盛某波及其委托代理人李正霞、王亚玲，被告宏博公司的委托代理人钟民，第三人农行武汉开发区支行的委托代理人陈晓磊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2013年7月20日，原告宋某、盛某波与被告宏博公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120299256），约定原告宋某、盛某波购买被告宏博公司投资建设的位于武汉市汉南区纱帽街陡埠村江湾华庭住宅小区第2幢1单元6层2号的商品房，建筑面积为108.25平方米，单价为每平方米2817.55元，总金额为305000元，交房时间为2014年3月31日，被告逾期超过90日交付房屋的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告宋某、盛某波于2013年7月8日已向被告宏博公司支付首付款120000元。2013年8月14日，原告宋某、盛某波、被告宏博公司与第三人农行蔡甸支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告盛某波为购买上述商品房向第三人农行蔡甸支行借款185000元，借款期限为240个月（从2013年8月15日至2033年8月14日），利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，还款方式为等额本息还款法，宏博公司为上述借款提供保证担保，原告宋某、盛某波以上述房屋为上述借款作抵押担保。上述合同还约定：借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。上述合同签订后，第三人农行蔡甸支行已向宋某、盛某波指定账户发放贷款185000元，并办理了抵押预告登记。
另查明，第三人农行蔡甸支行已将原告宋某、盛某波与其签订的《个人购房担保借款合同》中的权利与义务全部移交给农行武汉开发区支行。庭审过程中，被告宏博公司认可本案诉争房屋现消防验收尚未完成，不具备交房条件。截止至庭审之日，原告宋某、盛某波均按期偿还了上述贷款。
本案争议的焦点：1、原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》是否已成就解除合同的条件，如已成就，合同解除后相应的法律后果如何确定；2、原告宋某、盛某波与第三人农行武汉开发区支行的《个人购房担保借款合同》能否在本案中一并解除，如可以解除，相应的法律后果如何确定。

本院认为：关于焦点1，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告未能在合同约定的期限内交付房屋，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》已成就合同约定的解除条件，对于原告请求解除与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》的请求，本院依法予以支持。至于第三人农行武汉开发区支行提出如果解除《武汉市商品房买卖合同》，需提前将本金还清，第三人农行武汉开发区支行与原告的《个人购房担保借款合同》属另一法律关系，第三人可按合同约定另行主张权利。
原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》解除后，原告已向被告支付的首付款120000元及银行代原告向被告支付的购房款185000元，即购房款总额305000元被告应当返还原告。因被告逾期交房导致违约，按照《武汉市商品房买卖合同》的约定，被告应按照累计已付款的1%向原告支付违约金3050元（305000元×1%）。现原告起诉除要求被告赔偿违约金1448.75元以外，还要求被告退还其已支付的首付房款利息，并支付其已向银行偿还的利息，以及自2015年4月起应向第三人偿还的截止到本案判决生效及履行期间的贷款利息，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，现原告宋某、盛某波的实际利息损失已远高于合同约定的违约金，应按被告宏博公司违约给原告宋某、盛某波造成的损失确定违约金数额。原告宋某、盛某波实际的损失为首付房款120000元的利息（自2013年7月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止），以及向第三人农行武汉开发区支行贷款的185000元的利息（自2013年8月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本案判决生效履行完毕止），被告应按上述金额向原告支付违约金。
关于焦点2，原告宋某、盛某波与被告宏博公司之间的商品房买卖合同关系，和原告宋某、盛某波与第三人武汉开发区支行之间的借款关系非同一法律关系，《武汉市商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》也非主从合同关系，《武汉市商品房买卖合同》的解除并不必然导致《个人购房担保借款合同》的解除。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，第三人农行武汉开发区支行既不同意在本案中一并处理商品房担保贷款合同纠纷，也不同意解除《个人购房担保借款合同》，原、被告之间的商品房买卖合同关系与原告和第三人农行武汉开发区支行之间的担保借款关系系两个不同的法律关系，不应在本案中一并处理。且原告宋某、盛某波与第三人农行武汉开发区支行签订的《个人购房担保借款合同》中对于解除购房合同及担保借款合同的法律责任也已有约定，如在本案中一并处理《个人购房担保借款合同》，不利于第三人农行武汉开发区主张权利。对于原告要求解除与第三人签订的个人购房担保借款合同的请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告宋某、盛某波与被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120299256）；
二、被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司返还原告宋某、盛某波购房款305000元；
三、被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司向原告宋某、盛某波支付首付款120000元的利息（自2013年7月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
四、被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司向原告宋某、盛某波支付贷款185000元的利息（自2013年8月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
五、上述给付款项均应于本判决生效之日起十日内一次性付清；
六、驳回原告宋某、盛某波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6449.86元，由被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇款专户中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　黄浩志 代理审判员　　姚卓珣 人民陪审员　　肖有武

书记员：石忠玉