宋某某、张某某与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：宋某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭区。
原告：张某某(宋某某之夫)，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭区。
二原告共同委托诉讼代理人：马亮，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭区，代理权限为一般授权。
被告：宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁），统一社会信用代码91420506753413416M,组织机构代码75341341-6。
法定代表人：秦道祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师，代理权限为一般授权。
委托诉讼代理人：彭雅雯，湖北普济律师事务所律师，代理权限为一般授权。

原告宋某某、张某某与被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告宋某某及二原告共同委托诉讼代理人马亮、被告委托诉讼代理人彭雅雯到庭参加诉讼。因本案须以另一案件的审理结果为依据而另一案件尚未审结，本案于2016年10月28日裁定中止，2016年12月12日恢复审理。本案现已审理终结。
原告宋某某、张某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还房屋登记面积比约定面积减小5.42平方米多收的购房款55284元（单价10200元/平方米）；2、被告向原告退还多收的办证税费1555.95元；3、被告向原告支付应退未退相应款项的利息损失8525.99元（自2013年11月15日起算按银行同期贷款利率计算）；4、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告出资342506元（单价为7140元/平方米）购买被告开发的“盛世天下”居住组团1层000118号商铺（建筑面积共47.97平方米）。同日，原、被告及宜昌弘盛商业管理有限公司三方签订《商铺委托经营管理合同》一份，该合同载明：案涉商铺的单价本应为10200元/平方米，总价款应为489294元，原告将该商铺委托宜昌弘盛商业管理有限公司（以下简称弘盛公司）对外经营，第1-3年的经营收益146788元由弘盛公司交付被告冲抵原告的部分购房款，冲抵后该商铺的单价为7140元/平方米，总价为342506元。2013年11月15日，原告所购商铺房产证的登记建筑面积为42.55平方米，小于原、被告合同约定面积。2015年10月22日，被告向原告出具《业主领证缴费明细单》，书面确认就房屋面积差额应向原告退房款38699元、退税费1555.95元。经原告多次催促退款，被告至今拖欠未付。原告当时被被告误导以为购房款单价为7140元/平方米，但实际是10200元/平方米，现诉至法院，请求按《商铺委托经营管理合同》上载明的10200元/平方米计算应退房款。
被告瑞德隆公司对原告陈述的事实不持异议，但认为，购房款的单价应以《商品房买卖合同》确定的为准，并以此计算应退款，且在原告已签字确认的《业主领证缴费明细单》上载明的应退房款38699元、退税费1555.95元也是据此计算的，该明细单经双方签字确认，是双方真实意思表示，不存在被告误导原告及欺诈问题；利息损失应自2015年10月22日起算。
被告承认原告在本案中主张的事实，故本院对原告主张的事实予以确认。

本院认为:原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，买房人不退房，按照产权面积据实结算，多退少补”。原告在被告处购买的商品房房产证上的登记建筑面积42.55平方米比合同约定建筑面积47.97平方米少了5.42平方米，原告要求被告退还多收取的5.42平方米购房款及多代收的相关税费的请求符合合同约定。双方当事人争议的焦点在于：一、被告因面积差异应退还给原告的多收购房款，单价是依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的7140元/平方米计算，还是按照原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》约定的10200元/平方米计算；二、被告支付利息损失的确定时间是原告所购商品房所有权的登记时间还是原告签收《业主领证缴费明细单》的时间。对上述争议的焦点问题本院评判如下：
关于焦点一，被告应退还原告的面积差异的单价问题。1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定商品房单价为7140元/平方米，原告亦是按照该单价向被告实际支付的购房款。房屋建成后面积减少，房屋价款差额也应按实际支付价款的单价退还。因此，案涉房屋应退款单价应按双方的约定确定为7140元/平方米。被告需返还的面积差价应为38699元（5.42平方米×7140元/平方米），被告应将此款及双方无争议的多代收的税费1555.95元退还原告。2、原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》系独立的合同，不是本案《商品房买卖合同》的从合同或者附件，弘盛公司不是本案的当事人，未对双方的主张提出答辩或抗辩，无法确认弘盛公司是否将租金足额交付了本案被告;即使弘盛公司足额将租金支付给了本案被告，弘盛公司是按照约定面积支付的租金，现实际面积减少导致租金多付，亦应由本案被告直接退还弘盛公司，而不应当退还原告，《商铺委托经营管理合同》约定的单价10200元/平方米包含了租金，不能作为本案被告向原告退还房屋面积减少差额的依据。原告关于案涉房屋退款单价应按《商铺委托经营管理合同》确定为10200元/平方米的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。3、原告签字确认的《业主领证缴费明细单》只是本案认定事实的有效证据之一，并非本案确定被告应返还原告多收款项的唯一证据，该证据上载明的被告应退还原告的费用与被告应退还原告的数额一致，原告无证据证实该证据系受被告欺诈而签字，故对该证据的证明效力本院予以认定。
关于焦点二，被告应支付多收购房差价及费用计算利息的起算时间问题。1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，当房屋面积产生差异时，是“按照产权面积据实结算，多退少补”。即只有办理了产权登记，才能知道产权登记的面积是多少，从而确定应退数额是多少，在产权登记面积已经确定的情况下，被告仍不予退款，则给原告造成了损失，原告有权主张逾期退款的利息损失。在办理产权登记之前，被告的返还义务尚不明确，尚不具备据实结算的条件，被告尚未违反据实结算的约定，此阶段被告不应承担支付利息的责任。故被告知道或者应当知道应退款的时间点应确定为产权登记之日即2013年11月15日，逾期付款的时间应自2013年11月16日起算。被告未依约结算退款，应自逾期退款时间2013年11月16日起向原告支付利息损失。2、被告认为应自2015年10月22日起算利息损失的意见与事实不符，也不符合法律规定，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条之规定，判决如下：

一、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告宋某某、张某某退还多收的购房款38699元、退还多收的税费1555.95元，合计为40254.95元；并赔偿二原告相应利息损失（利息损失以40254.95元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年11月16日起计算至债务清偿之日止）。
二、驳回原告宋某某、张某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取717元，由原告宋某某和张某某负担217元，由被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司负担500元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　宁晓云

书记员：严雪丹