宋海林、宋淑华等与佳木斯宏兴房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告宋海林，男，汉族，于1955年3月10日生，无职业，住七台河市桃山区。原告宋淑华，女，汉族，于1950年7月26日生，无职业，住七台河市桃山区。原告宋丽华，女，汉族，于1950年9月8日生，无职业，住七台河市桃山区。原告宋丹，女，汉族，于1972年1月12日生，无职业，住富锦市。原告宋欣，男，汉族，于1979年1月15日生，无职业，住汤原县。原告宋赫，男，汉族，于1982年8月13日生，无职业，住七台河市桃山区。上述六原告委托代理人张丽，系黑龙江艾未律师事务所律师。被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司，住所地佳木斯向阳区保卫路558号。法定代表人王明，职务董事长。委托代理人赵杨，系黑龙江同和律师事务所律师。第三人李红，女，汉族，于1964年5月19日生，无职业，住汤原县。第三人白雪彬，男，汉族，于1984年2月14日生，无职业，住汤原县。委托代理人刘丽云，系白雪彬母亲。第三人高鑫，男，汉族，于1969年4月4日生，个体，住鹤岗市向阳区。委托代理人殷金萍，女，汉族，于1977年7月17日生，个体，住鹤岗市向阳区。第三人刘洪飞，男，汉族，于1973年6月6日生，农民，住佳木斯市东风区。（未出庭）第三人汤原县鹤立供销合作社供销商场，住所地汤原县鹤立镇。法定代表人邓克钧，系商场主任。委托代理人于永芳，系该商场职工。

原告宋海林、宋淑华、宋丽华、宋丹、宋欣、宋赫（以下简称六原告）与被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、第三人李红、白雪彬、高鑫、刘洪飞、汤原县鹤立供销合作社供销商场（以下简称鹤立供销商场）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后立案后，依法适用普通程序进行了审理，于2017年5月15五日作出（2016）黑0828民初1338号民事判决书，判决后，六原告及被告宏兴公司不服判决，向佳木斯市中级人民法院提起上诉，佳木斯市中级人民法院于2017年12月18日裁定将案件发回我院重新审理，我院于2018年1月29日重新立案后，依法适用普通程序于2018年3月20日开庭进行了审理，原告宋赫及六原告委托代理人张丽，被告宏兴公司委托代理人赵杨，第三人李红、白雪彬委托代理人刘丽云、第三人高鑫委托代理人殷金萍、第三人汤原县鹤立供销合作社供销商场法定代表人邓克钧和委托代理人于永芳到庭参加诉讼，第三人刘洪飞经本院合法传唤无正当理由未出庭参加诉讼，本案现已审理终结。六原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令宏兴公司履行《房屋拆迁补偿安置协议书》，向六原告安置鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场东南角向西排商服面积800平方米；其中：一楼600平方米，二楼200平方米；回迁后六原告自行分配。2、请求判令被告给付原告安置期内临时安置补助费六户共计129600元（6户×1200元×18个月）；并赔偿逾期安置的损失，该损失安置逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准从2014年10月17日起计算至实际安置之日止。3、诉讼费、保全费由宏兴公司承担。事实和理由：2012年宏兴公司在汤原县鹤立镇胜利街进行房地产商业开发。2013年4月16日，六原告与宏兴公司就房屋拆迁补偿安置事宜达成拆迁协议并签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，按照协议约定：六原告原位于鹤立镇××街地段的房屋建筑面积785.18平方米，宏兴公司对六原告的房屋实行产权调换，按照1﹕1面积回迁，在原地小区内安置。安置时间为18个月，安置面积为800平方米，临时安置补助费以房照为准，以户为准，产权证照标明面积60平方米以下（含60平方米）每户800元，60平方米以上按1200元发放。宏兴公司为六原告安置的具体位置位于鹤源商城B栋东南角向西排，一楼600平方米，二楼200平方米，并约定如果市场经营不好，可以独立开门。六原告与宏兴公司签订协议后，积极履行协议，带头拆迁，宏兴公司也实现了拆迁计划，但工程未能如期竣工，宏兴公司也从来没有支付过临时安置补偿费。综上，六原告认为《房屋拆迁补偿安置协议书》是六原告与宏兴公司在平等自愿的基础上协商签订的，六原告已经履行了协议所约定的义务，但鹤源商城现已竣工，宏兴公司未能履行协议，未能按照建筑施工图指定位置向六原告安置回迁房屋，甚至表示拒绝履行安置协议。宏兴公司的行为给六原告造成了巨大的经济损失和沉重的心理负担。为维护六原告合法权益，诉至法院，请求法院依法裁判。被告宏兴公司辩称，1、宏兴公司不应为六原告安置商服面积800平方米，房屋拆迁安置协议中没有约定宏兴公司安置六原告被拆迁的房屋为商服，六原告的拆迁房屋只有115.5平方米为商服房屋，其他为无房照房屋和住宅房屋，如全部安置为商服显失公平，另原告人应向被告支付超出安置面积14.82平方米的差价款。2、六原告在履行协议中违约在先，未按约定将被拆迁房屋产权证书交付宏兴公司，宏兴公司无法核实被拆迁房屋的真实性，导致无法安置。原告尚有部分房照处以抵押状态，对于抵押房产不予给予回迁。3、六原告与被告签订拆迁补偿安置协议中明确约定了回迁面积为商服，而其他回迁户约定回迁位置为门市，所以原告主张回迁门市不符合协议约定，被告不同意原告的请求。4、宏兴公司按双方协议约定，向六原告支付临时安置补偿费为每户1200元，原告等六户应补偿7200元；另双方签订的协议中没有约定逾期安置应给付损失，所以被告不同意原告关于逾期安置损失的请求。所以被告不同意原告的诉讼请求。第三人李红向本院提出诉讼请求：1、要求宏兴公司立即履行回迁安置协议，并协助办理产权过户登记；2、诉讼费用由宏兴公司负担。事实和理由：六原告与宏兴公司回迁纠纷一案，争议的门市登记房源号000111号房屋是宏兴公司向第三人李红安置的房屋，有安置合同为证，房屋应归李红所有，故诉至法院，请求法院依法裁判。第三人白雪彬向本院提出诉讼请求：1、要求宏兴公司立即履行回迁安置协议，并协助办理产权过户登记；2、诉讼费用由宏兴公司负担。事实和理由：六原告与宏兴公司回迁纠纷一案，争议的门市登记房源号000108号房屋是宏兴公司向白雪彬安置的房屋，有安置合同为证，房屋应归白雪彬所有，故诉至法院，请求法院依法裁判。第三人刘洪飞向本院提出诉讼请求：1、要求宏兴公司立即履行顶账协议，并协助办理产权过户登记；2、诉讼费用由宏兴公司负担。事实和理由：六原告与宏兴公司回迁纠纷一案，争议的门市登记房源号113室门房屋是宏兴公司顶账给刘洪飞的房屋，有商品房认购书为证，房屋应归刘洪飞所有，故诉至法院，请求法院依法裁判。第三人高鑫向本院提出诉讼请求：1、要求宏兴公司立即履行买卖合同，并协助办理产权过户登记；2、诉讼费用由宏兴公司负担。事实和理由：六原告与宏兴公司回迁纠纷一案，争议的门市登记房源号109室、110室房屋是宏兴公司顶账给高鑫的房屋，有商品房认购书为证，房屋应归高鑫所有，故诉至法院，请求法院依法裁判。第三人鹤立供销商场向本院提出诉讼请求：1、要求宏兴公司立即履行与鹤立供销商场签订的回迁安置协议，并协助办理产权过户登记；2、诉讼费用由宏兴公司负担。事实和理由：因宏兴公司欠鹤立供销商场停业损失500000元，经双方协商，宏兴公司将鹤源商贸城B楼一层门市登记房源号112室安置给鹤立供销商场，现该房屋被六原告申请查封，鹤立供销商场认为该房屋应为其所有，故向法院申请参加诉讼，并提出以上诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，本院认定如下：2013年4月16日，宏兴公司与宋丽华、宋淑华、宋喜善签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，同日，宏兴公司与六原告分别签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议约定：宏兴公司以产权调换的方式对六原告进行安置，安置时间为18个月，安置面积为800平方米商服，临时安置补助费发放以房照及户为准，产权证照标明面积60平方米以下（含60平方米）每户800元，60平方米以上按1200元发放。安置位置为“农贸市场东南角往西排一楼600平方米、二楼200平方米，其中宋丽华40平方米、宋淑华40平方米、宋丹40平方米、宋欣40平方米、宋赫200平方米、宋海林440平方米”，同时约定，如市场经营不好，可以独立开门。本案诉争房屋位于鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场东侧及东南角向西，登记房源号分别为000108室、000109室、000110室、000111室、000112室、000113室、000114室。2016年8月23日，宏兴公司与白雪彬签订《回迁安置协议书》，约定宏兴公司将鹤源农贸市场108室门市房安置给白雪彬。2014年7月14日，因宏兴公司拖欠高鑫工程款，宏兴公司与高鑫签订《鹤源商城商品房认购协议书》，将鹤源农贸市场109室、110室门市房顶账给了高鑫。2016年9月28日，宏兴公司与李红签订《回迁安置协议书》，约定宏兴公司将鹤源农贸市场111室门市房安置给李红，李红于同日交纳了物业费等相关费用。2016年12月23日，宏兴公司与鹤立供销商场签订《回迁安置协议》，约定因宏兴公司拖欠鹤立供销商场停业损失500000元，经双方协商，宏兴公司将鹤源农贸市场112室门市房顶账给鹤立供销商场，鹤立供销商场于同日交纳了物业费等相关费用。2016年9月28日，因拖欠刘洪飞工程款，宏兴公司与刘洪飞签订《鹤源商城商品房认购协议书》及《顶账协议》，约定宏兴公司将鹤源农贸市场113室门市房顶账给刘洪飞。另查明：鹤源商贸小区分为鹤源商城及鹤源农贸市场，鹤源商贸小区B楼一、二层为鹤源农贸市场，鹤源商城及鹤源农贸市场尚未验收结束但目前均已营业，鹤源商城及鹤源农贸市场大厅均已交付使用。宏兴公司针对鹤源商贸小区的拆迁未取得拆迁许可证。

本院认为，本案的争议焦点为：1、在宏兴公司未能取得拆迁许可证的情况下，六原告与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的效力问题；2、六原告及其他第三人与宏兴公司回迁安置的具体位置问题；3、六原告主张损失的具体数额问题；4、各第三人的主张是否应予支持；5、被告宏兴公司提出六原告的拆迁房屋只有115.5平方米为商服房屋，其他均为住宅，如全部安置为商服显失公平问题，另多回迁的14.82平方米应补差价问题。关于第一个争议焦点，本院认为，虽然原《城市房屋拆迁管理条例》曾规定拆迁人需取得拆迁许可证后方可实施拆迁，但该条例属于房屋拆迁管理部门所作的管理性规定，并非效力性强制性规定，且该条例已被2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，不再具备法律效力，故未取得拆迁许可证不影响拆迁及回迁安置协议的效力。宋丽华、宋淑华、宋喜善与宏兴公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及六原告分别与宏兴公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效，两份协议构成主从合同，应一并作为明确合同主体权利义务以及判断合同主体是否存在违约行为的依据。关于第二个争议焦点，本院认为，六原告主张宏兴公司应当向其安置鹤源农贸市场外侧东南角向西排的门市房，宏兴公司则认为六原告回迁安置位置应为鹤源农贸市场大厅内东南角向西，双方对于安置位置产生争议。对此，本院认为，判断六原告具体的回迁位置，应当通过审查合同项下的具体条款约定，结合协议签订当时的客观情况、当事人的真实意思表示。从合同中具体条款看，协议中约定的“农贸市场东南角向西排，一楼600平方米，二楼200平方米”的约定及协议中“如果经营不好，可以独立开门”的约定。当时双方真实意思表示应认定为是整个农贸市场没有外侧门市。可以印证双方对于回迁位置的约定应为临街房屋。并且宏兴公司当时也没有向原告提供施工图纸及规划方案，也没有明确市场外侧有临街门市。故综合上述分析，本院认定六原告的回迁位置应为鹤源农贸市场整体东南角向西一楼安置600平方米，二楼安置200平方米。关于六原告各自应安置的回迁面积，六原告同意整体回迁后自行协商确认各自份额。关于宏兴公司认为六原告在履行协议中违约在先，未按约定将被拆迁房屋产权证书交付宏兴公司，宏兴公司无法核实被拆迁房屋的真实性，导致无法安置的主张，本院认为，宏兴公司在与六原告签订协议时，应了解六原告待拆迁房屋的具体情况，现双方签订的拆迁协议既已生效，宏兴公司就应按照协议约定履行义务，故对宏兴公司的上述主张，本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，六原告主张的经济损失，包括两部分，即临时安置补助费及逾期交房损失。关于临时安置补助费，根据六原告与宏兴公司的约定，60平方米以上按1200元发放，该项约定结合本案拆迁实际情况，应认定每户安置期限内（18个月）给付临时安装费1200元，宏兴公司应当向六原告支付自2013年4月16日起至2014年10月15日止18个月的临时安置补助费7200元（1200元/月×6户）。关于逾期交房损失，宏兴公司未能在约定期间内对六原告进行安置，且未提供证据证明逾期安置存在不可抗力等免责事由，故宏兴公司逾期安置的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。六原告与宏兴公司约定的回迁时间为2014年10月15日，故逾期回迁损失计算的起止时间应为2014年10月16日起至实际回迁安置之日止，考虑到本案逾期安置时间较长，本院不宜行使自由裁量权确定逾期回迁损失标准，该标准应参照相同地段房地产市场租金价格，通过鉴定予以明确，上述应得赔偿款，六原告可自行协商确认各自应得份额。关于第四个争议焦点，本院认为，因本院认定六原告的回迁位置与各第三人均有重合部分，第三人李红系原位置回迁，第三人白雪彬应回迁农贸市场东侧北一门，故其回迁合同不能履行，其他第三人分别与宏兴公司签订的抵债合同不能对抗拆迁安置协议，所以不能按双方签订的协议继续履行，对第三人的请求不予支持。考虑到鹤源商城及鹤源农贸市场均已交付使用并正式营业，故鹤源商城及鹤源农贸市场虽尚未验收完毕，亦应将诉争房屋交付当事人。因鹤源商城及鹤源农贸市场尚不具备办理产权登记的客观条件，第三人李红要求宏兴公司协助办理过户登记的诉讼请求暂不具备履行条件，可待实际具备登记条件后另行主张权利。关于第五个争议焦点，本院认为，原、被告签订拆迁补偿协议书时，已对回迁面积及房屋性质约定明确，即回迁商服房屋，一楼600平方米，二楼200平方米，所以对被告要求按照原告原拆迁房屋的房照回迁及补差价的请求，本院不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内以鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场南侧5个门市（除李红回迁的111室门市房外）109室、110室、112室、113室、114室和东侧大门南1个门市108室回迁给六原告。不足600平方米部分由农贸市场大厅一楼内从南向北为六原告安置；二楼从南向北回迁安置200平方米。逾期未能安置的部分，按照相同地段房地产市场评估价格由佳木斯宏兴房地产开发有限公司对六原告予以货币补偿；二、被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向六原告支付临时安置补助费7200元（1200元月×6户）；三、被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内以六原告应安置的位置及安置面积为标准，按照相同地段房地产市场租金评估价格计算单价后，赔偿六原告自2014年10月16日起至实际回迁安置之日止的损失；四、被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司与第三人李红按照回迁安置协议继续履行。五、驳回第三人白雪彬的诉讼请求；六、驳回第三人高鑫的诉讼请求；七、驳回第三人刘洪飞的诉讼请求；八、驳回第三人汤原县鹤立供销合作社供销商场的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六原告交纳案件受理费4300元、保全费5000元由佳木斯宏兴房地产开发有限公司负担。各第三人每人交纳的案件受理费100元由被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判长　　潘玉宏
审判员　　卢　林
审判员　　许晓明

书记员：周杨