宋某某与荣某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）宋某某。
委托代理人杨成呈，湖北陈守邦律师事务所律师。一般授权代理。
被告（反诉原告）荣某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省仙桃市胡场镇荣庙村八组14号，现住宜昌市伍家岗区纺机宿舍31-4号。公民身份号码xxxx。
委托代理人周华，湖北普济律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人姚丽蓉。特别授权代理。

原告（反诉被告）宋某某与被告（反诉原告）荣某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理。依法适用简易程序由审判员何芹独任审判，于2016年3月7日、2016年4月14日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋某某及其委托代理人杨成呈，被告（反诉原告）荣某某及其委托代理人周华、姚丽蓉均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。
经审理查明，2007年4月1日，李维华将其位于宜昌市伍家岗区伍临路16号中国移动思锦通讯器材经营部的所有物品及经营权转让给荣某某，由其在此经营移动通信器材销售及维修等业务。2010年9月19日该门面过户登记至宋某某名下。2010年10月30日，宋某某与荣某某签订了《门面出租合同》，约定宋某某将其所有的伍临路16号门面出租给荣某某使用，期限为2010年11月1日至2011年11月31日，租金为每月4500元，另收取了押金2000元。2011年8月27日，姚丽蓉（荣某某之妻）为其在该处经营的宜昌市伍家岗区永顺通讯器材经营部办理了营业执照。2011年12月10日，宋某某与姚丽蓉续签了《门面出租合同》，约定姚丽蓉继续租赁上述门面自2012年1月1日至2013年1月1日，租金为每月4800元，另收取押金2000元。2013年1月2日至2014年6月29日期间双方未签订书面租赁合同，但实际仍由荣某某夫妇在此处承租经营。2014年4月荣某某对该门面进行过一次装修，但宋某某认为未经其准许而不认可其装修行为。2014年7月5日，宋某某与姚丽蓉再次签订《门面出租合同》，约定姚丽蓉承租上述门面自2014年6月30日至2015年6月30日，租金为7000元每月，另收取押金2000元。2015年7月3日，宋某某（甲方）与荣某某（乙方）为上述门面又签订《门面临时出租协议》，具体约定：“因为门面将面临政府拆迁，现只能签订临时租赁协议。双方协议如下：一、从2015年6月30日开始计算房租，按季度一交，一月7000元，一季度21000元，先交款，后租用。二、如政府拆迁时，乙方租期未满，甲方则按天计算，退给乙方余下的未租满日的租金，另退乙方押金。三、接到政府拆迁通知，乙方应无条件搬出。如不搬出，所造成的一切损失由乙方负责。”荣某某向宋某某支付了2015年6月30日至2015年9月30日的租金21000元，此后未再支付租金。2015年7月6日，宜昌市伍家岗区人民政府作出宜伍征决字（2015）5号《房屋征收决定书》，决定对包含伍家岗区伍临路16号在内的房屋进行征收。同日，该政府就上述决定发出《房屋征收决定公告》。截止第二次庭审，宋某某未与伍家岗区房屋征收与补偿办公室签订征收补偿协议。2015年10月7日、2015年11月1日，原、被告双方为门面租金及补偿问题发生纠纷。宋某某于2015年11月1日请来锁匠将门面的卷闸门钉上钉子，此后荣某某未再正常经营。2015年11月23日，宋某某向荣某某发送短信，要求其支付拖欠租金，若未在2015年11月30日前支付，则解除双方签订的《门面临时出租协议》，七日内腾退门面。2015年11月28日，宋某某再次向荣某某邮寄《关于支付租金、解除﹤门面临时出租协议﹥的通知》：要求其支付拖欠的租金；双方签订的《门面临时出租协议》立即解除；在2日内腾退门面。荣某某于2015年12月1日收到该件。庭审中荣某某认可宋某某在2015年12月份将其上锁的门面再次打开。荣某某至今持有该门面钥匙。2016年3月底，政府拆迁部门将本案门面外打上了围墙。
另查明，宋某某为荣某某垫付了其使用本案所涉门面产生的电费405元，该门面自2015年11月7日后（除2015年12月1日及2016年1月7日-1月10日产生有少量电量）至今未再产生电量。宋某某未退还荣某某房屋押金2000元。
上述事实，有《转让协议》、房屋所有权证、《门面出租合同》三份、营业执照、《门面临时出租协议》、接处警工作登记表两份、短信截图、《关于支付租金、解除﹤门面临时出租协议﹥的通知》、EMS邮递存根、投递跟踪查询、《房屋征收决定书》、《房屋征收决定公告》、催缴电费通知书、国网湖北省电力公司普通电费发票、电量打印清单、结婚证以及两次庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为，一、本诉方面。宋某某与荣某某签订的《门面临时出租协议》约定了“先交款，后租用”，荣某某先预交了截至2015年9月30日一个季度的租金，则2015年10月1日应该按约预交下一季度的租金。荣某某抗辩该租赁协议因政府征收而自然解除，但双方签订租赁协议的时间为2015年7月3日，2015年7月6日政府就发布了《房屋征收决定书》及《房屋征收决定公告》，而本案租赁协议一直在实际继续履行，政府自作出征收决定到正式拆迁有必要的期间，直到2016年3月底政府拆迁部门才将本案门面外打上围墙使其不再具备经营条件。虽然双方约定了“接到政府拆迁通知，乙方应无条件搬出”，但此处的通知时间不应理解为政府发布征收决定的时间。故对于荣某某的此项辩论意见，本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，宋某某要求荣某某按约支付租金，逾期未支付租金则要求解除合同的行为符合法律规定。荣某某于2015年12月1日收到《关于支付租金、解除﹤门面临时出租协议﹥的通知》，该日为《门面临时出租协议》的解除时间。2015年10月1日至2015年10月31日荣某某在继续正常经营，该月7000元的租金应支付给宋某某。2015年11月1日，因宋某某将门面的卷闸门上锁使荣某某无法经营，结合电量清单来看，荣某某也未再实际经营，故自2015年11月1日起至2015年11月30日荣某某无需再向宋某某支付租金。2015年12月1日《门面临时出租协议》解除后，虽然荣某某还持有该门面钥匙，且其认可宋某某在12月份将锁重新打开，但结合该门面未再发生正常用电量以及被列入了征收范围等事实，对于宋某某主张荣某某向其支付房屋占用费的诉请，本院不予支持。另外，宋某某为荣某某垫付了电费405元，荣某某应向其支付电费405元。
二、反诉方面。本案《门面临时出租协议》约定：“三、接到政府拆迁通知，乙方（荣某某）应无条件搬出。如不搬出，所造成的一切损失由乙方负责。”该约定可视为清理条款，即便合同解除也不影响该条款的效力，既然双方作出了“无条件搬出”的约定，则荣某某无权再向宋某某主张房屋室内装饰装修价值损失补偿费、空调迁移费、宽带初装费、搬迁费、临时安置补偿费、停产停业损失等；即便该条约的“无条件”视作未指明具体对象，此装修行为也经过了宋某某的默认，但本案因荣某某的违约导致合同解除，其请求宋某某赔偿装饰装修价值损失，本院依法不予支持。空调迁移费、宽带初装费、搬迁费、临时安置补偿费、停产停业损失等应是政府与房屋所有权人直接涉及的项目补偿费用，现宋某某并未与政府征收部门签订征收补偿协议，故荣某某要求宋某某向其支付相应补偿，本院不予支持。另外，荣某某要求宋某某返还其房屋租金19600元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。荣某某主张宋某某向其返还租房押金2000元，符合双方的结算约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）宋某某与被告荣某某（反诉原告）于2015年7月3日签订的《门面临时出租协议》于2015年12月1日予以解除。
二、被告（反诉原告）荣某某于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）宋某某支付2015年10月份的租金7000元。
三、被告（反诉原告）荣某某于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）宋某某支付垫付的电费405元。
四、原告（反诉被告）宋某某于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）荣某某返还押金2000元。
五、驳回原告（反诉被告）宋某某的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）荣某某的其他反诉请求。
如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费160元，减半收取80元，反诉案件受理费3102元，减半收取1551元，由原告（反诉被告）宋某某负担25元，由被告（反诉原告）荣某某负担1606元。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　何　芹

书记员：夏梦蝶