宋某与闫某某、毕某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：宋某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，金融销售，住河北省廊坊市广阳区。
被告：闫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省廊坊市人，现下落不明。
被告：毕某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省廊坊市永清县人，现下落不明。

原告宋某与被告闫某某、毕某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告宋某到庭参加诉讼，被告闫某某、被告毕某某经本院公告送达起诉状副本及开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋某向本院提出诉讼请求：一、请求解除原被告双方于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》；二、请求被告返还原告已支付的购房首付款35.9万元并按约定支付违约金18万元；三、本案诉讼费用由被告承担。二被告系夫妻关系。2017年7月22日原告与被告二人签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的永清县房屋出卖给原告，并约定违约金为全部购房款的20%。现原告已支付了首付款35.9万元，但在合同履行过程中该房屋被案外人多次查封，导致至今不能办理过户手续，合同不具有实际履行可能性。故为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
闫某某、毕某某在法定期间未提交书面答辩意见，也未提供相关证据。
本院经审理认定事实如下，二被告系夫妻关系。2017年7月22日原告与二被告通过廊坊市广丰房产经纪有限公司居间服务签订《房屋买卖合同》。合同约定：二被告将闫某某名下的位于永清县房屋出卖给原告，建筑面积124.37平方米，房屋价款90万元，签约当日交付房款人民币18万元，于2017年10月28日前付部分房款人民币17.9万元，剩余房款人民币54.1万元整于办理过户手续后一次性付清；并约定：甲方（二被告）保证对所出售的房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将房屋的所有权转让给乙方（原告）并将房屋实际交付给乙方使用。甲方违反上述约定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由甲方负责解决纠纷或争议，并向乙方支付本合同第三条约定成交价格的20%作为违约金，另外再赔偿给乙方及丙方（中介公司）造成的全部经济损失，乙方有权解除合同，要求甲方退还所收取的全部购房款，丙方所收中介费用不退；同时约定：经三方协商一致，甲方须积极配合乙方办理房屋产权证及过户相关手续。甲方承诺于2017年11月30日前办理该房屋房屋产权证并在三日内与乙方办理过户手续。合同签订后，原告于签约当日通过网上银行转账支付给被告闫某某购房款18万元，2017年10月2日通过网上银行转账支付给被告闫某某购房款14.1万元，2017年10月28日又通过网上银行转账支付给被告闫某某购房款3.8万元，以上共计35.9万元。可二被告至今未按合同约定将涉案房屋过户到原告名下。
又查明，被告闫某某于2014年7月21日与永清县星宸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以26.2180万元购得涉案房屋及地下室。目前涉案房屋已被多次查封，二被告至今下落不明。
以上有《房屋买卖合同》、原告宋某的网上银行电子回单和中国农业银行银行卡交易明细清单各三份、闫某某与永清县星宸房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和销售不动产发票、证人郭某的出庭证言及原告的当庭陈述在卷予以证实。

本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》是原被告的真实意思表示，合同内容合法有效，对原被告均具有约束力。原告当庭提供的《房屋买卖合同》、网上银行电子回单和中国农业银行银行卡交易明细清单、闫某某与永清县星宸房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和销售不动产发票、证人郭某的出庭证言具有真实性、合法性，与本案也具有直接的关联性，证据之间能够相互印证。二被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为自愿放弃自己的诉讼权利，故原告上述证据本院依法予以采信。现二被告未按合同约定期限办理涉案房屋过户手续已一年半之久，应属违约，依法应承担违约责任。目前二被告下落不明，涉案房产已被多次查封，合同目的已无法实现，原被告签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，故原告要求解除《房屋买卖合同》的主张，符合合同和法律的相关规定，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因此原告要求被告返还已付购房款的诉请,符合法律规定,本院予以支持。原告要求二被告按照合同约定支付违约金18万元的主张，因二被告未到庭参加诉讼，对合同约定按成交价格90万元的20%作为违约金不能行使答辩权。而合同违约金的约定是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定型和效率原则，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。因此原告主张的违约金本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从本案履行情况看，被告未按合同约定期限办理涉案房屋过户手续，致使涉案房屋被多次查封，合同目的无法实现，被告在合同履行上存在过错行为。而原告按约定履行了自己交付购房款的合同义务，不存在违约行为。从预期利益方面，原被告签约时的房价与目前市场的房价基本相当，原告不存在预期利益损失。原告经济损失主要是已付购房款获得的利益损失，本院依据原告交付购房款的时间，按照年利率24%的标准计算利息损失，原告主张被告支付违约金18万元，符合法律的相关规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条,《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告宋某与被告闫某某、毕某某于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》;
二、被告闫某某、毕某某于本判决生效之日起十日内退还原告宋某购房款35.9万元，并支付违约金18万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9190元，诉前保全费5000元，共计14190元，由被告闫某某、毕某某负担。（于判决生效后五日内交纳）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员 余利
人民陪审员 刘小通
人民陪审员 景光艳

书记员： 田景涵