宋某某、段某某房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

原审原告：宋某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，农民，现住张家口市桥西区。原审原告：段某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，无业，现住张家口市桥西区。原审原告：宋晓荣，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，张家口市教育局教师，现住张家口市经开区。三原告委托代理人：王少玲，河北扬正律师事务所律师。原审被告：孙美珍，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，个体，现住张家口市桥东区。原审被告：曹祥，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，无业，现住张家口市桥东区。二被告委托代理人：赵昌吉，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住张家口市桥西区。二被告委托代理人：王春来，河北国器律师事务所律师。

原审被告孙美珍、曹祥申请再审称，1.原审认定申请人欠被申请人20000元购房款违背事实。被申请人所诉称的50000元购房款，申请人于2011年3月2日给付30000元，另外20000元之所以没有给付被申请人，是因为申请人于2010年9月12日向凤凰山庄售楼部门拿钥匙时，由申请人替被申请人向售楼部门缴纳了各种费用23293.27元。这些费用包括煤气入网费、暖气接口费等十多项，应该作为房款折算。在原审庭审中，申请人向法庭出示了各种缴费票据或收据，事实非常明确，但原审错误认定申请人欠被申请人20000元。2.原审认定申请人按银行同期贷款利率四倍给付被申请人逾期付款利息，属于认定事实错误、适用法律错误。本案是房屋买卖合同，双方没有约定任何欠款利息事宜，不应支持利息。3.原审程序严重超过法定审理期限，且未向申请人送达判决书即进入执行程序，严重违法。原审原告宋某某、段某某、宋晓荣辩称，原审所依据的证据确实充分，认定事实清楚。申请人未按照协议约定时间（即2008年7月10日）一次性给付购房款，申请人应当按照拖欠款项时间按银行贷款利率四倍给付利息。申请人主张代被申请人缴纳23293.27元费用，并无相应证据予以支持。事实是被申请人按照协议约定交完所有款项后把所有票据都装在了一个信封里，后申请人一把抢走了所有票据。申请人不如约履行给付房款义务，而是拿着本应给付被申请人的房款为自己购买了车库和车辆，导致被申请人因钱款不到位不能按约付款购买订购的住房，造成了很大的损失。与此同时，申请人不按期偿还以被申请人宋晓荣名义向银行的贷款，造成宋晓荣18次之多的银行不良记录，被列入银行黑名单记录，严重影响了征信记录，申请人应当赔偿由此给被申请人宋晓荣造成的损失。此外，申请人伪造判决书，提交了与公告的判决书不一致的文书，应当承担相应责任。原审原告宋某某、段某某、宋晓荣向本院起诉称，2008年7月，原告宋某某、段某某二人用多年积蓄购买了女儿宋晓荣名下的坐落于张家口市桥东区，并将此房屋出售给了被告孙美珍、曹祥。合同约定房屋总价款345000元，并以宋晓荣名义为二被告办理贷款96000元，约定由二被告按月按时偿贷，其余房款249000元由二被告一次性付清。原告依约履行了合同义务，而二被告未如约给付房款，尚欠20000元未付。且二被告未按期偿还银行贷款，致使宋晓荣被列入银行黑名单，造成严重损失。故请求判令二被告偿还房款20000元并按银行同期贷款利率的四倍分阶段计算欠款的逾期利息；判令二被告为宋晓荣消除银行征信不良影响并赔偿损失50000元；判令二被告偿还银行贷款本金及利息；判令二被告给付水费和垃圾处理费7481.8元；如二被告不能一次性给付欠款及银行贷款，判令解除双方房屋买卖协议；判令二被告返还6.16平方米的地下室。本院原审认定事实：2008年7月，原告宋某某、段某某以原告宋晓荣名义购买了坐落于张家口市桥东区。后于2008年7月10日，原告宋某某、段某某将上述房屋出售给了被告孙美珍。合同约定，上述房屋售价为345000元。并约定该房贷款96000元由被告孙美珍偿还，剩余房款249000元由被告孙美珍直接给付原告。合同签订后，二被告于2009年12月21日一次性给付了原告宋某某、段某某房款199000元，于2011年3月2日给付了原告宋晓荣30000元。剩余20000元房款未予给付。且二被告在偿还贷款期间，截止到2014年5月共计逾期15次，给原告宋晓荣造成了征信不良的记录。为此，三原告将二被告诉至本院，请求判令二被告偿还房款并赔偿因逾期产生的损失及逾期利息。本院原审认为，原告宋某某、段某某与被告孙美珍于2008年7月10日签订的房屋买卖合同系双方当事人自愿签订，是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，合法有效的合同应予履行。本案中，依据原告提供的证据，可以证实三原告享有张家口市桥东区一套的所有权，故三原告有权处分该房屋。三原告已依约履行了房屋买卖合同约定的义务，故二被告应按照该协议书的约定给付房款。因二被告未如期履行给付房款义务，故在此期间产生的利息，二被告应予给付。该利息应按照二被告违约的期间支付，计算方式应按照银行同期贷款利息四倍计算。原告宋晓荣主张二被告承担消除不良影响的责任，因原、被告在合同中约定了由二被告偿还银行贷款。即原告宋晓荣应考虑到违约的风险，故对原告宋晓荣的此项主张本院不予支持。原告宋晓荣在庭审中主张二被告一次性偿还银行贷款，因原、被告在房屋买卖合同中约定二被告为原告宋晓荣偿还贷款，故二被告有义务按照宋晓荣与银行签订的贷款合同的约定的方式偿还。二被告逾期未偿还到期贷款，故属于违约。原告主张一次性偿还剩余贷款的请求不违反相关法律的强制规定，故对原告宋晓荣的主张应予支持。二被告在庭审中主张其为三原告支付了23293.27元，此应作为房款折算。但二被告提供的证据不能证实上述款项系其缴纳，故对此本院不予采信。本院原审判决：一、被告孙美珍、曹祥于本判决生效之日起十日内给付原告宋某某、段某某房款20000元。二、被告孙美珍、曹祥于本判决生效之日起三十日内一次性偿还以原告宋晓荣名义的银行贷款（具体数额以银行提供的贷款余额为准）。三、2008年7月10日至2009年12月21日期间249000元的房款利息按照银行同期贷款利率四倍计算。2009年12月21日至2011年3月2日期间50000元的房款利息按照银行同期贷款利率四倍计算。2011年3月2日至判决生效之日20000元房款利息按照银行同期贷款利率四倍计算。四、驳回原告其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：1、原审被告针对其提出的于2010年9月12日领钥匙时垫付了23293.27元费用，应当抵扣房款的意见，提交了契税2971.27元的票据、维修资金3799元的票据、太阳能款2900元的票据、暖气接口费6328元的票据、供热计量温控装置费1900元的票据、煤气入网费3400元的票据，以上共计21298.27元。另外提交不动产发票一张，欲证明其另外缴纳房屋增加面积费用1995元。提交调查笔录一份，欲证明售楼部会计杨秀兰称以上费用是一个坝上型红脸男人（曹祥）缴纳的。原审原告宋晓荣质证称相关费用是其缴纳，且其中两张票据上还有其所签的“宋”字，后来票据被原审被告抢走了。为此原审原告宋晓荣在庭后提交了其与原审被告孙美珍的通话录音两份和空白补充协议一份，欲证明原审被告尚欠20000元购房款未付的事实。原审被告质证称空白协议无任何人签字，不具有真实性，与本案无关。对两份录音质证称通话过程是真实的，但录音不具有合法性，且属于逾期举证，应予排除。而且通话录音的内容并不能证实仍然欠款20000元的事实，反而说明原审原告录音的目的是为了刺探原审被告是否仍然保存有缴费票据和付款收条，当原审原告听说原审原告将相关票据都丢失了之后，马上就起诉原审被告索要欠款50000元，看到原审被告拿出了相关票据后才又变更了诉讼请求，明显属于欺诈。对于原审原告所称票据上有其所签的“宋”字，事实上均是会计所写，宋晓荣并无签字，房子名义上是宋晓荣的，所以才以宋晓荣的名义缴纳各种费用。对于原审原告提交的录音证明和空白协议书，因录音证据的内容并不能直接或间接推出原审被告仍欠20000元购房款未付的结论，也不得出契税等相关费用是由原审原告出资缴纳的结论，故对该证据不予采纳。空白协议书不符合证据的形式要件，不予采信。故对于契税等相关费用是由谁缴纳、原审被告是否尚欠20000元购房款未付的事实，在无相反证据的情况下，应当按照票据实际持有人认定相关费用的缴纳人，同时结合原审中针对售楼部会计杨秀兰的调查笔录和再审过程中原审被告的律师所作的调查笔录，可以佐证原审被告缴纳相关费用的事实，故本院对原审被告的该主张予以认定。对于原审原告提出按银行同期贷款利率四倍分段计算拖欠房款的逾期利息的诉讼请求，原审原告提交了2008年7月10日房屋买卖合同一份和2010年1月2日曹祥出具的50000元欠条一份。房屋买卖合同约定“乙方（孙美珍）现付给甲方（宋某某、段某某）款249000元”，根据交易规则及约定，原审被告在签订合同后即应当给付原审原告房款249000元，原审被告未及时给付即属违约。2009年12月21日原审被告支付原审原告199000元，之后原审被告又于2010年1月2日向原审原告出具欠条确认尚欠50000元未付，并约定在2010年底还完，应视为双方另行对欠款50000元的付款期限作了约定，应按双方新的约定履行。本院再审认为，原审被告持有缴纳契税等费用21298.27元的票据，且有售楼部会计的证言佐证，能够形成证据链证明其主张。原审原告所提供证据和陈述不能推翻原审被告的证据的证明力，不能证明自己的主张。故在无相反证据的情况下，应当认定原审被告缴纳了相关费用。根据双方买卖合同约定及庭审陈述查明，相关费用应当由原审原告承担，故应当认定原审被告缴纳的相关费用折抵了20000元购房款，原审被告已不再拖欠原审原告购房款，故对原审原告要求原审被告给付20000元购房款的诉讼请求不予支持。对于原审原告主张逾期利息的诉讼请求，因原审被告在签订合同后未及时给付约定的249000元，属违约，应当承担违约责任。截止2009年12月21日才给付199000元，逾期529天，期间应当计算逾期利息。之后2010年1月2日原审被告确认的50000元欠款约定付款之日为2010年底，视为原、被告双方对该欠款给付期限的另行约定，应以该约定为准。其中认定原审被告垫付的20000元是在2010年底之前，该部分不应计算逾期利息，另外的30000元是在2011年3月2日支付，逾期61天，应计算逾期利息。但原审原告主张按银行同期贷款利率的四倍计算逾期利息于法无据，应当按照年利率6%上浮30%计算逾期利息，以上两项合计为249000×6%（1+30%）×529÷365+30000×6%（1+30%）×61÷365=28540元。对于原审原告主张的水费和垃圾处理费的诉讼请求，无证据予以证明，不予支持。对于原审原告主张解除合同的诉讼请求，因房屋已经实际交付，原审被告已经实际履行付款义务，不存在解除合同的条件，故不予支持。对于原审原告要求原审被告返还地下室的诉讼请求，因原审原告交付房屋时已经一并交付了地下室，属于实际履行，原审原告交给原审被告的商品房买卖合同中也注明有地下室，且根据房屋买卖交易习惯，地下室附属房屋一并买卖，故原审原告要求原审被告返还地下室的诉讼请求于法无据，不予支持。对于原审原告宋晓荣要求原审被告偿还银行贷款本金及利息的诉讼请求，原审被告无异议，且相应款项实际是购房款，原审被告应予支付，原审被告未按约定偿还贷款，属违约，对原审原告宋晓荣要求原审被告给付剩余贷款本息的该诉讼请求应予支持。对于原审原告宋晓荣要求原审被告赔偿其因逾期还贷款造成的不良征信记录所产生的损失的诉讼请求，原审被告不按约定按期偿还银行贷款本息造成原审原告宋晓荣征信不良记录，原审被告确实存在过错，但因原审原告宋晓荣和原审被告之间针对还贷义务实际上形成了债务转移合同法律关系，原审被告未按约定向银行还贷，造成银行针对原审原告宋晓荣进行违约处罚而列入黑名单，原审被告应当向原审原告宋晓荣承担的是债务转移合同的违约责任，这与本案不属于同一法律关系，无法一并予以处理，原审原告宋晓荣可以另案向原审被告主张相应违约赔偿责任。综上所述，原审判决在认定事实、适用法律方面存在部分错误，且客观上存在两份判决主文内容有差异的判决书，依法应予改判。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）东民初字第497号民事判决书。二、原审被告孙美珍、曹祥于本判决生效后十日内一次性给付原审原告宋某某、段某某逾期利息28540元。三、原审被告孙美珍、曹祥于本判决生效后十日内一次性给付原审原告宋晓荣剩余银行贷款本金及利息（本金在96000元范围内，具体欠款本息以银行提供的明细为准），原审原告宋晓荣收到相应款项后自行向银行还款。四、驳回原审原告宋某某、段某某、宋晓荣的其他诉讼请求。河北省张家口市中级人民法院再审二审查明，孙美珍、曹祥在原审时提交的维修资金3799元的收据、煤气入网费3400元的收据（第一联存根），并非原始凭证。宋晓荣二审时提交了维修资金3799元的收据原件、煤气入网费3400元的第三联收据原件。二审认为，2008年7月10日，宋某某、段某某与孙美珍签订的购房协议明确约定孙美珍现付宋某某、段某某房款24.9万元，按照一般交易习惯，孙美珍在签订购房协议时应及时给付宋某某、段某某购房款24.9万元。2009年12月21日，孙美珍、曹祥逾期支付宋某某、段某某购房款19.9万元，应承担相应的违约责任。宋晓荣二审时提交了维修资金3799元的收据原件、煤气入网费3400元的第三联收据原件。因此，对涉案房屋的契税、维修资金、太阳能款、暖气接口费、供热计量温控装置费、煤气入网费的交纳情况，需进一步查明。重点查明维修资金、煤气入网费等相关费用的交纳情况。重审中原审原告变更诉讼请求为：1.判令被告履行合同，支付剩余房款2万元。2.支付逾期利息（从2008年7月10日计至2009年12月21日以24.9万元为本金、逾期529天，按年息6%上浮30%=7.8%计算。从2009年12月21日计至2011年3月2日以5万元为本金、逾期436天，按年息7.8%计算。从2011年3月2日计至判决之日止以2万元为本金，按年息7.8%计算）。原审被告孙美珍、曹祥辩称，被告支付购房款完全按照合同的约定，没有违约，而且付款的履行期限符合合同约定，不存在违约责任。原告的要求没有事实法律依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。重审庭审中，除历次诉讼提交的证据外，原审原告提交的证据有：1.2010年9月12日煤气入网费的原始收据一张，证明煤气入网费3400元是宋晓荣交的。2.2009年6月18日交房开印花税98元，交测绘费、产权费、抵押费等287元收据原件一张，证明以上费用是宋晓荣交的。3.2011年2月3日专项维修基金3799元票据原件一张，证明专项维修基金3799元是宋晓荣交的。以上证据可以证明被告称煤气入网费、维修基金是被告缴纳的，但现在票在原告手中，证明被告所述不实。实际情况是2010年9月12日时上午，在凤凰山庄小区门口售楼处，宋晓荣用现金交的温控费、暖气接口费。煤气入网费是在物业交的，当时他们被告夫妻两人都在，孙美珍一直在售楼处门外等着，曹祥是来来回回的乱跑，被告着急拿钥匙装修房子。宋晓荣交完费之后，拿着温控费、暖气接口费发票就放到一个信封中了，其中还有购房时的发票。煤气入网费是放到另外一个信封里了。然后宋晓荣出门的时候，孙美珍就把温控费、暖气接口费、购房发票的信封拿走了。当时宋晓荣也很生气，孙美珍说房子她买上了就该她拿走了。宋晓荣向孙美珍要，但是不给。孙美珍在售楼处门口抢走发票，没有其他人在场。被告质证：对4张票据的真实性认可。测绘费、和印花税这两张票据的交款时间都是在2009年6月18日，说明这个时候实际的房主还是宋晓荣，宋晓荣还没有把房屋转移给孙美珍。也说明本案的购房协议签订时间是虚假的，签订时间不是2008年7月10日，应该是2009年12月21日。按此推算，2008年卖给孙美珍了就不用交费了。被告没有提交新的证据。孙美珍陈述：2010年9月12日的煤气入网费3400元，2011年2月3日的专项维修资金3799元是我交的。2009年6月18日的两张票不是我交的，为什么原告现在持有我交的这两张票的收据呢。是因为她在2013年年底，到我家要这些票，说要交教育基金，因为我们是亲戚，我就把票都给她拿出来了，然后她从里面抽走了，我不知道，是她偷走的。当时家里面就我们两个人。上次庭审中，原告提交过一个光盘电话录音和录音摘录，摘录上的内容就是录音的内容，可以看出票据的持有人都是孙美珍，原告宋晓荣一直想办法和孙美珍索要票据，并且试探票据是否还存在的消息。被告曹祥陈述：当时交款是我和宋晓荣去的，我当时就不想买她的房。当时是我和宋晓荣还有她母亲去的，孙美珍就没有去过。我当时交钱的时候我们在物业吵的架，我为什么出去又进来，是因为我根本就不想交这个钱。被告申请证马某国出庭作证，欲证明双方房屋买卖协议签订的时间不是2008年7月10日，而是2009年12月21日。
原审原告宋某某、段某某、宋晓荣与原审被告孙美珍、曹祥房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2014）东民初字第497号民事判决书。孙美珍、曹祥不服该判决，向本院申请再审。本院于2016年6月30日作出（2016）冀0702民申5号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。作出（2016）冀0702民再8号判决书。孙美珍、曹祥不服该判决，上诉于河北省张家口市中级人民法院。张家口市中级人民法院经审理，作出（2017）冀07民再4号民事裁定书，裁定：一、撤销张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民再8号民事判决书。二、发回张家口市桥东区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告宋晓荣及其宋晓荣、宋某某、段某某的委托代理人王少玲，原审被告孙美珍、曹祥及其委托代理人王春来、赵昌吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，张家口市中级人民法院已经认定2008年7月10日宋某某、段某某与孙美珍签订的《购房协议》明确约定孙美珍现付宋某某、段某某房款24.9万元，按照一般交易习惯，孙美珍在签订购房协议时应及时给付宋某某、段某某购房款24.9万元。2009年12月21日，孙美珍、曹祥逾期支付宋某某、段某某购房款19.9万元，应承担相应的违约责任。本院亦应如此认定，故被告申请证马某国出庭作证的请求，本院认为无必要，故未准许，同时在诉讼中已向被告释明。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告主张的是逾期利息，而非赔偿损失，故应当按照年利率6%计算。二被告从2008年7月10日至2009年12月21日未支付房款24.9万元，故应支付逾期给付24.9万元房款的利息，为249000元×6%÷365天×529天=21653元。2010年1月2日被告确认所欠50000元房款约定付款之日为2010年底，视为原、被告双方对该欠款给付期限的另行约定，应以该约定为准，期间利息不应计算。被告认可30000元于2011年3月2日支付，逾期61天，应计算逾期利息，为30000元×6%÷365天×61天=301元。原告持有3799元的维修资金收据原件、3400元的煤气入网费收据原件，孙美珍、曹祥持有2971元的房屋契税、2900元的太阳能款、6328元的暖气接口费、1900元的供热计量温控装置费票据原件。原、被告所陈述的为何有的原件在对方手中的情节过于蹊跷，不合常理，故均不予采信。本院认定票据原件由谁持有，该费用即由谁交纳。被告交纳的各项费用为14099元，可折抵购房款，被告尚欠原告购房款5901元。该购房款应从2011年1月1日起计算利息，至实际给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条之规定，判决如下：

一、撤销本院（2014）东民初字第497号民事判决书。二、原审被告孙美珍、曹祥于本判决生效后十日内一次性给付原审原告宋某某、段某某逾期利息21954元。三、原审被告孙美珍、曹祥于本判决生效后十日内一次性给付原审原告宋某某、段某某购房款5901元及利息（利息从2011年1月1日起至实际给付之日止，利率按年6%计算）。四、驳回原审原告宋某某、段某某、宋晓荣的其他诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原审被告孙美珍、曹祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。