宋某某、贺某某与黑龙江省建三江农垦家缘房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告):宋某某，无职业。上诉人(原审原告):贺某某，无职业。共同委托诉讼代理人：贺守富，黑龙江诚待律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省建三江农垦家缘房地产开发有限责任公司，住所地建三江迎宾路西段南侧保险公司综合楼1号楼119号。法定代表人：鲁义江，该公司经理。委托诉讼代理人：李征，黑龙江雨竹律师事务所律师。

宋某某上诉请求：请求撤销一审判决，改判家缘公司支付宋某某、贺某某31月零10天违约补偿金526,660元；一、二审诉讼费由家缘公司负担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“原、被告2014年1月27日签订的《中央大街北段西侧七星路北侧改造回迁户安置办法》（以下简称《补充协议一》）是对2012年3月9日原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议》）的重新约定。”与事实完全不符。《安置协议》是宋某某、贺某某与家缘公司在黑龙江省建三江管局建设局监督见证下自愿签订的基础性协议，其内容要件齐全、形式规范，是双方从拆迁至安置补偿全过程应当共同遵守的契约。《补充协议一》是在家缘公司违约的情况下，包括宋某某、贺某某在内的被拆迁人与家缘公司代表之间达成的补救性协议，是确保《安置协议》能够履行的保障措施。其中第五条约定：“开发商与被拆迁户签订的原始房屋拆迁安置协议书要严格执行，由建设局监督。”如该份协议是双方的重新约定，就没有必要重申原始协议的效力问题。第五条约定的目的就是使《补充协议一》与《安置协议》之间形成链接，绝非所谓的“重新约定”。2.一审判决认定“2015年6月17日，原、被告签订的《中央大街北段西侧七星路北侧改造回迁户安置办法补充协议》（以下简称《补充协议二》）是对《补充协议一》的重新约定。”同样没有根据。《补充协议二》的标题主语是“补充协议”，其具体内容有两点：一是对协议的标的进行了局部调整。二是对违约金的实现方式进行了细化，即在2015年10月1日前交房的前提下家缘公司违约19个月承诺给付380,000元违约补偿金，立即给付100,000元,其余部分可以以现金的形式支付，也可以以办产权证代缴相关税费的形式相抵，对《安置协议》约定的违约责任未作任何改动。但一审法院认定两份补充协议是对《安置协议》的重新约定令宋某某、贺某某费解。3.一审判决认定“原、被告违约补偿金已实际履行完毕”不符合事实。家缘公司实际交付房屋时间比《安置协议》约定的时间迟延31个月零10天的事实没有争议，按照约定家缘公司履行626,660元违约补偿金的给付义务也是事实。家缘公司已经给付了100,000元违约补偿金，尚有《补充协议二》约定的300,000元和自2015年10月1日至2016年10月19日应给付的226,660元违约金共计526,660元未履行给付义务，一审法院如何认定案涉补偿金已履行完毕。家缘公司在《补充协议二》中承诺2015年10月1日交付房屋，而实际上家缘公司至2016年10月19日才交付房屋，家缘公司再次违约12个月零10天以及至今未给宋某某免费办理产权证均系客观事实。4.一审法院认定“原告请求被告给付违约补偿金526,660元(实际超期31个月零10天)在合同中没有依据，本院不予确认”系错误认定。家缘公司与宋某某约定交付房屋时间为2014年3月9日，而家缘公司实际交付房屋时间为2016年10月19日，迟延交付31个月零10天。证据表明《安置协议》和两份补充协议对违约补偿金均有明确约定，其中《安置协议》第十条、《补充协议一》第五条、《补充协议二》第二、第三条均有具体的阐述。《补充协议二》关于违约金额的计算方法是按照《安置协议》约定执行的，即每月20,000元直至交房时止。在《补充协议二》中的2015年10月1日是家缘公司的第三次违约时间点，既非计算违约补偿金的时间起点，也非计算违约补偿金额的时间终点。一审法院之所以认定在合同中没有依据，是因为一审法院抛开宋某某、家缘公司的主张另行主观创造了一个“补充协议是对《安置协议》的重新约定”的错误前提和错误论断，才得出“原告请求被告给付违约补偿金526,660元(实际超期31个月零10天)在合同中没有依据”的结论，按照这个逻辑，家缘公司即使违约十年八年也无需承担违约责任。二、一审法院适用法律错误，判决理由与判决结果自相矛盾。1.《补充协议二》确认的2014年3月8日至2015年10月1日家缘公司违约时间为19个月，违约补偿金为380,000元、家缘公司从2015年10月1日至2016年10月19日再次违约12个月零10天以及其余300,000元违约金若不能以现金方式支付，家缘公司免费为宋某某提供办理产权证一切相关手续且至今未办理的事实，一审判决只字未提。2.对家缘公司的违约责任法律有明确的规定，一审法院不予引用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，对违约有约定的要支持，没有约定的还应按照“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”执行，而一审法院在判决书中对宋某某、贺某某和家缘公司约定的违约责任既不确定也不适用。3.一审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条是正确的。按照第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，连续三次违约、迟延交付房屋长达31个月且未全面履行自己义务的家缘公司应当承担败诉后果。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，判决理由和判决结果自相矛盾，请求二审法院支持宋某某、贺某某的上诉请求，以维护二人的合法权益。家缘公司辩称,1.认可一审判决结果，该判决应予维持。2.宋某某、贺某某的上诉请求与一审的诉讼请求不一致，已经超出上诉审的范围。3.该上诉请求既无事实依据，也无法律依据，上诉理由不成立，请求驳回该上诉请求。宋某某、贺某某向一审法院起诉请求：1.要求家缘公司给付违约补偿金526,666元；2.诉讼费用由家缘公司负担。一审法院认定事实：2012年3月9日，宋某某与家缘公司签订了《安置协议》，第十条约定：“甲方不能按照约定时间提供调换房屋的，每月支付乙方人民币两万元整，直至甲方通知乙方交付调换房屋止”。2014年1月27日，宋某某、家缘公司签订了《补充协议二》，该协议第五条约定：“开发商与被拆迁户签订的原始《安置协议》要严格执行，由建设局监督”。2015年6月17日，宋某某、家缘公司再次签订了《补充协议二》，第二条约定：“门市经相关部门验收后方能将钥匙交给贺守宝、宋某某，交钥匙时间定为2015年10月1日前。如果开发商不能如期完工或达不到第一条所提供的规定及标准，贺守宝、宋某某有权拒绝要门市。此时开发商仍以现金方式补偿贺守宝、宋某某，现金补偿金额为每户：266.5平方米×6,500元/平方米加上赔偿金380,000元(每平方米20,000元×19个月)-100,000元（已付）=2,012,250元”。宋某某分别于2015年11月11日收到家缘公司给付款50,000元，2015年12月8日收到家缘公司给付拆迁款20,000元，2015年12月20日收到家缘公司给付动迁费30,000元，合计100,000元。一审法院认为，宋某某、家缘公司于2014年1月27日签订的《补充协议一》，是对2012年3月9日签订的《安置协议》的重新约定。宋某某、家缘公司于2015年6月17日签订的《补充协议二》，是对2014年1月27日签订的《补充协议一》的重新约定。2015年6月17日签订的《补充协议二》，宋某某、家缘公司关于违约补偿金已经实际履行完毕。双方签订的《补充协议二》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，应予以确认。宋某某请求家缘公司给付违约补偿金526,666元(实际超期31个月零10天)，在合同中没有依据，不予确认。综上，家缘公司按照约定已经全面履行违约补偿金义务，宋某某的诉讼请求无事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回宋某某、贺某某的诉讼请求。案件受理费9,067元，减半收取4,534元，由宋某某、贺某某负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明：《安置协议》备注项约定：案涉房屋交房日期在2014年3月8日前，如家缘公司自签订该协议之日起二年内不能按此约定日期回迁，家缘公司支付给宋某某每月补偿费20,000元，直到交付房屋时止。另查明，《补充协议二》第三条亦约定：“在此协议签订当日，开发商支付给贺守宝、宋某某每人100,000元违约补偿金作为补偿。”再查明，2016年10月14日，家缘公司将案涉回迁房屋交付给宋某某。除上述事实外，本院对一审法院认定的事实予以确认。
上诉人宋某某、贺某某因与被上诉人黑龙江省建三江农垦家缘房地产开发有限责任公司（以下简称家缘公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省建三江农垦法院（2017）黑8102民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，于同年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人宋某某、贺某某的委托诉讼代理人贺守富，被上诉人家缘公司的委托诉讼代理人李征到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请庭外和解，经本院调解未果。本案现已审理终结。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为《补充协议二》是否有效以及家缘公司应否承担逾期交付房屋违约责任。关于《补充协议二》效力认定问题。《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”据此规定，《补充协议二》虽未加盖家缘公司印鉴，但其法定代表人鲁义江在该协议中签字捺印，并按协议履行了部分义务，且协议不违反法律、法规的强制性规定，属双方真实意思表示，对双方均具有拘束力，合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利、义务。家缘公司认为鲁义江签字非职务行为的抗辩主张不成立。关于家缘公司应否承担逾期交付房屋违约责任问题。本案中，家缘公司签订三份协议承诺的交房日期均逾期，其应承担违约责任。《补充协议二》明确约定：“如迟延交付案涉房屋每月补偿20,000元，时间为19个月（自2014年3月至2015年10月）违约金为380,000元”。2016年10月14日，家缘公司将案涉房屋交付于宋某某。至此，逾期交房时间为31个月零5天（2014年3月9日至2016年10月14日），宋某某基于其与家缘公司协议约定请求家缘公司给付逾期交付房屋违约补偿金523,335元（31个月×20,000元/月+5天×667元/天-100,000元）的诉讼请求有事实和法律依据,本院予以支持。综上，宋某某、贺某某的上诉请求成立，合理部分本院予以支持。一审判决认定事实明显不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销黑龙江省建三江农垦法院（2017）黑81民初1644号民事判决；二、黑龙江省建三江农垦家缘房地产开发有限责任公司给付宋某某、贺某某拆迁安置违约补偿款523,335元，于本判决送达之日起30日内履行完毕；三、驳回宋某某、贺某某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,534元及二审案件受理费9,067元（均系宋某某、贺某某预交），合计13,601元，宋某某、贺某某负担136元，黑龙江省建三江农垦家缘房地产开发有限责任公司负担13,465元。本判决为终审判决。

审判长　鲁　民
审判员　周志强
审判员　赵玉忠

书记员：张南