宋某某与胡某某确认合同效力纠纷一审民事判决书

宋某某
谭荣香
向会柱（湖北清江源律师事务所）
胡某某
李秀碧（湖北楚峡律师事务所）

原告（反诉被告）宋某某。
原告谭荣香（宋某某之妻）。
委托代理人向会柱，湖北清江源律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡某某。
委托代理人李秀碧，湖北楚峡律师事务所律师。
原告宋某某诉被告胡某某确认合同效力纠纷一案，本院于2013年11月1日立案受理，决定适用简易程序审理。2013年11月8日谭荣香向本院提出书面申请，要求参加诉讼，经审查，谭荣香的申请符合相关法律规定，遂书面通知谭荣香作为共同原告参加诉讼，并书面告知了被告胡某某。同日，被告胡某某向本院提出反诉请求，经审查，被告胡某某的反诉请求符合相关法律规定，本院依法予以受理，并决定与本诉合并审理。审理中，因案情复杂，报经院长批准后依法裁定转为普通程序审理。并依法组成由审判员罗杨军担任审判长、审判员谭文先、人民陪审员徐光军参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋某某，原告谭荣香及其委托代理人向会柱，被告（反诉原告）胡某某及其委托代理人李秀碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:原告宋某某、谭荣香提交的证据和被告胡某某提交的证据1、2、3、5、6、7、8，相对方对其真实性均不予否认，本院予以采信并作为认定案件事实的依据。被告提交的证据4、9因与本案没有关联，本院不予采信。
经审理查明:原告宋某某、谭荣香系夫妻关系，属三峡库区移民搬迁户。当地人民政府为解决三峡库区移民搬迁户的建房需要，给该户在巴东县信陵镇西瀼坡小区西二路划拨96.74平方米土地用于修建住房，2001年4月17日原巴东县土地管理局给宋某某颁发了巴信国用（2001）字第17号国有土地使用证，宋某某、谭荣香即在该土地上修建房屋一栋。2005年3月16日宋某某与被告胡某某签订房屋买卖协议，出售人为宋某某、谭荣香（简称甲方），购买人为胡某某（简称乙方）。协议约定:“一、甲方自愿将位于巴东县信陵镇西瀼坡小区巴山路自建房中的一套出售给乙方所有，土地使用证号为巴信国用（2001）字第17号，建筑面积为96.74平方米，出售房屋为四层，为整层（一套），出售房屋以现有状况为准。二、双方协商房屋作价为人民币陆万伍仟元整（小写:65000.00元）。协议签订之日，乙方支付房款肆万元，下欠的甲方协助乙方办理房屋过户手续后一次性付清。三、甲方自协议签订之日将房屋交乙方装修，乙方搬进该房屋居住时，乙方给甲方出具下欠款的欠条。乙方支付房款后，房屋由乙方管理、使用。该房屋今后涉及的相关补偿及所产生的一切收益均归乙方所有。四、甲方必须保证该房屋买卖成交前无出租、转让、抵押行为，否则由此给乙方造成的一切经济损失均由甲方全额赔偿。同时必须保证乙方对共用部分的正常使用，乙方也必须接受相关物业的管理。房屋自移交后，室内水电由乙方自行安装，由甲方协助办理立户手续，所产生的费用由乙方自理。共用水电线路由双方共同协商解决。乙方在房屋装修中不得破坏房屋主体结构，因此造成有一切损失由乙方承担，与甲方无任何关系。五、甲方房产证办妥后交付于乙方，由乙方自行办理过户手续，费用由乙方承担，甲方协助办理。本协议一经签订就具有法律效力，甲、乙双方均不得以任何理由提出反悔请求，如一方违约，违约方需向守约方支付该房屋转让费20%的违约金。七、本协议一式四份，甲、乙双方各执一份，巴东县公证处及房产管理部门各留存一份备查。”宋某某在甲方处签字，胡某某在乙方处签字，原告谭荣香未在协议上签字。同日，胡某某按协议约定，给宋某某支付房款40000元，由谭荣香给胡某某出具收条1份，收条载明:“今收到胡某某房屋订金肆万元正（40000）元，收款人谭荣香，2005年3月16日”。尔后，胡某某对该房屋进行装修，同年5月1日胡某某家搬进该房居住至今。2013年双方因其他琐事发生纠纷，宋某某于2013年11月1日向本院起诉，要求确认宋某某与胡某某于2005年3月16日签订的房屋买卖协议无效。胡某某于2013年11月6日向本院提起反诉，要求宋某某继续履行双方于2005年3月16日签订的房屋买卖协议第五条约定的协助办理过户义务，并支付违约金13000元。
另查明，宋某某、谭荣香于2013年11月5日向巴东县公证处提出书面申请，要求撤销（2005）巴证字第42号公证书，巴东县公证处于2013年11月6日作出巴证撤字2013第1号撤销公证决定书，决定撤销（2005）巴证字第42号公证书。2013年10月28日巴东县住房和城乡建设局给宋某某颁发了巴东房权证信陵镇字第00002987号房屋所有权证。
诉讼中，本院发函给巴东县国土资源局，要求对以划拨方式取得的国有土地使用权所建设的房屋申请办理产权过户登记手续时是否审批的问题予以复函。巴东县国土资源局复函称:一是房地产转让双方必须提出书面申请；二是划拨土地使用权转让，必须事前补签土地出让合同，补缴土地出让金后，可以转让。然后分别登记。
本院认为:原告宋某某、谭荣香取得的巴东县信陵镇巴山路10号宅基地，是当地人民政府为解决三峡库区移民搬迁户的住房而无偿划拨的国有土地，属划拨方式取得的宅基地土地使用权，原巴东县土地管理局给宋某某颁发了国有土地使用证后，宋某某在该宗地上修建房屋一栋，该房屋属宋某某家庭的合法财产。本案争议的焦点:一是宋某某与胡某某签订的房屋买卖协议是否违反了国家法律、行政法规效力性强制性规定，该协议是否有效；二是谭荣香未在房屋买卖协议上签字，是否侵害了其合法的财产权利；三是宋某某取得房屋所有所权证后，未给胡某某办理过户手续，是否构成违约以及宋某某是否应履行房屋买卖协议第五条约定的义务，即协助办理过户手续。现逐一评判:
一、关于宋某某与胡某某签订的房屋买卖协议是否违反了国家法律、行政法规效力性强制性规定，该协议是否有效。
宋某某的房屋虽然是在划拨的国有土地上修建，但在建设时已经取得了国有土地使用权，国有土地使用权证上明确了该地块土地为住宅用地。宋某某基于合法建房的事实取得了房屋的所有权，对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。根据地随房走的原则，转让地上建筑物的，其使用范围内的土地使用权随之转让，宋某某的国有土地使用权是随房屋一起转让的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条  第一款  虽规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。该条规定的目的是为了加强对房地的管理，保障国家的土地收益不流失。巴东县国土资源管理局在本院征询意见后复函表示，在双方提交书面申请、补签土地出让合同、补缴土地出让金后可以进行土地使用权转让，也就是说只要补办一些手续、补缴土地出让金后，不存在不予审批的情况。同时，如果合同有效并继续履行，在办理产权过户登记时，国家的土地出让金即会得到收缴，土地收益也不会流失。原告宋某某与被告胡某某签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，为有利于维护诚实信用、保护交易安全，宋某某与胡某某签订房屋买卖协议转让国有土地上的自建房虽未经有批准权的人民政府批准，且在起诉前也未办理相关审批手续，但不应以违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条  第一款  的规定认定合同无效。因此，宋某某要求确认其与胡某某签订的房屋买卖协议无效的请求，本院不予支持。对胡某某的辩称意见，本院予以采纳。
二、关于谭荣香未在房屋买卖协议上签字，是否侵害了其合法的财产权利。
宋某某与谭荣香系合法的夫妻关系，夫妻对婚姻存续期间的财产享有同等的权利。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释一》第十七条  规定婚姻法第十七条规定关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处分权”的规定，应当理解为:（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，宋某某与胡某某于2005年3月16日签订房屋买卖协议后，胡某某按合同约定支付房款40000元，并由谭荣香出具收条，胡某某对其房屋进行装修，直至同年5月1日搬进该房居住，谭荣香并未提出异议，以上情形充分表明谭荣香对宋某某与胡某某签订房屋买卖协议的行为及协议内容是知晓并认可的，仅仅只是没有在协议上签字而已，谭荣香收取了胡某某给付的购房款，胡某某完全有理由相信宋某某出售房屋的行为其为夫妻双方共同的意思表示。故谭荣香以房屋为夫妻共同财产，宋某某将房屋出售给胡某某时不知情，要求收回房屋的理由不能成立，其请求本院不予支持。
三、关于宋某某取得房屋所有所权证后，未将房产证交给胡某某办理过户手续，是否构成违约；宋某某是否应履行房屋买卖协议第五条约定的义务，即协助办理过户手续。
宋某某与胡某某在房屋买卖协议中约定宋某某将房屋所有权证办妥后交给胡某某，但其目的不是将证件交由胡某某保管、持有，而是便于胡某某办理过户手续，该项约定仅是对宋某某协助办理过户登记义务的约定。从整体来看，宋某某的协助义务应是一个应胡某某请求后而为的一个行为，何时履行该义务处于被动状态，而本案中胡某某未提供证据证实要求宋某某履行协助义务而宋某某未履行。因此，宋某某虽于2013年10月28日获得房屋所有权证后未及时交付给胡某某，并不构成违约。但在本次诉讼中，胡某某以诉讼的方式要求宋某某履行协助过户义务，宋某某应予履行。故对胡某某反诉要求宋某某按双方于2005年3月16日签订的房屋买卖协议第五条约定协助办理房屋过户手续的反诉请求，本院予以支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第六十条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释一》第十七条  的规定，判决如下:
一、2005年3月16日原告宋某某与被告胡某某签订的房屋买卖协议有效；
二、反诉原告胡某某在办理房地产转让登记手续时，反诉被告宋某某履行协助义务；
三、驳回原告谭荣香的诉讼请求；
四、驳回反诉原告胡某某要求反诉被告宋某某承担违约责任的反诉请求。
案件受理费100元，由原告（反诉被告）宋某某负担，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）胡某某负担25元、原告（反诉被告）宋某某负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:原告宋某某、谭荣香提交的证据和被告胡某某提交的证据1、2、3、5、6、7、8，相对方对其真实性均不予否认，本院予以采信并作为认定案件事实的依据。被告提交的证据4、9因与本案没有关联，本院不予采信。
经审理查明:原告宋某某、谭荣香系夫妻关系，属三峡库区移民搬迁户。当地人民政府为解决三峡库区移民搬迁户的建房需要，给该户在巴东县信陵镇西瀼坡小区西二路划拨96.74平方米土地用于修建住房，2001年4月17日原巴东县土地管理局给宋某某颁发了巴信国用（2001）字第17号国有土地使用证，宋某某、谭荣香即在该土地上修建房屋一栋。2005年3月16日宋某某与被告胡某某签订房屋买卖协议，出售人为宋某某、谭荣香（简称甲方），购买人为胡某某（简称乙方）。协议约定:“一、甲方自愿将位于巴东县信陵镇西瀼坡小区巴山路自建房中的一套出售给乙方所有，土地使用证号为巴信国用（2001）字第17号，建筑面积为96.74平方米，出售房屋为四层，为整层（一套），出售房屋以现有状况为准。二、双方协商房屋作价为人民币陆万伍仟元整（小写:65000.00元）。协议签订之日，乙方支付房款肆万元，下欠的甲方协助乙方办理房屋过户手续后一次性付清。三、甲方自协议签订之日将房屋交乙方装修，乙方搬进该房屋居住时，乙方给甲方出具下欠款的欠条。乙方支付房款后，房屋由乙方管理、使用。该房屋今后涉及的相关补偿及所产生的一切收益均归乙方所有。四、甲方必须保证该房屋买卖成交前无出租、转让、抵押行为，否则由此给乙方造成的一切经济损失均由甲方全额赔偿。同时必须保证乙方对共用部分的正常使用，乙方也必须接受相关物业的管理。房屋自移交后，室内水电由乙方自行安装，由甲方协助办理立户手续，所产生的费用由乙方自理。共用水电线路由双方共同协商解决。乙方在房屋装修中不得破坏房屋主体结构，因此造成有一切损失由乙方承担，与甲方无任何关系。五、甲方房产证办妥后交付于乙方，由乙方自行办理过户手续，费用由乙方承担，甲方协助办理。本协议一经签订就具有法律效力，甲、乙双方均不得以任何理由提出反悔请求，如一方违约，违约方需向守约方支付该房屋转让费20%的违约金。七、本协议一式四份，甲、乙双方各执一份，巴东县公证处及房产管理部门各留存一份备查。”宋某某在甲方处签字，胡某某在乙方处签字，原告谭荣香未在协议上签字。同日，胡某某按协议约定，给宋某某支付房款40000元，由谭荣香给胡某某出具收条1份，收条载明:“今收到胡某某房屋订金肆万元正（40000）元，收款人谭荣香，2005年3月16日”。尔后，胡某某对该房屋进行装修，同年5月1日胡某某家搬进该房居住至今。2013年双方因其他琐事发生纠纷，宋某某于2013年11月1日向本院起诉，要求确认宋某某与胡某某于2005年3月16日签订的房屋买卖协议无效。胡某某于2013年11月6日向本院提起反诉，要求宋某某继续履行双方于2005年3月16日签订的房屋买卖协议第五条约定的协助办理过户义务，并支付违约金13000元。
另查明，宋某某、谭荣香于2013年11月5日向巴东县公证处提出书面申请，要求撤销（2005）巴证字第42号公证书，巴东县公证处于2013年11月6日作出巴证撤字2013第1号撤销公证决定书，决定撤销（2005）巴证字第42号公证书。2013年10月28日巴东县住房和城乡建设局给宋某某颁发了巴东房权证信陵镇字第00002987号房屋所有权证。
诉讼中，本院发函给巴东县国土资源局，要求对以划拨方式取得的国有土地使用权所建设的房屋申请办理产权过户登记手续时是否审批的问题予以复函。巴东县国土资源局复函称:一是房地产转让双方必须提出书面申请；二是划拨土地使用权转让，必须事前补签土地出让合同，补缴土地出让金后，可以转让。然后分别登记。
本院认为:原告宋某某、谭荣香取得的巴东县信陵镇巴山路10号宅基地，是当地人民政府为解决三峡库区移民搬迁户的住房而无偿划拨的国有土地，属划拨方式取得的宅基地土地使用权，原巴东县土地管理局给宋某某颁发了国有土地使用证后，宋某某在该宗地上修建房屋一栋，该房屋属宋某某家庭的合法财产。本案争议的焦点:一是宋某某与胡某某签订的房屋买卖协议是否违反了国家法律、行政法规效力性强制性规定，该协议是否有效；二是谭荣香未在房屋买卖协议上签字，是否侵害了其合法的财产权利；三是宋某某取得房屋所有所权证后，未给胡某某办理过户手续，是否构成违约以及宋某某是否应履行房屋买卖协议第五条约定的义务，即协助办理过户手续。现逐一评判:
一、关于宋某某与胡某某签订的房屋买卖协议是否违反了国家法律、行政法规效力性强制性规定，该协议是否有效。
宋某某的房屋虽然是在划拨的国有土地上修建，但在建设时已经取得了国有土地使用权，国有土地使用权证上明确了该地块土地为住宅用地。宋某某基于合法建房的事实取得了房屋的所有权，对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。根据地随房走的原则，转让地上建筑物的，其使用范围内的土地使用权随之转让，宋某某的国有土地使用权是随房屋一起转让的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条  第一款  虽规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。该条规定的目的是为了加强对房地的管理，保障国家的土地收益不流失。巴东县国土资源管理局在本院征询意见后复函表示，在双方提交书面申请、补签土地出让合同、补缴土地出让金后可以进行土地使用权转让，也就是说只要补办一些手续、补缴土地出让金后，不存在不予审批的情况。同时，如果合同有效并继续履行，在办理产权过户登记时，国家的土地出让金即会得到收缴，土地收益也不会流失。原告宋某某与被告胡某某签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，为有利于维护诚实信用、保护交易安全，宋某某与胡某某签订房屋买卖协议转让国有土地上的自建房虽未经有批准权的人民政府批准，且在起诉前也未办理相关审批手续，但不应以违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条  第一款  的规定认定合同无效。因此，宋某某要求确认其与胡某某签订的房屋买卖协议无效的请求，本院不予支持。对胡某某的辩称意见，本院予以采纳。
二、关于谭荣香未在房屋买卖协议上签字，是否侵害了其合法的财产权利。
宋某某与谭荣香系合法的夫妻关系，夫妻对婚姻存续期间的财产享有同等的权利。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释一》第十七条  规定婚姻法第十七条规定关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处分权”的规定，应当理解为:（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，宋某某与胡某某于2005年3月16日签订房屋买卖协议后，胡某某按合同约定支付房款40000元，并由谭荣香出具收条，胡某某对其房屋进行装修，直至同年5月1日搬进该房居住，谭荣香并未提出异议，以上情形充分表明谭荣香对宋某某与胡某某签订房屋买卖协议的行为及协议内容是知晓并认可的，仅仅只是没有在协议上签字而已，谭荣香收取了胡某某给付的购房款，胡某某完全有理由相信宋某某出售房屋的行为其为夫妻双方共同的意思表示。故谭荣香以房屋为夫妻共同财产，宋某某将房屋出售给胡某某时不知情，要求收回房屋的理由不能成立，其请求本院不予支持。
三、关于宋某某取得房屋所有所权证后，未将房产证交给胡某某办理过户手续，是否构成违约；宋某某是否应履行房屋买卖协议第五条约定的义务，即协助办理过户手续。
宋某某与胡某某在房屋买卖协议中约定宋某某将房屋所有权证办妥后交给胡某某，但其目的不是将证件交由胡某某保管、持有，而是便于胡某某办理过户手续，该项约定仅是对宋某某协助办理过户登记义务的约定。从整体来看，宋某某的协助义务应是一个应胡某某请求后而为的一个行为，何时履行该义务处于被动状态，而本案中胡某某未提供证据证实要求宋某某履行协助义务而宋某某未履行。因此，宋某某虽于2013年10月28日获得房屋所有权证后未及时交付给胡某某，并不构成违约。但在本次诉讼中，胡某某以诉讼的方式要求宋某某履行协助过户义务，宋某某应予履行。故对胡某某反诉要求宋某某按双方于2005年3月16日签订的房屋买卖协议第五条约定协助办理房屋过户手续的反诉请求，本院予以支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第六十条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释一》第十七条  的规定，判决如下:

一、2005年3月16日原告宋某某与被告胡某某签订的房屋买卖协议有效；
二、反诉原告胡某某在办理房地产转让登记手续时，反诉被告宋某某履行协助义务；
三、驳回原告谭荣香的诉讼请求；
四、驳回反诉原告胡某某要求反诉被告宋某某承担违约责任的反诉请求。
案件受理费100元，由原告（反诉被告）宋某某负担，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）胡某某负担25元、原告（反诉被告）宋某某负担25元。

审判长：罗杨军
审判员：谭文先
审判员：徐光军

书记员：张芹