宋万福与谢常某房屋买卖合同纠纷民事判决书

上诉人（原审被告）宋万福男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地黑龙江省林口县林口镇。
委托代理人袁绍伟，黑龙江国盛律师事务所专职律师。
被上诉人（原审原告）谢常某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现羁押于牡丹江市尖子山监狱。
委托代理人马占文，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地林口县。

上诉人宋万福因与被上诉人谢常某房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省林口县人民法院作出的(2015)林民初字第293号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人宋万福的委托代理人袁绍伟，被上诉人谢常某的委托代理人马占文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）谢常某一审诉称：2007年至2008年被告欠原告工程款12.5万元，被告宋万福用其所有的生资楼门市房（生资市场楼东数第四家，林房权证林口镇子第XX号，建筑面积56.8平方米）作价30.5万元，抵给原告，原告还需支付被告18万元，经协商被告宋万福以该楼房设定抵押以父亲宋滨的名义在林口建行贷款18万元给宋万福，原告房款全部支付完毕，贷款及利息由原告偿还，被告在2008年10月将房屋交付给原告占有使用，2011年原告将房屋出租，年租金1.3万元，后原告被限制人身自由，被告于2012年将房屋侵占至今，现原告起诉要求：一、判令被告履行与原告签订的房屋买卖协议，并协助原告办理过户手续；二、判令被告交付房屋，返还非法占有期间房租费4.5万元（2012年6月-2015年6月）；三、本案的诉讼费用由被告承担。
上诉人（原审被告）宋万福一审辩称：因被告欠原告工程款12.5万元，双方于2008年达成口头抵债协议，被告将生资楼门市房作价30.5万元抵偿给原告，同时被告用该楼房做抵押向建行贷款18万元，贷款本息由原告负责偿还，用于支付剩余的房款，并约定原告偿还完全部银行贷款后被告协助原告办理变更登记手续。在抵债协议的履行中，原告又先后向被告借款13.8万元，双方约定原告偿还完银行贷款及上述借款后被告协助原告办理房屋变更登记手续。因此，原告偿还银行贷款及被告处的借款，是双方房屋买卖合同的组成部分，只有在原告将贷款、借款全部还清后，即双方所约定的条件成就后，被告才有义务协助原告进行房屋过户。可是在合同履行过程中，原告被公安机关限制人身自由，没有继续偿还银行贷款及被告的借款，经银行多次催告被告后，被告偿还了银行的全部贷款。通过以上经过可以看出原告在履行合同的过程中，没有按照约定偿还贷款，已经构成根本违约，原、被告的房屋买卖合同已经解除，被告没有协助原告办理房屋过户登记手续的义务。退一步讲，就算是房屋买卖合同仍在履行中，只有在原告支付全部购房款及偿还完被告的借款后，被告才有义务协助原告过户，原告没有履行合同的主要义务，被告没有义务履行合同的附属义务。另外，原告要求返还4.5万元房屋租赁费缺乏事实和法律依据，因原告被限制自由后，房屋处于无人管理状态，被告为了避免损失，对该房屋进行管理，被告没有将该房屋对外出租，也没有使用该房屋，该房屋始终是处于闲置状态，在房屋闲置期间的全部取暖费是被告交纳的，原告请求返还房租费的前提应当是被告取得了房屋租赁费，另外，因原告根本违约，原、被告的买卖合同已经解除，所以原告要求返还房租费缺乏依据。
原审认定：2007年至2008年，被告宋万福承建林口县“生资楼”的建筑工程，因原告谢常某为其工程安装塑钢窗和铝合金门，被告宋万福共计欠原告谢常某工程款12.5万元。经双方协商，宋万福用其所有的“生资楼”门市房（生资市场楼东数第四家，林房权证林口镇字第XX号，建筑面积56.08平方米）作价30.5万元抵给原告谢常某，因二者之间差额款18万元，谢常某没有现金给付，经原、被告协商，被告宋万福以该楼房设定抵押，以其父亲宋滨的名义在林口县建行贷款18万元给宋万福，该银行贷款本金及利息由原告谢常某偿还。2008年9月27日宋万福以宋滨的名义在林口建行申请贷款，2008年10月7日宋万福从林口县建行将18万元贷款取走。之后被告宋万福将门市房交付给原告谢常某管理和使用。从2008年12月1日开始至2012年3月末，原告谢常某共计偿还银行贷款79280元。另查明，2010年11月24日，原告谢常某两次向被告宋万福借款13.8万元。原告谢常某因犯诈骗罪于2012年2月份左右被限制人身自由，于2012年4月27日被批捕，2012年9月10日被判处有期徒刑七年六个月。争议门市房从原告谢常某被限制人身自由起至今由被告宋万福占有，被告宋万福自2013年3月末起至2014年9月9日将剩余的全部银行贷款已结清，共计偿还银行贷款159924.09元。
原审认为：原告谢常某与被告宋万福之间的房屋买卖合同合法有效，双方在口头买卖协议达成后，应该按照协议的约定履行合同义务，原告已经按照约定放弃了对被告所享有的12.5万元工程款债权，并按协议约定以被告父亲宋滨名义用争议门市房作为抵押向银行申请了18万元贷款，将此18万元贷款交付给被告宋万福使用，并在2008年12月1日开始至2012年3月末按时向中国建设银行偿还贷款。因争议门市房在林口建设银行设定抵押，被告宋万福在双方的买卖协议达成后未为原告办理过户登记手续，而是将争议门市房直接交付给原告谢常某占有使用，因此，被告宋万福取走18万元银行贷款，并将争议门市房交付给原告占有使用时，原告关于房屋买卖协议中的合同义务已经履行完毕，被告应在原告偿还完全部银行贷款，能办理房屋过户登记手续时为原告办理房屋过户登记手续。即使在2012年3月份，原告被限制人身自由，迟延支付银行贷款，被告也不应在未经原告同意，未给原告考虑时间的情况下变更还款账户，直接偿还剩余银行贷款，并将争议门市房直接收回，林口建设银行完全可以在对争议门市房实现抵押权的情况下扣划剩余银行贷款。关于被告主张原告偿还被告的后期借款13.8万元，是双方房屋买卖协议的组成部分，因被告未提供证据予以证明，本院不予支持。被告主张原、被告之间的买卖合同已经解除，双方的权利义务已经消灭，由于被告未提供双方之间关于争议门市房的解除合同，又未提供证据证明被告已经按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定向原告依法行使了解除权，因此，被告主张双方的房屋买卖协议已经解除，证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告给付房屋租赁费4.5万元（2012年6月—2015年6月），根据公安局对案外人张连学的询问笔录，证实原告占有争议门市房后，虽然将争议门市房出租给张连学3年，但张连学只向原告交了一年的房屋租赁费1.3万元，原告未提供证据证明2012年6月张连学不承租后，此房屋一直由被告对外出租，因此关于原告的此项请求，本院不予支持。关于被告已经替原告偿还的银行贷款159924.09元，被告可另行向原告起诉主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，判决如下：一、被告宋万福于本判决生效后10日内履行与原告谢常某之间的关于林房权证林口镇字第XX号房屋（建筑面积56.08平方米）的买卖协议，协助原告谢常某办理房屋过户登记手续；二、驳回原告谢常某的其他诉讼请求。案件受理费6550元，诉讼保全费2045元，均由被告宋万福负担。

本院认为，该份证据为书面证言，结合被上诉人在原审举示的证据一中的（2013）林民初字第257号民事判决书所认定事实对证言中所述的工程款抵顶及房屋转让、办理贷款的内容予以确认，对上诉人举示该证据意图证明的其他问题不予采信。
被上诉人谢常某未向本院提供新证据。
根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。
本院认为：双方当事人之间达成的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同合法有效。被上诉人谢常某已通过抵顶工程款及抵押贷款的方式向上诉人宋万福支付了购房款，上诉人应在房屋解除抵押后履行合同协助被上诉人办理过户手续。即使如上诉人所述被上诉人只有在偿还贷款后上诉人才协助办理房屋过户手续，双方之间的合同为附条件的合同。当被上诉人在出现逾期还款，未履行合同所附条件的情况下，上诉人有权向被上诉人主张解除合同或要求继续履行合同并承担违约责任。而上诉人在未依法行使上述权利，且未经被上诉人同意的情况下，代替被上诉人履行还款义务的行为阻碍了被上诉人继续履行合同所附的条件（履行还款义务），其行为系不正当的阻止条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”规定，视为合同所附条件已成就。上诉人应依照约定履行协助被上诉人办理房屋过户登记手续。上诉人代替被上诉人所偿还的银行贷款使得双方当事人之间形成新的债权债务关系，在本案审理过程中上诉人并未依法提起反诉主张该权利，故本案不予审理，上诉人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人宋万福负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　于　尧 审　判　员　　张继凯 代理审判员　　高玉林

书记员：刘鸿