安达市汇龙房地产开发有限公司诉黑龙江双龙房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷民事判决书

安达市汇龙房地产开发有限公司
周亚东
张博（黑龙江鸿旭律师事务所）
黑龙江双龙房地产开发有限公司
郭宝辉（黑龙江福峰律师事务所）

上诉人（原审被告、反诉原告）安达市汇龙房地产开发有限公司，住所地黑龙江省安达市昌德镇昌德村。
法定代表人周珣，该公司董事长。
委托代理人周亚东，该公司总经理。
委托代理人张博，黑龙江鸿旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黑龙江双龙房地产开发有限公司，住所地黑龙江省安达市安虹街4委14组。
法定代表人郑云龙，该公司董事长。
委托代理人郭宝辉，黑龙江福峰律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）大庆市汇龙程宇购物广场有限公司，住所地大庆市高新区程宇购物广场三层C-277号。
法定代表人周珣，该公司董事长。
委托代理人周亚东，该公司总经理。
委托代理人张博，黑龙江鸿旭律师事务所律师。
上诉人安达市汇龙房地产开发有限公司（以下简称汇龙开发公司）与被上诉人黑龙江双龙房地产开发有限公司（以下简称双龙开发公司）以及原审被告大庆市汇龙程宇购物广场有限公司（以下简称汇龙购物广场）建设用地使用权转让合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2014年1月22日作出（2013）绥民一民初字第20号民事判决。汇龙开发公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汇龙开发公司的委托代理人周亚东、张博，被上诉人双龙开发公司的委托代理人郭宝辉，原审被告的委托代理人周亚东、张博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2012年5月，黑龙江瀚尊房地产开发有限公司（以下简称瀚尊开发公司）为甲方，汇龙购物广场为乙方，双龙开发公司为丙方，共同签订一份《协议书》，约定:一、瀚尊开发公司以持有的位于安达市新兴4委17区的一块宗地，土地面积为27733.8平方米转让给汇龙购物广场，双龙开发公司同时将所持有该土地上的建筑物转让给汇龙购物广场，与汇龙购物广场共同合作开发，以汇龙购物广场为开发主体，并负责全部建设资金。二、在分配收益时瀚尊开发公司与双龙开发公司应分配的收益为，根据双龙开发公司在该地块上被拆除的原有建筑物面积数按照1:1比例，以该项目新建临街建筑物进行分配，如汇龙购物广场认为上述分配方式在执行中有困难，也可采取以瀚尊开发公司所持有的该地块的面积数，按照1，800.00元／平方米的价格实行现金分配。瀚尊开发公司与双龙开发公司之间收益分配由双方另行协商。三、如采取现金分配方式，上述三方则按以下条款进行:1.此协议签订10日内，汇龙购物广场向双龙开发公司交纳定金1，000，000.00元，以确保本协议的执行，待协议执行结束时该定金直接用于给付双龙开发公司，如该项目未获批准，双龙开发公司在10日内退还定金，协议终止。方案批准后，于土地招拍挂前，汇龙购物广场将20，000，000.00元打入汇龙购物广场和双龙开发公司共同监管的账户，作为该地块摘牌所需的保证金及出让金，支付政府收储土地与成交差额，余款作为汇龙购物广场首次给付瀚尊开发公司土地款，汇龙购物广场承诺在成功购买该土地，与政府签署土地出让合同时，给瀚尊开发公司出具购买地上建筑物等前期费用未付欠款票据，并于2个月内再给付瀚尊开发公司10，000，000.00元，余款在开欠款票据四个月内给付完毕。四、瀚尊开发公司确保汇龙购物广场在政府部门规定的招拍挂期限内摘牌并取得该地使用权，瀚尊开发公司负责办理该地块上建筑物灭籍手续，并提供房屋拆迁手续（所拆迁房屋价格为出让总额减去土地出让金），瀚尊开发公司与汇龙购物广场各自承担该地块进行招拍挂所应负担的费用。五、汇龙购物广场购买土地需按照政府部门招拍挂的规定，在双方共同监管的帐户中按期缴纳招拍挂保证金、土地出让金。六、违约责任，瀚尊开发公司与双龙开发公司违约，如方案未通过政府批准，此协议解除，双龙开发公司未能及时归还汇龙购物广场定金，赔偿汇龙购物广场双倍定金；如方案通过政府部门审批，因瀚尊开发公司的原因未能在两个月时间内办理好招拍挂手续，瀚尊开发公司双倍赔偿汇龙购物广场定金，并赔偿10，000，000.00元损失，此合同继续执行，如瀚尊开发公司原因导致该地块被他人购买或汇龙购物广场未成功购得该地块，瀚尊开发公司赔偿汇龙购物广场双倍定金并赔偿损失10，000，000.00元。如汇龙购物广场在招拍挂前自动放弃，瀚尊开发公司不退还定金，并赔偿双龙开发公司10，000，000.00元，如在招拍挂前自动放弃，共同监管帐户中的20，000，000.00元归双龙开发公司所有，同时汇龙购物广场赔偿双龙开发公司10，000，000.00元。汇龙购物广场获得土地使用权后，未按约定给付双龙开发公司剩余款项，瀚尊开发公司有权无偿收回土地，并不退还汇龙购物广场交纳的土地出让金，汇龙购物广场按欠款金额双倍支付违约金，所欠款项继续支付。
2012年7月17日，安达市政府召开的第四十次办公会议纪要记载，同意安达市万和购物中心项目的立项申请，总收储面积为27733.8平方米。2012年8月8日，安达市规划局出具规划设计条件通知书，该规划书记载该处用地用于建设安达市万和购物中心，并做出了用地规划平面图，该项目规划用地26577.99平方米。2012年9月3日，安达市国土资源局下发安国土资发（2012）62号关于收购瀚尊开发公司国有建设用地使用权的决定文件，该文件内容为收储土地面积为27733.8平方米，评估地价为185.39元／平方米，总金额为5，141，560.00元。汇龙购物广场称其实际使用面积为26577.99平方米。该土地于2013年1月7日办理了土地使用权证。
2012年8月10日，瀚尊开发公司、汇龙购物广场、双龙开发公司共同签订一份《补充协议书》，约定分配方法采用双龙开发公司在该地块上拆除的原有建筑物面积数按照1:1比例，以该项目新建临街物进行分配，具体分配如下:一层商服1000平方米，二层商服1000平方米，三层商服1000平方米，四层商服1000平方米，地下车位20个，为确保该项目能按期开工完工，汇龙购物广场在2013年3月15日前，需向瀚尊开发公司及双龙开发公司交纳10，000，000.00元保证金。
2012年12月12日，汇龙开发公司给双龙开发公司出具一张欠据，其内容为:“人民币叁仟柒佰柒拾柒万玖仟贰佰肆拾元，上款系购买土地及地上建筑物款，37，779，240.00元”，加盖该公司的财务印章。该款项计算依据为:土地面积27733.8平方米／1，800.00元=49，920，840.00元，扣除2012年6月7日已付1，000，000.00元，2012年11月8日已付6，000，000.00元，政府部门收储的土地出让金5，141，600.00元。后汇龙购物广场于2013年1月25日给付双龙开发公司5，000，000.00元土地转让金。
2013年5月20日、23日，双龙开发公司致函汇龙购物广场，该两份函的主要内容为，双龙开发公司与汇龙购物广场于2012年5月签署的合作协议，双龙开发公司已履行了义务，按约定汇龙购物广场应于2013年3月15日前支付购买土地及地上建筑物款项37，000，000.00元，现已超期。双龙开发公司与黑龙江润达房地产开发有限公司（以下简称润达开发公司）的合作开发项目急需40，000，000.00元资金，如汇龙购物广场不能按期给付，将给双龙开发公司造成巨大经济损失，限汇龙购物广场在2013年5月30日前支付合同约定违约金37，000，000.00元，否则，将依法追究其违约责任，赔偿双龙开发公司10，000，000.00元以上经济损失。另外，双龙开发公司与润达开发公司签订的一份《合作开发协议书》，其主要内容为，双龙开发公司在2013年5月底前须出资10，000，000.00元，此款作为润达开发公司支付项目的定金，余款在2013年6月30日前全部支付到位，需在双方约定的期限内按期支付定金及出资款。双龙开发公司不能按期支付出资款，润达开发公司不退还双龙开发公司已经支付的定金10，000，000.00元，同时润达开发公司有权自行开发约定的项目或另行寻找合作企业。协议签订后，双龙开发公司分别于2013年3月22日向润达开发公司汇款3，200，000.00元、4月24日汇款1，000，000.00元、5月2日汇款5，800，000.00元，共计汇款10，000，000.00元。双龙开发公司称对于支付给润达开发公司的10，000，000.00元定金，因为后期没有资金投入已违约，因此交纳的定金没有退还，该损失应由汇龙购物广场、汇龙开发公司承担。汇龙购物广场、汇龙开发公司对双龙开发公司是否存在损失均与其无关，并提供安达市规划局的证明材料，体现润达开发公司没有完成前期规划设计，双龙开发公司主张的该损失并不存在。
2013年5月29日，瀚尊开发公司向双龙开发公司出具一份授权委托书，其主要内容为，受委托人双龙开发公司在万和购物广场合作项目三方协议中，汇龙开发公司支付的所有款项及汇龙开发公司应承担的违约金全部由双龙开发公司所有，同时委托双龙开发公司全权负责该项目涉及的所有诉讼事宜的办理。
汇龙开发公司在签订《协议书》和招拍挂竞拍取得涉案土地使用权后，已经由政府有关部门办理了《国有建设用地使用权出让合同》、《土地使用证》、《用地规划平面图》，取得土地使用权的面积为26577.99平方米，与《协议书》约定的27733.8平方米相差1156平方米（合款2，080，800.00元），汇龙开发公司取得的土地面积是通过政府部门招拍挂取得的面积，双龙开发公司已将27733.8平方米的土地全部交由政府收储。汇龙购物广场、汇龙开发公司在龙江银行信汇汇款6，000，000.00元，在中国银行转帐支票汇款5，000，000.00元，两次汇款11，000，000.00元，为按照《协议书》约定交纳10，000，000.00元保证金及1，000，000.00元定金。汇龙开发公司通过拍卖取得涉案土地使用权，并于2012年11月22日按照26577.99平方米向安达市国土资源局交纳13，130，000.00元土地出让金。2013年1月15日，汇龙开发公司向安达市税务局交纳土地出让税款656，500.00元。2012年8月14日，瀚尊开发公司向安达市土地测量综合服务队缴纳土地测量费3，000.00元、9月6日向安达市正大土地估价事务所缴纳土地评估费15，000.00元。
本院认为，汇龙购物广场与瀚尊开发公司、双龙开发公司签订的《协议书》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。各方均应按照协议约定履行各自义务。汇龙开发公司以该协议无效提出应返还已交付的款项，亦不应承担违约金的理由，缺乏事实及法律根据。
关于本案应否属于土地使用权转让合同纠纷的问题。上述协议约定，瀚尊开发公司提供土地，双龙开发公司提供房屋，汇龙购物广场出资金，三方联合开发，约定回迁安置或货币补偿的两种分配方式。瀚尊开发公司和双龙开发公司只提供土地和房屋产权证，不承担经营风险，只收取固定利润。协议签订后，汇龙开发公司向双龙开发公司支付部分土地转让款并出具欠据。符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条  规定的情形，原审法院将本案认定为建设用地使用权转让合同纠纷并无不当。
关于原审判决是否遗漏瀚尊开发公司为本案诉讼当事人的问题。瀚尊开发公司为涉案土地的使用权人，在签订该《协议书》后，为双龙开发公司出具授权委托书，内容为汇龙开发公司应向其支付全部款项及应承担的违约责任，所有权利由双龙开发公司主张。实际履行中，汇龙开发公司亦向双龙开发公司支付部分土地转让款。因此，瀚尊开发公司在转让债权后，不是必须参加诉讼的相对人。汇龙开发公司该上诉主张，本院不予支持。
关于汇龙开发公司主张通过招拍挂取得涉案土地使用权，无需向双龙开发公司支付转让款的问题。瀚尊开发公司出让取得了涉案土地使用权，依法有权利转让该土地使用权。其与汇龙开发公司签订《协议书》，约定将土地使用权转让，汇龙开发公司作为土地使用受让人，应当支付转让价款。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条  规定:“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条  规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得对方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”，该条例第二十七条规定:“土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条第十八条的规定办理。”国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条  规定:“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”涉案土地在转让时的用途为住宅用地，转让后的用途为建设商业用房。双方在《协议书》中明确约定，转让时通过政府以招拍挂的方式转让土地使用权，并约定了规划设计方案经政府批准后办理招拍挂手续，缴纳招拍挂保证金，土地出让金交纳的义务人为汇龙购物广场。该约定内容符合上述法律法规的规定。实际履行中，经政府有关部门批准后，安达市国土资源局对涉案土地按照上述规定，通过招拍挂形式对涉案土地使用权进行拍卖，并且汇龙开发公司通过竞拍取得商业用地使用权后，仍然向双龙开发公司支付转让款并出具欠据。综上，因汇龙购物广场、汇龙开发公司基于土地使用权转让协议约定、土地改变用途的事实、相关关法律法规的规定，应当履行土地竞拍程序、缴纳土地出让金并给付转让款。汇龙开发公司主张取得涉案土地使用权与双龙开发公司无关，不应支付转让款的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于涉案土地面积、土地和房屋坐落地点的编号差异以及是否存在三套房屋的事实。针对涉案三套房屋产权证的面积问题。因双龙开发公司向本院提交加盖房产机关档案室专用章涉案三份房产证的新的证据，已经证实了相应的土地面积。针对涉案土地和房屋坐落地点编号差异的问题。因涉案两份土地证载明涉案土地坐落地点是新兴街4委17区，三套房屋产权证中载明的房屋坐落地点是新兴街1委，但双方在《协议书》中约定转让的土地位于“安达市新兴街4委17区……地上建筑物产权证号:0062201、0062215、0062200”，证实虽然地址委号不一致，但合同中约定的房屋坐落在涉案土地上各方并没有争议，且合同约定的房屋坐落地与土地位置一致，至于安达市对街区重新划分产生街区号不一致的情况，并未形成涉案房屋和土地分开的情况发生，与本案的结果亦没有因果关系。针对双龙开发公司是否在签订《协议书》时隐瞒涉案三套房屋已被拆除的问题。《协议书》第二条约定，根据双龙开发公司在该地块上被拆除的原有建筑物面积数按照1:1比例，以该项目新建临街建筑物进行分配以及《补充协议》第一条约定的分配方式采用双龙开发公司在该地块上拆除的原有建筑物面积数按照1:1比例分配的约定，证实在签订该合同时，合同主体各方均明知涉案三套房屋在签订合同时已被拆除的事实，汇龙开发公司主张双龙开发公司隐瞒房屋已被拆除的事实，具有欺诈行为，没有事实根据。故对汇龙开发公司提出上述问题的上诉主张，本院不予支持。
关于原审法院采信的相关证据是否合法的问题。对于双龙开发公司超过举证期限举示其与案外人润达开发公司合作开发的协议以及支付10，000，000.00元定金等相关证据的认定，原审法院只是列举了上述证据，并未认定该事实，判决结论并未以此为依据，汇龙开发公司该主张与事实不符。原审法院调取有关土地面积不足方面的证据，系在各方提交的书证难以确定责任主体的情况下，依职权调查收集证据，并无不当。对汇龙开发公司该上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院判决事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费246，462.65元，由汇龙开发公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，汇龙购物广场与瀚尊开发公司、双龙开发公司签订的《协议书》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。各方均应按照协议约定履行各自义务。汇龙开发公司以该协议无效提出应返还已交付的款项，亦不应承担违约金的理由，缺乏事实及法律根据。
关于本案应否属于土地使用权转让合同纠纷的问题。上述协议约定，瀚尊开发公司提供土地，双龙开发公司提供房屋，汇龙购物广场出资金，三方联合开发，约定回迁安置或货币补偿的两种分配方式。瀚尊开发公司和双龙开发公司只提供土地和房屋产权证，不承担经营风险，只收取固定利润。协议签订后，汇龙开发公司向双龙开发公司支付部分土地转让款并出具欠据。符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条  规定的情形，原审法院将本案认定为建设用地使用权转让合同纠纷并无不当。
关于原审判决是否遗漏瀚尊开发公司为本案诉讼当事人的问题。瀚尊开发公司为涉案土地的使用权人，在签订该《协议书》后，为双龙开发公司出具授权委托书，内容为汇龙开发公司应向其支付全部款项及应承担的违约责任，所有权利由双龙开发公司主张。实际履行中，汇龙开发公司亦向双龙开发公司支付部分土地转让款。因此，瀚尊开发公司在转让债权后，不是必须参加诉讼的相对人。汇龙开发公司该上诉主张，本院不予支持。
关于汇龙开发公司主张通过招拍挂取得涉案土地使用权，无需向双龙开发公司支付转让款的问题。瀚尊开发公司出让取得了涉案土地使用权，依法有权利转让该土地使用权。其与汇龙开发公司签订《协议书》，约定将土地使用权转让，汇龙开发公司作为土地使用受让人，应当支付转让价款。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条  规定:“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条  规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得对方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”，该条例第二十七条规定:“土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条第十八条的规定办理。”国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条  规定:“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”涉案土地在转让时的用途为住宅用地，转让后的用途为建设商业用房。双方在《协议书》中明确约定，转让时通过政府以招拍挂的方式转让土地使用权，并约定了规划设计方案经政府批准后办理招拍挂手续，缴纳招拍挂保证金，土地出让金交纳的义务人为汇龙购物广场。该约定内容符合上述法律法规的规定。实际履行中，经政府有关部门批准后，安达市国土资源局对涉案土地按照上述规定，通过招拍挂形式对涉案土地使用权进行拍卖，并且汇龙开发公司通过竞拍取得商业用地使用权后，仍然向双龙开发公司支付转让款并出具欠据。综上，因汇龙购物广场、汇龙开发公司基于土地使用权转让协议约定、土地改变用途的事实、相关关法律法规的规定，应当履行土地竞拍程序、缴纳土地出让金并给付转让款。汇龙开发公司主张取得涉案土地使用权与双龙开发公司无关，不应支付转让款的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于涉案土地面积、土地和房屋坐落地点的编号差异以及是否存在三套房屋的事实。针对涉案三套房屋产权证的面积问题。因双龙开发公司向本院提交加盖房产机关档案室专用章涉案三份房产证的新的证据，已经证实了相应的土地面积。针对涉案土地和房屋坐落地点编号差异的问题。因涉案两份土地证载明涉案土地坐落地点是新兴街4委17区，三套房屋产权证中载明的房屋坐落地点是新兴街1委，但双方在《协议书》中约定转让的土地位于“安达市新兴街4委17区……地上建筑物产权证号:0062201、0062215、0062200”，证实虽然地址委号不一致，但合同中约定的房屋坐落在涉案土地上各方并没有争议，且合同约定的房屋坐落地与土地位置一致，至于安达市对街区重新划分产生街区号不一致的情况，并未形成涉案房屋和土地分开的情况发生，与本案的结果亦没有因果关系。针对双龙开发公司是否在签订《协议书》时隐瞒涉案三套房屋已被拆除的问题。《协议书》第二条约定，根据双龙开发公司在该地块上被拆除的原有建筑物面积数按照1:1比例，以该项目新建临街建筑物进行分配以及《补充协议》第一条约定的分配方式采用双龙开发公司在该地块上拆除的原有建筑物面积数按照1:1比例分配的约定，证实在签订该合同时，合同主体各方均明知涉案三套房屋在签订合同时已被拆除的事实，汇龙开发公司主张双龙开发公司隐瞒房屋已被拆除的事实，具有欺诈行为，没有事实根据。故对汇龙开发公司提出上述问题的上诉主张，本院不予支持。
关于原审法院采信的相关证据是否合法的问题。对于双龙开发公司超过举证期限举示其与案外人润达开发公司合作开发的协议以及支付10，000，000.00元定金等相关证据的认定，原审法院只是列举了上述证据，并未认定该事实，判决结论并未以此为依据，汇龙开发公司该主张与事实不符。原审法院调取有关土地面积不足方面的证据，系在各方提交的书证难以确定责任主体的情况下，依职权调查收集证据，并无不当。对汇龙开发公司该上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院判决事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费246，462.65元，由汇龙开发公司负担。

审判长：李维东
审判员：常丽
审判员：王晓兵

书记员：王世涛