安达市汇龙房地产开发有限公司与丁某某、胡某某建设用地使用权转让合同纠纷一案二审民事判决书

安达市汇龙房地产开发有限公司
田宝平
丁某某
胡某某
赵洪宽
王波（黑龙江红旗律师事务所）

上诉人（原审原告、反诉被告）安达市汇龙房地产开发有限公司。
法定代表人周珣。
委托代理人田宝平，该公司职员。
上诉人（原审被告、反诉原告）丁某某，女。
上诉人（原审被告、反诉原告）胡某某，男。
委托代理人赵洪宽。
委托代理人王波，黑龙江红旗律师事务所律师。
上诉人安达市汇龙房地产开发有限公司（以下简称汇龙公司）、丁某某、胡某某因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服安达市人民法院（2014）安民一初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人安达市汇龙房地产开发有限公司的委托代理人田宝平，上诉人丁某某、胡某某的委托代理人王波、赵洪宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，被告胡某某于2009年12月份开办安达市聚友美食总汇，并由被告丁某某实际经营。在经营期间，被告丁某某在未取得土地使用权的院内，种植了果树，修建了水泥地面、车棚、围栏等设施。2013年1月原告安达市汇龙房地产开发有限公司为承建安达万和购物中心项目工程，经安达市政府挂牌出让取得新兴办事处4委17区的土地使用权。用地界限距聚友美食总汇正面主体楼6.27米。被告丁某某种植的果树，修建的水泥地面、车棚、围栏等设施均在原告安达市汇龙房地产开发有限公司取得的土地使用范围内。原告安达市汇龙房地产开发有限公司在施工前准备过程中，与被告丁某某因土地使用问题发生争议，致使原告安达市汇龙房地产开发有限公司无法施工。2013年3月6日，安达市规划局、安达市国土资源局、安达市加快融入大庆经济区办公室调解，双方达成协议，协议约定:一、甲方万和购物中心（汇龙房地产开发有限公司）与乙方聚友美食总汇楼房主体之间距离不得少于39.8米，及聚友美食总汇主体楼向西平行延伸至大门，主体楼向东平行延伸至原有围栏处，与万和购物中心楼体之间南北距离不得少于30米，万和购物地下停车场出入口不得占用30米之内，该部分面积为公共用地，任何一方不得在主楼南北39.8米内及主楼向西向东平行延伸30米内建设任何建筑物（包括但不仅限于楼房、围栏、停车场出入口、缓坡等）；二、围栏以前聚友美食总汇的附属物包括果树、车棚、围栏、水泥预制地面等，用人民币赔偿方式，由协议签订之日起甲方一次性付清乙方人民币壹拾伍万元整（150，000.00元）；三、施工结束后，甲、乙双方之间区域（不低于39.8延长米）属于公共用地，甲、乙双方均可永久性免费使用；四、任何一方违约，除应赔偿给对方造成的损失外，还应当向对方支付违约金15万元。协议落款处除双方当事人签字盖章外，有安达市加快融入大庆经济区办公室主任董某某签字并加盖单位公章。协议签订当日原告安达市汇龙房地产开发有限公司即按协议约定一次性给付乙方赔偿款150，000.00元。而后，原告安达市汇龙房地产开发有限公司按照安达市规划局出具的规划图建造停车场出入口时，因出入口凸出的部分在楼房主体之间39.8米之内，被告丁某某及其丈夫认为原告安达市汇龙房地产开发有限公司不履行合同，在不应该建设任何建筑物的范围内建造停车场出入口，便组织员工采取暴力手段阻拦施工，后经公安机关处理。
原审法院判决认为，本案争议的第一个焦点是，原告与被告于2013年3月6日签订的协议书应否撤销。原告与被告因土地使用问题发生争执后，经相关部门的调解，双方当事人达成协议，系双方当事人的真实意思表示。协议签订后，被告方采取暴力手段阻拦施工，目的是迫使对方履行协议，并不是为了订立合同而采取的胁迫手段。至于合同中关于“不低于39.8延长米的地方属于公共用地，双方均可永久性免费使用”的约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百六十一条  的规定，地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地使用年限最高为40年。本案中，原告取得土地使用权的期限为40年，双方约定可永久性使用，超过法定年限部分应确认无效。合同的其它内容不仅不违反国家法律政策的规定，而且对原、被告双方的生产生活均有利，不存在显失公平的情况。另外，土地使用权的部分无效并不必然导致整个合同无效，也不导致合同目的的无法实现。故双方当事人签订的协议不存在可撤销合同的法定事由，应予履行。本案争议的第二个焦点是，被告应否返还原告附属物赔偿款15万元。因原被告签订的协议关于附属物赔偿部分合法有效，而且原告已实际履行了给付义务。故附属物赔偿款不予返还。本案争议的第三个焦点是，原告应否拆除违约建筑向被告支付违约金15万元。原、被告双方虽然约定在楼房主体之间39.8米之内不得建设任何建筑物，但原告安达市汇龙房地产开发有限公司系按照安达市规划局出具的规划图建造的停车场出入口，现已完工，并非原告违约。另外，停车场出入口的建造，不仅有利于原告的经营活动，而且对被告的
经营活动并无影响，故原告不应拆除已建成的停车场出入口，也不应向被告支付违约金。据此，原审法院判决:一、驳回原告安达市汇龙房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告丁某某、胡某某的反诉请求。案件受理费3，300.00元由原告安达市汇龙房地产开发有限公司承担。反诉案件受理费1，650.00元由被告丁某某、胡某某承担。

宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，支持各自的诉讼主张。安达市汇龙房地产开发有限公司的主要上诉理由为:上诉人与被上诉人签订的《协议书》并非上诉人的真实意思表示。协议书中关于高额赔偿及对上诉人依法取得使用权土地限制的表述显失公平。原审判决对案件事实的认定和判决结论自相矛盾。原审判决依据《物权法》第161条认定《协议书》系设定地役权是错误的。原审判决适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决驳回原告的诉讼请求属适用法律错误。上诉人已经向法庭提交了书证、录像等大量证据，证明《协议书》是在受到胁迫后，对方乘人之危签订的，不是上诉人汇龙公司的真实意思表示。
丁某某与胡某某的主要上诉理由为:被上诉人建造停车场出入口的行为违反了双方之间协议的约定，依法应当承担违约责任。被上诉人建造停车场出入口的行为并非对上诉人没有任何影响，而是严重违反了国家设计规范的相关规定。被上诉人明知有协议约定的情况下还违约建造停车场出入口，是明显违背诚信的行为。汇龙公司应支付违约金15万元，并拆除违约建筑，恢复原状。
书记员李美红

宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，支持各自的诉讼主张。安达市汇龙房地产开发有限公司的主要上诉理由为:上诉人与被上诉人签订的《协议书》并非上诉人的真实意思表示。协议书中关于高额赔偿及对上诉人依法取得使用权土地限制的表述显失公平。原审判决对案件事实的认定和判决结论自相矛盾。原审判决依据《物权法》第161条认定《协议书》系设定地役权是错误的。原审判决适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决驳回原告的诉讼请求属适用法律错误。上诉人已经向法庭提交了书证、录像等大量证据，证明《协议书》是在受到胁迫后，对方乘人之危签订的，不是上诉人汇龙公司的真实意思表示。
丁某某与胡某某的主要上诉理由为:被上诉人建造停车场出入口的行为违反了双方之间协议的约定，依法应当承担违约责任。被上诉人建造停车场出入口的行为并非对上诉人没有任何影响，而是严重违反了国家设计规范的相关规定。被上诉人明知有协议约定的情况下还违约建造停车场出入口，是明显违背诚信的行为。汇龙公司应支付违约金15万元，并拆除违约建筑，恢复原状。
书记员李美红

审判长：马继红
审判员：付振铎
审判员：杜雪红

书记员：李美红