安某某与绥化市润峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

安某某
颜平
于长武
绥化润峰房地产开发有限公司
李树森（黑龙江申平律师事务所）

（2015）绥北城民初字第320号
原告安某某，公民身份号码，现住绥棱县。
委托代理人颜平，公民身份号码，现住绥化市。
委托代理人于长武，公民身份号码，现住绥化市。
被告绥化润峰房地产开发有限公司，住所地:绥化市北林区军分区路58号，组织机构代码证:72531852-6。
法定代表人李春霞，职务董事长。
委托代理人李树森，黑龙江申平律师事务所律师。
原告安某某与被告绥化市润峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，依法组成合议庭分别于2015年12月2日、2015年12月15日、2015年12月29日三次公开开庭进行了审理。
原告安某某的委托代理人颜平、于长武以及被告的委托代理人李树森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告安某某诉称，原告与被告公司于2013年7月22日签订了两份商品房买卖合同，并于2013年7月23日分别交齐了二笔房款，第一笔房款为167，986.00元，即以每平方米3，380.00元的价格购买的面积为49.7平方米的公寓13F1301号房；第二笔房款为235，081.00元，以每平方米4，730.00元的价格购买的面积为49.7平方米的公寓20F117号房。
合同签订后被告未按照合同中相关条款的约定履行交房义务，故原告诉至法院，要求解除两份《商品房买卖合同》、返还原告所交房款403，067.00元；向原告给付违约金28，800.00元；给付因被告违约给原告造成的直接租房租金21，000.00元；案件受理费由被告承担。
被告绥化润峰房地产开发有限公司辩称，原、被告双方已经在合同中约定了仲裁机构仲裁，并未选择人民法院直接受理；此案是由建筑施工合同引起的，并非是纯商品房买卖，是由于案外人乔海龙承包的抹灰工程未在规定时间内施工完毕，导致涉案房屋未交付，不是被告公司故意违约未交付房屋，被告公司开发的工程已经在原被告双方约定的交付时间前已经完工，具备交付条件。
故被告公司不同意解除《商品房买卖合同》，被告公司同意继续履行合同并将两处房屋交付给原告；关于违约金问题，被告依据原被告双方签订的合同中第九条第一项和第二项的约定，到目前为止被告公司未接到买受人即原告解除买卖合同的通知，关于违约金问题被告认为原告的请求不符合合同约定。
原告安某某为支持自己的诉讼主张，提供如下证据:
1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》二份、购房收据二份，欲证实原告在被告公司购买二处房屋，签订了合同并已经全部交付房款的事实；
2、绥化市房产管理处出具的情况说明一份，欲证实绥化市房产管理处无房产仲裁委员会机构，上面加盖“绥化市房产管理处”公章；
3、租房合同二份，租房交款收据四张、于静物业有限公司出具的证明一份、物业收费凭证四张，欲证实原告因被告未按时交付房屋导致原告租房居住并产生的租房租金为21，000.00元的事实。
被告公司为支持其诉讼主张，提供如下证据:
1、幸福城抹灰的劳务分包合同一份，欲证实绥化鑫都建筑工程有限公司将幸福城小区抹灰工程发包给乔海龙，合同第7条约定以100%的房源结算工程款的事实。
2、个人承包工程划债明细表一份、借据一份，欲证实原告购买的二套房屋系由被告公司给乔海龙的工程款抵顶的事实。
本院围绕双方当事人争议的事实、焦点组织了质证:
被告公司对原告提供的证据1的真实性没有异议，称合同确实签过，但是原告并没有在被告公司处直接交款，而是用乔海龙施工款抵顶的购房款，收据确实是被告公司出的，但是没有交现金。
被告对原告提供的证据2的真实性没有异议，但是合同第19条约定的仲裁机构不是房产部门的仲裁机构；对证据3的真实性有异议。
认为尽管是书证，但是也不足以证明原告租房的事实成立。
原告虽然购买了两套住房，但实际是原告一家人购买的，不可能出现一家人租两套房子分开住的事实。
原告在2015年8月10日起诉状当中载明了原告居住地位绥棱县西北街1委1组21号，证明原告在起诉时居住地在绥棱，向法庭提交的于静物业公司出具的几份收据，载明的收费时间均是在2014年12月份，这份证据证明在2014年12月已在此居住，起诉状中与这份证据载明的居住地是相矛盾的，如果原告居住在远望小区应当由远望小区所在的社区出具推荐函或证明，那么这样两位代理人才能以原告代理人身份参加诉讼。
原告对被告公司提供的证据1、2、3均有异议，称被告公司提供的证据均与本案无关。
根据当事人陈述及质证意见，本院综合审查认证如下:
关于原告提交的证据1即《商品房买卖合同》及购房收据，因被告公司对上述证据无异议，上述证据可以证实原告与被告公司双方自愿签订《商品房买卖合同》，原告在被告公司购买两处房屋的事实，故本院对上述证据的证据效力予以确认；关于原告提交的证据2即绥化市房产管理处出具的情况证明的证明效力问题。
本院认为，被告公司对原告提交的证据的真实性没有异议，且该证明材料中证明的事实与当庭双方当事人陈述的事实一致，可以证实当地无房产仲裁委托员会的事实，故本院对该份证据予以确认；关于原告提供的证据3即租房合同，租房交款收据、于静物业有限公司出具的证明、物业收费凭证的证明效力问题，本院认为，原告未提供被告公司逾期交付使用房屋期间由有关主管部门公布或者有相关评估机构确定的同地段同类房屋租金数额，仅凭上述证据不能作为有效证据证实原告租用房屋的租金数额，故本院对原告提供的上述证据效力不予以确认。
关于被告提供的证据效力问题，本院认为。
被告公司辩称本案争议的房屋系抵顶给在被告公司干抹灰工程的乔海龙，乔海龙卖给原告的。
虽然被告公司提供的证据与本案争议的房屋的房款吻合，但是被告公司并未找到乔海龙出庭作证，故单凭被告公司提交的证据无法认定被告代理人所述事实的真实性。
故对被告提供的证据效力不予确认。
根据以上确认的证据及当事人当庭陈述，本院认定案件事实如下:
原告安某某与被告绥化润峰房地产开发有限公司于2013年7月22日签订两份《商品房买卖合同》，合同约定:被告公司将位于九洲茗苑小区面积为49.7平方米的13层1301号公寓以每平方米3，380.00元，合计167，986.00元的价格卖给原告；将位于九洲茗苑小区面积为49.7平方米20层117号公寓以每平方米价格为4，730.00元的价格卖给原告；付款方式为一次性付款；第八条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用”；第九条约定“除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1‰向买受人支付违约金……”；第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交当地仲裁委员会仲裁。
合同签订后，原告于2013年7月23日将两处房屋的房款合计403，067.00元交与被告公司，被告公司为其出具收据一份，收据加盖“绥化市润峰房地产开发有限公司财务专用章”。
后被告公司未按照合同约定时间向原告交付房屋。
故原告诉讼来院，请求法院判令解除两份《商品房买卖合同》、被告公司返还原告所交房款403，067.00元；被告公司向原告给付违约金28，800.00元；被告公司向原告给付因被告违约给原告造成的直接租房租金21，000.00元；案件受理费由被告公司承担。
被告公司以双方签订的合同不符合解除条件为由拒绝原告的诉讼请求，本案经本院主持调解未果。
本案的争议焦点为:一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、合同中约定的仲裁条款是否有效；三、被告公司是否存在违约，该合同是否应予解除并返还房款；四、被告公司是否应向原告给付违约金及房屋租金。
本院认为，原告安某某与被告绥化润峰房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》有原告的签字及加盖被告单位的公章，双方当事人对其真实性均无异议，是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，原告已向被告公司全额交纳房款，故该合同合法有效，本院予以确认。
该合同对双方均具有法律约束力，双方当事人应严格按合同中的约定全面履行义务及享受权利。
依合同第八条、第九条约定，被告公司应在2013年12月31日前，将经相关部门验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房30日后原告有权要求解除合同、返还房款并给付违约金，因被告公司未依约向原告交付房屋，解除合同条件已经成就，故原告要求解除合同并返还房款、给付违约金的请求应予支持。
关于被告公司辩称原、被告间并不是商品房买卖关系，系建筑施工合同关系的辩解理由，因没有充分证据证明，本院不予采纳。
关于违约金计算问题，原告主张合同中违约金的约定显失公平应予调整的请求，该合同自生效至今已两年多，已超过法律规定显失公平的合同可以变更或撤销的一年法定期限，故原告的该项诉求本院不予支持。
违约金的计算应以双方签订的合同中的计算方法即“按买受人累计已付款的0.1‰给付违约金”。
关于原告请求给付房屋租金的诉请，因原告未提供有关主管部门公布或者相关评估机构确定的有效证据证实房屋租金数额且被告公司逾期交房给原告造成的损失已经经双方约定给付违约金作为补偿，故该项诉讼请求本院不予支持。
关于合同中仲裁协议是否有效的问题。
合同第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交当地仲裁委员会仲裁。
”依据《中华人民共和国仲裁法》第十八条  规定“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。
”因当地并没有房产仲裁委员会，故该约定属约定不明。
经本院对双方当事人询问，双方无法对选择仲裁机构达成补充协议，故该仲裁协议应属无效，原告可向人民法院提起诉讼。
综上，依据《中华人民共和国仲裁法》第十八条  、《中华人民共和国合同法》第三十二条  、第四十四条  、第六十条  、第九十三条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》（2008年12月24日修正版）之规定，判决如下:
解除原告安某某与被告绥化润峰房地产开发有限公司于2013年7月22日签订的两份《商品房买卖合同》；
被告绥化润峰房地产开发有限公司向原告安某某返还房款403，067.00元、违约金40.31元（按买受人累计已付房款的0.1‰计算），合计403，107.31元。
此款于本判决生效后十日内一次性给付完毕；
驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，047.00元，由被告绥化润峰房地产开发有限公司负担7，347.00元，由原告安某某自行负担700.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

本院认为，被告公司对原告提交的证据的真实性没有异议，且该证明材料中证明的事实与当庭双方当事人陈述的事实一致，可以证实当地无房产仲裁委托员会的事实，故本院对该份证据予以确认；关于原告提供的证据3即租房合同，租房交款收据、于静物业有限公司出具的证明、物业收费凭证的证明效力问题，本院认为，原告未提供被告公司逾期交付使用房屋期间由有关主管部门公布或者有相关评估机构确定的同地段同类房屋租金数额，仅凭上述证据不能作为有效证据证实原告租用房屋的租金数额，故本院对原告提供的上述证据效力不予以确认。
关于被告提供的证据效力问题，本院认为。
被告公司辩称本案争议的房屋系抵顶给在被告公司干抹灰工程的乔海龙，乔海龙卖给原告的。
虽然被告公司提供的证据与本案争议的房屋的房款吻合，但是被告公司并未找到乔海龙出庭作证，故单凭被告公司提交的证据无法认定被告代理人所述事实的真实性。
故对被告提供的证据效力不予确认。
根据以上确认的证据及当事人当庭陈述，本院认定案件事实如下:
原告安某某与被告绥化润峰房地产开发有限公司于2013年7月22日签订两份《商品房买卖合同》，合同约定:被告公司将位于九洲茗苑小区面积为49.7平方米的13层1301号公寓以每平方米3，380.00元，合计167，986.00元的价格卖给原告；将位于九洲茗苑小区面积为49.7平方米20层117号公寓以每平方米价格为4，730.00元的价格卖给原告；付款方式为一次性付款；第八条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用”；第九条约定“除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1‰向买受人支付违约金……”；第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交当地仲裁委员会仲裁。
合同签订后，原告于2013年7月23日将两处房屋的房款合计403，067.00元交与被告公司，被告公司为其出具收据一份，收据加盖“绥化市润峰房地产开发有限公司财务专用章”。
后被告公司未按照合同约定时间向原告交付房屋。
故原告诉讼来院，请求法院判令解除两份《商品房买卖合同》、被告公司返还原告所交房款403，067.00元；被告公司向原告给付违约金28，800.00元；被告公司向原告给付因被告违约给原告造成的直接租房租金21，000.00元；案件受理费由被告公司承担。
被告公司以双方签订的合同不符合解除条件为由拒绝原告的诉讼请求，本案经本院主持调解未果。
本案的争议焦点为:一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、合同中约定的仲裁条款是否有效；三、被告公司是否存在违约，该合同是否应予解除并返还房款；四、被告公司是否应向原告给付违约金及房屋租金。
本院认为，原告安某某与被告绥化润峰房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》有原告的签字及加盖被告单位的公章，双方当事人对其真实性均无异议，是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，原告已向被告公司全额交纳房款，故该合同合法有效，本院予以确认。
该合同对双方均具有法律约束力，双方当事人应严格按合同中的约定全面履行义务及享受权利。
依合同第八条、第九条约定，被告公司应在2013年12月31日前，将经相关部门验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房30日后原告有权要求解除合同、返还房款并给付违约金，因被告公司未依约向原告交付房屋，解除合同条件已经成就，故原告要求解除合同并返还房款、给付违约金的请求应予支持。
关于被告公司辩称原、被告间并不是商品房买卖关系，系建筑施工合同关系的辩解理由，因没有充分证据证明，本院不予采纳。
关于违约金计算问题，原告主张合同中违约金的约定显失公平应予调整的请求，该合同自生效至今已两年多，已超过法律规定显失公平的合同可以变更或撤销的一年法定期限，故原告的该项诉求本院不予支持。
违约金的计算应以双方签订的合同中的计算方法即“按买受人累计已付款的0.1‰给付违约金”。
关于原告请求给付房屋租金的诉请，因原告未提供有关主管部门公布或者相关评估机构确定的有效证据证实房屋租金数额且被告公司逾期交房给原告造成的损失已经经双方约定给付违约金作为补偿，故该项诉讼请求本院不予支持。
关于合同中仲裁协议是否有效的问题。
合同第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交当地仲裁委员会仲裁。
”依据《中华人民共和国仲裁法》第十八条  规定“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。
”因当地并没有房产仲裁委员会，故该约定属约定不明。
经本院对双方当事人询问，双方无法对选择仲裁机构达成补充协议，故该仲裁协议应属无效，原告可向人民法院提起诉讼。

综上，依据《中华人民共和国仲裁法》第十八条  、《中华人民共和国合同法》第三十二条  、第四十四条  、第六十条  、第九十三条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》（2008年12月24日修正版）之规定，判决如下:
解除原告安某某与被告绥化润峰房地产开发有限公司于2013年7月22日签订的两份《商品房买卖合同》；
被告绥化润峰房地产开发有限公司向原告安某某返还房款403，067.00元、违约金40.31元（按买受人累计已付房款的0.1‰计算），合计403，107.31元。
此款于本判决生效后十日内一次性给付完毕；
驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，047.00元，由被告绥化润峰房地产开发有限公司负担7，347.00元，由原告安某某自行负担700.00元。

审判长：徐凤举
审判员：司琪
审判员：万千里

书记员：刘桂辰