宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司与黄成军、鲁某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。
　　负责人：熊基凯。
　　委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沙梦娇，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：黄成军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地四川省。
　　被告：鲁某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：杜荣华，上海知诚律师事务所律师。
　　被告：孙磊，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市青浦区。
　　被告：戴自浩，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
　　原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司(以下简称银某上海分公司)与被告黄成军、鲁某、孙磊、戴自浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告银某上海分公司的委托诉讼代理人沙梦娇、被告鲁某及其委托诉讼代理人杜荣华、被告孙磊到庭参加诉讼。被告黄成军、戴自浩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告银某上海分公司向本院提出诉讼请求：1.确认银某上海分公司、上海平衡线健身管理有限公司(以下简称平衡线公司)、鲁某之间签订的租赁合同于2018年9月21日解除；2.判令孙磊、黄成军、戴自浩支付租金人民币(以下币种同)27,972元；3.判令被告孙磊、黄成军、戴自浩支付违约金、经济补偿金共计528,584.40元(含逾期支付租金违约金2,601元、解除合同违约金148,029.40元、经济损失377,954元)；4.判令鲁某对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：银某上海分公司曾与鲁某签订《租赁合同》，鲁某向银某上海分公司承租上海市浦东新区浦三路21弄银亿滨江中心21-22号401、402、403室商铺(以下简称系争商铺)，双方约定了租期、租金标准及支付方式、违约责任等事项。同日，双方还签订《银亿滨江汇<租赁合同>补充协议》，约定由于鲁某需承租上述商铺，导致银某上海分公司产生与原承租人提前解约的经济损失377,954元，鲁某对此表示确认，并承诺如因其原因导致《租赁合同》提前解除的，除因承担合同约定违约责任外，还因赔偿银某上海分公司经济损失377,954元。双方之后又签订《银亿滨江汇项目<租赁合同>补充协议二》，将原租赁期限调整为33个月。2018年7月16日，银某上海分公司、平衡线公司、鲁某三方签订《协议书》，约定鲁某在《租赁合同》中的权利义务概括转移给平衡线公司，鲁某为平衡线公司履行该合同承担连带担保责任。以上合同文本签订后，银某上海分公司交付了系争商铺，但平衡线公司、鲁某未能依约支付租金，银某上海分工公司工作人员在2018年8月23日发现系争商铺已被撤空，并张贴了闭馆装修的公告，但之后一直未恢复营业。2018年9月20日，银某上海分公司向鲁某邮寄了《解除通知函》，同时向平衡线公司留置送达了该函。2019年2月14日，银某上海分公司经查询得知平衡线公司已于2018年12月29日注销，黄成军、孙磊、戴自浩系清算组成员，但清算组未通知银某上海分公司向其申报债权，银某上海分公司的权益被侵害。股东孙磊、黄成军承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，愿意在法律规定范围内继续承担责任。为维护自身合法权益，银某上海分公司起诉至法院。
　　被告孙磊辩称：其与案外人蔡1系朋友，蔡1将其在平衡线公司的部分股权转让给了孙磊。孙磊与黄成军确实是平衡线公司的股东，也参与了公司注销手续，签署了清算报告，但孙磊只是帮个忙，对本案所涉租赁事宜以及拖欠租金的情况等均不清楚，故不同意银某上海分公司的诉讼请求。
　　被告鲁某辩称：鲁某是颖梵健身(上海)有限公司(以下简称颖梵公司)的教练员，颖梵公司在平衡线公司之前承租了系争商铺。平衡线公司真正的股东是案外人蔡1、蔡2、姜某、冯某，该四人让鲁某代持股，故以鲁某持股100%的形式注册成立了平衡线公司。实际上鲁某并未出资，亦无任何权利，平衡线公司最后的财产分配与鲁某无关，本案的律师费也是蔡1支付的。鲁某只是一名每月领取工资的的教练员，也感觉这样有问题，多次提出退出。2018年7月，平衡线公司的股东变更为黄成军(占股85%)和孙磊(占股15%)，戴自浩为法定代表人。鲁某代持的股权已全部转出，对于平衡线公司的清算、注销情况均不知情，且转出股权时明确所有责任均由孙磊承担，说明担保责任也没有了。综上，鲁某不同意银某上海分公司的诉讼请求。
　　被告黄成军、戴自浩未作答辩。
　　本院经审理确认如下事实：
　　系争商铺不动产权利人为案外人，银某上海分公司向案外人承租系争商铺，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月12日。
　　2018年4月25日，银某上海分公司(甲方、出租人)与鲁某(乙方、承租人)签订《租赁合同》，由银某上海分公司向鲁某出租系争商铺。该合同第四条保证金约定，1.租赁保证金为121,938元；2.物业费保证金为28,151.4元。第五条租金约定，1.租金自计租日2018年4月1日起算。2.租金不包括物业费、装修管理费、能耗费等租金以外的所有费用。3.租赁期内固定租金标准如下：2018年4月1日至2018年12月31日季度租金为119,878元、2019年1月1日至2020年12月31日季度租金为125,872元……6.租金支付方式：以三个月为一个缴费期，乙方应当在每个缴费期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)向甲方一次性足额支付下个缴费期的租金。第八条租赁期限和装修期约定，租赁期共计93个月，自2018年4月1日至2025年12月31日。第二十七条乙方的违约责任约定，1.乙方违反租赁合同约定支付租金、物业费、租赁保证金(包括补足租赁保证金)、物业费保证金、能耗费及租赁合同约定的任何费用的，乙方应按逾期款项总额的0.1%/日标准向甲方及物业管理单位支付违约金；逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过十五天的，甲方及物业管理单位有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。逾期超过三十日，甲方有权解除合同。2.若乙方需要于租赁合同约定的该商业项目营业时间内暂停或停止营业的，乙方应事先书面向甲方申请并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。否则，乙方连续三天暂停或停止营业、或一月中累计三天暂停或停止营业的，视为重大违约，乙方除应按租赁合同约定的时间支付租金外，甲方有权单方解除本合同……7.甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除合同的，乙方已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方及物业管理单位造成的损失的，乙方应补足甲方及物业管理单位损失额与违约金之间的差额……
　　《租赁合同》签订同日，银某上海分公司、鲁某签订《银亿滨江汇<租赁合同>补充协议》，其中第一条约定，因乙方需要承租该商铺，导致甲方与该商铺原承租人提前解除租赁合同造成经济损失377,954元，乙方对此表示确认；现乙方承诺，如因乙方原因致使本合同提前解除的，乙方除应承担《租赁合同》已约定的违约责任外，还应向甲方赔偿前述经济损失377,954元……
　　2018年5月24日，银某上海分公司、鲁某签订《银亿滨江汇<租赁合同>补充协议二》，将原先93个月的租期变更约定为自2018年4月1日至2020年12月31日止33个月。
　　2018年7月16日，银某上海分公司(甲方)、鲁某(乙方)、平衡线公司(丙方)签订《协议书》，约定自本协议生效之日起乙方在《租赁合同》中应享有的权利和应承担的义务概括转移给丙方享有和承担；乙方为丙方履行《租赁合同》约定的所有义务承担连带保证责任(保证期间为《租赁合同》终止之日起两年)，丙方未能按照《租赁合同》约定按期足额支付租金、物业费及合同约定的其他义务的，甲方有权要求丙方履行合同约定义务，或者要求乙方承担保证担保责任，或者要求乙方和丙方共同承担连带责任……本协议自各方盖章之日起生效。
　　2018年8月22日，平衡线公司在系争商铺门上张贴了《公告》，称平衡线瑜伽健身会所因内部改制，公司决定自2018年8月22日起闭馆装修，预计时长一个月。
　　2018年9月20日，银某上海分公司在系争商铺门上张贴了《解除通知函》，称平衡线公司因拖欠租金以及未经允许擅自停业，故现通知平衡线公司、鲁某：1.自本通知发出之日起，因平衡线公司严重违约行为，《租赁合同》终止履行，已缴纳的履约保证金不予返还；2.平衡线公司应按合同约定支付银某上海分公司违约金122,328.88元(每季度三个月租金及日万分之十的逾期付款违约金)；3.平衡线公司应按补充协议约定赔偿银某上海分公司经济损失377,954元；4.平衡线公司应支付截至2018年9月20日的租金26,640元。同日，银某上海分公司向鲁某邮寄《解除通知函》，次日该函由他人签收。
　　另查，2018年6月26日，平衡线公司注册成立，注册资本为10万元。
　　2018年8月20日，平衡线公司法定代表人由鲁某变更为戴自浩，股东由鲁某变更为黄成军、孙磊。
　　2018年12月5日，平衡线公司将其清算组成员向工商部门备案(成员：孙磊、黄成军，负责人：戴自浩)。
　　2018年12月20日，平衡线公司出具《上海平衡线健身管理有限公司注销清算报告》，载明：“一、清算过程：1.因经营不善原因，经公司股东会决议，解散公司。清算组成员由戴自浩、孙磊、黄成军担任，戴自浩为清算组负责人。2.清算组已在成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2018年10月24日在青年报上刊登了公告。3.清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，制定了清算方案，并报请股东确认。二、清算结果：1.清算组按制定的清算方案处置公司财产，并按法律规定的清偿顺序进行清偿。2.清偿顺序如下：⑴支付清算费用；⑵职工工资、社会保险费用和法定补偿金；⑶缴纳所欠税款；⑷公司债务；⑸清偿后的剩余财产，按股东的出资比例分配。3.公司债务已经全部清偿。4.公司财产已处置完毕。”戴自浩、黄成军、孙磊作为清算组负责人及成员在该注销清算报告上签名。另外，孙磊、黄成军作为平衡线公司股东，在注销清算报告末尾载明的“股东确认上述清算报告，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任”处签名确认。
　　2018年12月29日，平衡线公司注销。
　　审理中，孙磊、鲁某认为，银某上海分公司同时主张解约违约金、经济补偿金及没收保证金，数额明显过高，要求保证金抵扣解约违约金和经济补偿金；对于计算2018年9月1日至同月21日期间21天的租金无异议，但应按2018年第三季度共计92天来计算日租金标准。
　　银某上海分公司称，系争商铺原承租人颖梵公司提出将其合同主体地位变更为鲁某，因变更主体涉及违约责任，后经三方沟通确定，在同一天，银某上海分公司先与颖梵公司解除合同，再与鲁某签订租赁合同和补充协议，补充协议约定的377,954元即相当于当初银某上海分公司给予颖梵公司的租金折扣和装修免租期租金，上述过程实际上就是承租主体由颖梵公司变更为鲁某；确认收到租赁保证金，但不清楚物业费保证金的情况，根据《租赁合同》第二十七条第1款的约定，要求没收租赁保证金；合同解除后，银某上海分公司已自行收回系争商铺，已记不清具体日期。本案庭审后，银某上海分公司向本院明确，本案系合同纠纷，其依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(二)》第二十条以及法律关于担保责任的相关规定来主张权利。
　　鲁某称，颖梵公司的老板也是蔡1，该公司与银某上海分公司的解约协议中并未约定37万余元的损失，涉案《租赁合同》签订时亦未提及此事；《协议书》签订时，未让鲁某看到第二页有担保事项的内容；银某上海分公司经常派人干扰平衡线公司的正常经营活动；当初颖梵公司向银某上海分公司支付了租赁保证金、向物业公司支付了物业费保证金，该两笔保证金均转到了本案租赁合同项下。
　　以上事实，由《租赁合同》《银亿滨江汇<租赁合同>补充协议》《银亿滨江汇<租赁合同>补充协议二》《协议书》《公告》《解除通知函》、《上海平衡线健身管理有限公司注销清算报告》等工商查询材料以及当事人的当庭陈述等在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案《租赁合同》《银亿滨江汇<租赁合同>补充协议》《银亿滨江汇<租赁合同>补充协议二》《协议书》均系签约主体的真实意思表示，内容不违反法律法规定的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。
　　合同履行期间，平衡线公司作为承租人，逾期支付租金并擅自停业，已经构成根本性违约，银某上海分公司行使单方解约权具有合同依据与法律依据，本院对其要求确认合同于2018年9月21日解除的诉讼请求予以支持。银某上海分公司已自认收回系争商铺，其主张截至合同解除之日止的租金，本院亦予以支持。
　　平衡线公司逾期支付租金，应承担逾期付款违约金。本案合同因平衡线公司违约而解除，其还应承担提前解除合同的违约责任。根据租赁双方约定，逾期付款违约金每日按逾期款项总额1‰计算；平衡线公司违约导致合同解除的，其应向银某上海分公司承担的违约责任除了租赁保证金121,938元不予退还、支付相当于三个月租金及物业费总和的违约金148,029.40元外，还应赔偿经济损失377,954元，共计64万余元。现孙磊、鲁某对上述两项违约责任的计算标准及金额提出异议，认为过高，并提出以保证金冲抵违约金和损失。审理中，银某上海分公司并未举证证明其实际损失与合同约定的64万余元相当，可认定违约金标准过分高于银某上海分公司遭受的实际损失，本院遵循公平原则，以银某上海分公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及承租人的违约程度等，在租赁保证金不再返还的情况下，判决承租人再支付违约金和损失共计36万元，同时酌情调整逾期付款违约金为1,300元。
　　关于本案责任主体，平衡线公司已注销，不再具备主体资格。黄成军、孙磊作为平衡线公司的股东，在公司债务未予全部清偿前即注销公司，故对本案租赁合同中平衡线公司的未了债务，该二人应按注销清算报告中的承诺承担责任。至于孙磊称其仅系蔡1朋友，签署相关材料属帮忙性质，无论该陈述是否属实，均属平衡线公司的内部管理问题，不影响银某上海分公司向其主张责任。根据银某上海分公司、鲁某、平衡线公司三方所签《协议书》，鲁某将债权债务转移给平衡线公司的同时，对平衡线公司在租赁合同项下的义务承担连带保证责任，银某上海分公司要求鲁某对本案相关付款责任承担连带责任的诉请，具有合同依据，本院予以支持。鲁某辩称其曾经仅系平衡线公司的名义股东，且现已将股权全部转出为由，认为不应承担本案责任的意见，无任何依据，本院不予采信。银某上海分公司已明确本案系合同纠纷，其要求清算组成员戴自浩共同承担租赁合同项下的清偿责任，缺乏请求权基础，本院不予支持。如银某上海分公司认为戴自浩存在违法或虚假清算行为的，可在本案经执行程序后因执行不到位致使银某上海分公司产生损失时，另行要求戴自浩承担赔偿责任。
　　被告黄成军、戴自浩经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(二)》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司与上海平衡线健身管理有限公司就上海市浦东新区浦三路21弄银亿滨江中心21-22号401、402、403室商铺建立的租赁合同关系于2018年9月21日解除；
　　二、被告孙磊、黄成军于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司租金27,363元；
　　三、被告孙磊、黄成军于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司逾期付款违约金1,300元；
　　四、被告孙磊、黄成军于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司解除合同违约金和损失共计36万元；
　　五、被告鲁某对上述第二、三、四项判决内容承担连带清偿责任；
　　六、驳回原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,365元，由原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司负担2,235元，被告黄成军、鲁某、孙磊负担7,130元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：田有娣

书记员：张卓郁