宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司与周文安租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。
　　负责人：熊基凯，董事。
　　委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沙梦娇，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：周文安，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省南昌市。
　　原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司(以下简称银某分公司)与被告周文安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银某分公司的委托诉讼代理人沙梦娇、被告周文安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　银某分公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《银亿滨江汇租赁合同》(以下简称租赁合同)于2018年4月27日解除；2、被告支付原告拖欠的房屋租金8,132.80元、被告返还租金折扣46,920元、被告支付装修免租期租金19,080.80元、被告支付经营免租期租金37,536元，合计111,669.60元；3、被告支付原告解除合同违约金28,152元、被告支付逾期付款违约金471.70元，合计28,623.70元；4、被告按合同租金标准的两倍支付原告自2018年4月28日起至5月1日止的房屋使用费计1,876.80元、被告支付2018年4月28日至5月1日期间的物业管理费199元。事实和理由：原、被告于2015年10月9日签订租赁合同，2016年11月2日签订补充协议，约定原告将位于上海市浦东新区浦三路21弄银亿滨江汇商铺50号1层(以下简称涉案商铺)出租给被告，租赁期限5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，租金每月9,384元。合同另约定了提前解约的违约责任以及逾期付款的违约金等。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告，但被告未能全部履行支付租金的义务。原告通过多次书面形式催讨，无果。2018年4月26日，原告按照合同约定通过EMS快递向被告寄送了解除合同通知书。根据约定，该通知书于2018年4月27日视为送达。被告拒不支付租金的行为已构成违约，原告有权单方解除合同，故提起诉讼。
　　周文安辩称，不同意原告的全部诉讼请求。由于被告经营状况不好，2018年3月底4月初，被告与原告方管理人员邱某商谈，欲提前终止合同。邱某让被告放弃押金，其他费用可以不用支付，双方合同终止。由于被告有三个月租金的押金在原告处，2018年4月上旬，原、被告商谈好后，原告表示被告可以直接离开，被告实际在2018年4月初就搬离了涉案商铺，没有办理交接手续。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋2016年1月产权登记于上海诚佳房地产置业有限公司名下，产权人授权原告招商运营。2016年7月4日，系争房屋产权登记于陈谊名下，建筑面积51.42平方米，用途为商业。2015年10月，陈谊与原告签订委托租赁经营管理合同，委托原告对系争房屋经营管理，期限自2016年7月1日至2021年7月1日。
　　2015年10月9日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营美甲，期限5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。甲方给予乙方61天免租装修期，自2015年11月1日起至2015年12月31日。乙方应当在装修免租期内完成装修工作，如不能如期完成，未得到甲方书面同意，装修免租期不延长。甲方同意给予乙方在该商铺租赁期4个月经营免租期，具体时间从装修期满的次日计算，但乙方应支付除租金外的物业管理费、水电费等。该商铺的单位租金为每天每平方米6元，年租金为112,610元。乙方应根据合同约定的年度租金按季向甲方支付租金，先付租金后使用。乙方应在每个计租期结束日的30日前向甲方支付下一个计租期的租金，乙方应于甲方向乙方交付商铺之日支付本合同内首个计租期租金。租赁保证金为28,153元，若乙方违反合同及附件的相关约定，甲方有权从保证金中直接扣除相关违约金以及其他所有乙方承担的各类费用。物业管理费为每平方米每月20元，由乙方直接支付于物业公司，物业管理费的计费期与租金的计租期、支付期一致。本合同终止或提前解除，乙方须在合同期满或解除之日将商铺及甲方提供之设施依正常使用后之状态，将商铺恢复原状后返还甲方。乙方逾期交还的，乙方应当按届时租金及物业管理费标准的二倍向甲方支付占用期间的房屋使用费用、物业管理费。违约责任中约定，因乙方原因致使本合同提前解除的，甲方有权不退还租赁保证金及已交纳的其他款项，且乙方须向甲方另行支付相当于该租赁年度租金标准3个月的租金作为违约金。若乙方违反本合同约定不按期足额交纳租金、物业管理费等，每延期一日向甲方支付拖欠款项万分之十的逾期付款违约金。延迟付款超过15天的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除了支付欠付款项及逾期付款违约金外，乙方须向甲方另行支付相当于该租赁年度租金标准3个月的租金作为违约金，且甲方有权不退还乙方的租赁保证金及已交纳的款项。如因乙方违约导致本合同提前解除，除本合同已约定的违约责任外，乙方应向甲方返还合同期内已享受的全部租金减免、免租等所有优惠。通知与送达，甲乙双方关于合同履行和相关事宜的通知，双方确认按照本条记载的联系方式发送通知，以EMS形式寄送的，自发出之日起第三日视为送达之日。乙方联系地址：上海市嘉定区临夏路1000弄51栋503室。合同另对其他事项作了约定。合同另附了商铺租金表、管理公约等。
　　合同签订后，涉案商铺交由被告，被告对商铺进行装修后开设美甲店。被告支付了原告保证金28,153元。
　　2016年11月2日，原告(甲方)与被告(乙方)签订补充协议书。约定双方签订的租赁合同面积变更为51.42平方米。租赁合同中关于年租金标准变更为标准月租金9,384元。2016年1月1日至2016年12月31日期间，甲方同意给予乙方租金折扣，折扣率为62.5%，折扣总金额为42,229元。2017年1月1日至12月31日，甲方同意给予乙方租金折扣，折扣率为83.3%，折扣金额为18,768元。乙方应按前述约定的折扣率按租赁合同约定的支付方式及时支付租金，具体租金标准及支付期限以本协议附件2为准。乙方存在以下情况之一的，上述租金折扣不得享受，乙方应向甲方返还折扣部分的租金：乙方未按照租赁合同及本协议约定按期足额支付租金；2、乙方违反法律或合同约定而依法解除合同及协议的；3、乙方违反租赁合同及协议约定提前解除租赁关系的。协议附件2为商铺租金表，列明了2016年、2017年标准租金以及扶持后租金标准。
　　2018年3月19日，原告向被告送达了通知函一份，通知被告应于2018年3月1日前支付的2018年4月1日至6月30日租金28,152元尚未缴纳，催促付款。当日，被告在该通知函上签字。2018年3月20日，原告向被告送达了催缴通知一份，再次督促被告履行缴款义务，缴纳2018年4月1日至6月30日租金28,152元，并指出根据合同约定延迟付款超过15天，原告有权单方解除合同。若被告欠款未付，已享受的租金减免等扶持政策将取消，相关费用需返还。当日，被告在该通知上签字。2018年4月26日，原告向被告发送解除租赁合同通知，指出因被告欠付租金未付，通知解除合同，被告已缴纳的保证金不予返还，另应向原告支付违约金29,686.27元以及2016年1月1日至2017年12月31日期间享受的6个月免租租金60,997元，支付至2018年4月30日期间的欠付租金9,384元。该通知以EMS形式送达至被告的租赁合同预留地址，于次日送达。
　　审理中，原、被告确认涉案商铺2016年1月至2017年12月的租金，被告已按照补充协议的折扣标准支付租金。2018年4月1日以后的租金，被告未支付。原告否认其与被告就解除合同的后果处理已达成一致意见，称被告于2018年4月下旬单方向原告提出解除合同，原告未同意，被告却自行搬离，原告于2018年5月1日收回了涉案商铺。
　　对于解除合同的后果处理，被告表示同意由原告没收保证金，不同意承担其他费用，认为约定的违约责任、房屋使用费等标准过高，请求予以调整。
　　本院认为，原、被告就涉案商铺签订的租赁合同以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行过程中，双方通过签订补充协议，确认自2016年1月至2017年12月被告按原告减免以后的租金标准支付涉案商铺的应付租金，前述期间的租金被告已经履行。被告称其在2018年4月与原告方管理人员已协商一致提前解除合同即以没收承租方押金为条件解除合同，对此原告未予确认，且被告亦无协商一致解除合同的相关证据，本院难以采纳。原告以被告擅自提前搬离、欠付2018年4月1日起的租金未付为由发送通知解除合同，符合租赁合同的约定，本院予以认可，涉案租赁合同于原告的解除通知送达被告之日即2018年4月27日解除。被告主张其在2018年4月初已搬离涉案商铺，对此并无相关证据佐证，原告确认于2018年5月1日已自行收回涉案商铺，故2018年4月1日至5月1日期间的租金以及房屋使用费，被告应予支付。关于合同、协议约定的有关提前解除时没收保证金、承担违约金、返还租金减免以及折扣、房屋使用费的计算，均系一方违约时应承担的违约责任的约定，被告主张约定的解除合同应承担的违约责任过高，请求予以调整，符合法律规定，本院予以准许。根据诚实信用的原则，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的损失等因素，鉴于被告已经自愿将租赁保证金(计3个月租金)28,153元抵作违约金归原告所有，考虑到原告曾给予被告租金抵扣，本院酌情确定被告支付原告违约金28,152元。前述费用，可以弥补原告的损失。原告再行主张的返还租金折扣、支付装修免租期租金、支付经营免租期租金损失的诉请，存在重复计算损失，本院不予支持。2018年4月28日至5月1日的房屋使用费，原告主张的金额实为按合同租金标准1.5倍计算，本院予以支持。物业管理费的计算标准，符合合同约定，本院予以支持。逾期支付租金的违约金，合同约定的计算标准过高，本院准予被告的调整请求，调整至200元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司与被告周文安签订的《银亿滨江汇租赁合同》于2018年4月27日解除；
　　二、被告周文安于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司欠付租金8,132.80元；
　　三、被告周文安于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司房屋使用费1,876.80元、物业管理费199元；
　　四、被告周文安于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司逾期支付租金的违约金200元；
　　五、被告周文安于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司解除合同违约金28,152元；
　　六、驳回原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,154元，减半收取计1,577元，由原告宁波银某商业管理咨询有限公司上海分公司负担377元，被告周文安负担1,200元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿