宁某某、贾某某等与宜昌众维物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：宁某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市，
原告：贾某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住址同上，
被告：宜昌众维物业管理有限公司，住所地宜昌市东山大道96号。
法定代表人：张勇，公司总经理。
委托诉讼代理人：周运维，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：高春韬，湖北百思特律师事务所律师。

原告宁某某、贾某某诉被告宜昌众维物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告宁某某、贾某某，被告的委托诉讼代理人周运维、高春韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失81500元，其中直接经济损失62000元，间接经济损失17500元，房屋深度消毒费用2000元。2、判令被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：原告是沁园春小区37-39-103号房屋的业主，自2015年5月起，原告以租金1500元月的标准将该房屋出租给他人居住。2018年9月1日下午，因沁园春小区105栋1单元1楼电线检修井漏水，而被告未及时检修和履行管理职责，导致原告房屋大面积进粪浸泡多日，财物严重受损，经鉴定，受损财物价值62000元。房屋受损后，原告需向承租方退还租金4500元和赔偿现场财物损失3500元及临时住宾馆2晚500元，余下半年房屋需要消毒干燥后再维修不能出租损失9000元，合计间接经济损失17500元。
原被告签订的物业合同第二章委托管理事项第五条约定公用设施、设备维护、养护、运行和管理包括共用的上水管、落水管、污水管、共用照明（含楼道灯、走廊灯）、加压供水设备、配电系统、电梯、供水系统等。第十九条第一款约定执行《宜昌市普通住宅物业服务登记标准》四级标准要求“物业共用部分与公用设施设备管…（9）物业共用设施设备的维修，30分钟内到达现场组织抢修。”以及第七款约定“按养护计划和操作规程，对房屋共用部分、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。”该合同明确了被告的物业公司服务范围和职责。原告房屋进粪浸泡多日正是被告未及时履行《合同》约定的物业管理服务职责所致。原告认为，双方当事人应当全面履行合同义务。被告没有履行物业管理服务合同义务，造成原告经济损失，依法应予以赔偿。
被告辩称：1、原告家中渗水的原因是楼上业主将膨胀胶倒入下水道，致下水道堵塞，被告的合同义务是维护公用管道，不包括业主室内部分，而下水道均在业主室内，被告显然无法履行管理职责；2、发现渗水现象后，被告及时采取措施关闭上水管道，联系业主查找渗水原因，安排专业人员疏通管道，被告已经履行了应尽的义务，不存在违约；3、本案应为相邻权纠纷，被告不是适格被告；4、原告主张的损失是单方面委托鉴定的，被告不能认可，而且原告主张的间接损失也没有法律依据。
经审理查明，原告是位于港窑路××号××小区××号（××楼）房屋的所有权人，房屋套内面积41.51平方米，原告于2012年将房屋装修后出租给他人使用。
2018年9月2日上午，被告的电工师傅发现原告房屋所在的一楼电梯井有渗水现象，遂到电梯井对应的二楼住户（原告邻居）查看，没有发现漏水现象，嘱咐住户进行观察。9月3日晚上，一楼住户（原告楼下）回家后发现厨房隔层内漏水（一楼卫生间为单独下水管），遂通知物业，并在业主微信群中告知原告室内漏水。9月4日上午8时许，被告通知原告室内可能漏水。10时许，原告打开房门后，发现室内有10厘米深的粪水，墙体约有30厘米高的明显水迹。经被告查看，污水是通过卫生间下水管道溢出的，随后被告联系专业疏通管道人员进行了处理，发现在该栋楼与化粪池之间有两根分别长90厘米和60厘米的发泡胶板，致管道堵塞。由于原告房屋积水严重，导致室内铺设的木地板全部受损，门套及木质家具受潮开裂，墙面底部受潮变色、脱落。
2018年9月18日，原告向湖北正天工程咨询有限公司对案涉房屋的装修恢复进行了询价，该公司出具了预算价为45425.45元的报告。
还查明，沁园春小区业主委员会与被告签订的《物业管理服务合同》第十九条约定，委托被告管理共用设施、设备（含共用水道、污水管等）的维修、养护、运行和管理。还约定被告对共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。
另查明，原告委托湖北正天工程咨询有限公司对案涉房屋的装修恢复造价进行了咨询，该公司出具的报告中预算价为45425.45元，其中拆除工程3472.86元、地面砖及材料2423.61元、复合地板材料6984元、墙面喷刷涂料3315.76元、人工费8111.98元，合计24308.21元。
上述事实，有物业服务合同、照片、情况说明及开庭笔录等证据证实。

本院认为，业主委员会代表业主与被告签订的物业管理服务合同，对原被告均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告依约应对小区内的共用管道进行维修和管理，虽然下水道安装在业主室内，但仍属于共用管道，被告有管理的职责。本案原告房屋渗水的原因是他人将发泡胶倒入下水道后致管道堵塞。被告作为物业公司对他人的这种侵权行为是无法监管的。原告的损失并非因被告没有履行对共用管道的管理义务所致，原告以此要求被告承担违约责任的理由，本院不予采信。被告在9月2日上午发现有渗水现象后，9月4日上午才通知原告，并采取维修措施。被告在排除不安全隐患过程中，没有尽到合同约定的“及时”义务，应认定为违约。根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。被告的违约行为表现为没有及时排查，该违约行为不会造成原告所主张的全部损失，只是损失的扩大部分。加之渗水期间原告家中一直无人居住、一楼住户白天亦无人在家，也给被告在排查渗水原因中增加了难度。本着民事合同中，权利义务对等的原则，被告应对原告的损失承担适当的赔偿责任。关于赔偿数额，原告提交了房屋装修恢复项目造价咨询报告，该报告系对整个房屋进行重新装修的报价，本院仅对其中与本案违约行为相关的损失项目予以认定，即被告对其中的24308.21元损失承担相应的赔偿责任，本院根据被告的违约程度酌情赔偿原告损失4000元。关于原告起诉的间接损失，没有法律依据，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：

一、被告宜昌众维物业管理有限公司于本判决生效后即日补偿原告宁某某、贾某某经济损失4000元。
二、驳回原告宁某某、贾某某的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费919元（已减半），由原告负担619元，被告负担300元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 刘青春

书记员： 蔡慧丽