宁安市农村信用合作联社与董洋洋、牡丹江标准置地房地产开发有限公司借款合同纠纷一案一审民事判决书

宁安市农村信用合作联社
牛金堂（黑龙江合兴律师事务所）
董洋洋
牡丹江标准置地房地产开发有限公司
刘海涛（黑龙江牡丹江晟博律师事务所）

原告:宁安市农村信用合作联社，住所地宁安市宁安镇中心西街。
法定代表人:武佳忠，理事长。
委托诉讼代理人:牛金堂，黑龙江合兴律师事务所律师。
被告:董洋洋，男，1990年8月6日出生，汉族，住宁安市。
被告:牡丹江标准置地房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区。
法定代表人:孟祥超，董事长。
委托诉讼代理人:刘海涛，牡丹江晟博律师事务所律师。
原告宁安市农村信用合作联社（以下简称信用社）与被告董洋洋、牡丹江标准置地房地产开发有限公司（以下简称标准置地公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。
原告信用社的委托代理人牛金堂、被告标准置地公司的委托代理人刘海涛到庭参加诉讼。
被告董洋洋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告信用社向本院提出诉讼请求:1.被告标准置地公司给付原告信用社借款本金27万元，利息58199.85元（利息从2014年6月21日至2015年12月31日），合计328199.85元。
2016年1月1日以后的利息按合同约定给付至实际还款之日止（超期部分罚息是原贷款利率水平上加收50%）；2.被告董洋洋在办理预购商品房抵押登记房屋范围内对上述贷款本息承担偿还责任，并协助原告信用社办理实现抵押权的相关手续；3.由二被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由:2012年8月15日，被告董洋洋与原告签订了《个人借款合同》。
合同约定，被告董洋洋向原告借款27万元，借款期限为3年（从2012年8月15日至2015年8月14日），借款内月利率8.7‰，逾期利率在借款执行利率基础上上浮50%。
还款方式为按季结息，到期还本。
同日签订《最高额抵押担保合同》，被告董洋洋以其预告登记的位于宁安市东京城某某城市花园8号楼0103号门市房提供担保，并在房产部门为该笔贷款办理了预购商品房抵押登记。
董洋洋将该借款借给了被告标准置地公司。
后被告标准置地公司与原告达成贷款承债书，同意承担被告董洋洋在原告处的贷款本金及利息。
被告标准置地公司辩称，对原告所述事实无异议，同意偿还原告贷款。
被告董洋洋未作答辩。
根据原告、被告诉辩意见，归纳本案争议焦点为:原告要求被告标准置地给付借款27万元、利息58199.85元及董洋洋在办理所购房屋抵押登记范围内对上述贷款本息承担责任的诉讼请求是否有事实及法律依据。
原告信用社围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
对有异议的证据，本院认定如下:1.原告提供的个人借款合同、最高额抵押担保合同、借款凭证、预购商品房抵押权证；2.贷款承贷书一份；3.东京城林业地区公安局尔站派出所证明一份。
本院认为，以上三组证据能够证明被告董洋洋向原告借款27万元，用宁安市东京城某某城市花园X号楼XXXX门市房作为担保，借款月利率8.7‰，借款期限2012年8月15日至2015年8月14日。
后被告董洋洋将借款转借给被告标准置地公司，且标准置地公司同意与被告董洋洋共同偿还该欠款，本院予以采信。
被告董洋洋、标准置地公司未举证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
2012年8月15日，被告董洋洋与原告签订了《个人借款合同》合同约定被告董洋洋向原告借款27万元，借款期限为3年（2012年8月15日至2015年8月14日），借款内月利率8.7‰，逾期利率在借款执行利率基础上上浮50%。
还款方式为按季结息，到期还本。
同日，原告与被告董洋洋签订《最高额抵押担保合同》，被告董洋洋以其预告登记的位于宁安市东京城某某城市花园X号楼XXXX门市房作为担保并在房产部门为该笔贷款办理了预购商品房抵押登记。
后董洋洋将该借款借给了被告标准置地公司。
2015年1月5日，被告标准置地公司为原告出具了贷款承债书，同意承担被告董洋洋在原告处的借款本息。
承诺到期后，二被告仍未偿还借款。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原告信用社与被告董洋洋之间签订的《个人借款合同》、《最高额抵押担保合同》不违反法律规定，依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
原告信用社作为出借人已履行了出借义务，被告董洋洋作为借款人应当按照约定的期限返还借款本金及利息。
又因被告标准置地公司为原告出具了贷款承债书，且原告也同意由标准置地公司还款，且不损害被告董洋洋的利益，故原告要求被告标准置地公司偿还原告借款本金27万元、利息58199.85元（利息从2014年6月21日至2015年12月31日）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
对于原告要求被告董洋洋在办理预购商品房抵押登记房屋的价值范围承担责任的问题。
原告与被告签订了《最高额抵押担保合同》，并以位于宁安市东京城某某城市花园X号楼XXXX门市房为该笔贷款办理了预购商品房抵押登记。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条  规定:“当事人签订买卖房屋或者其他关于不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、《城市房地产抵押管理办法》第34条  第二款  规定:“以预售商品房抵押的登记机关应当在抵押合同上作记载；另外，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。
本院认为，预告登记是具有一定物权效力的、对以物权变动为内容的请求权担保。
担保的效力体现在原不动产所有人仍有权进行处分，但该处分行为与预告登记权利人行使请求权发生冲突时，处分行为对预告登记权利人不生效，担保预告登记权利人在登记条件具备、或者所附条件成就及所附期限到来时能够取得预告登记不动产的抵押权。
预告登记不能取得与抵押权登记一样的法律效果，当事人在能够进行不动产登记之日起三个月内申请抵押权登记的，预告抵押登记予以失效，只有在办理抵押权登记、债权人取得抵押权后，方能对抵押财产享有优先受偿权。
本案中，原告与被告董洋洋虽然对涉案房产办理了抵押权预告登记，但至今没有办理房产证、更没有办理抵押权登记，则信用社对涉案房产不享有优先受偿权。
故原告要求对被告董洋洋在办理预购商品房抵押登记范围内对上述贷款本息承担偿还责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、《中华人民共和国物权法》第二十条  、《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第二百零五条  、第二百零六条  、第二百零七条  、《中华人民共和国担保法》第二十一条  、第三十三条  、第三十四条  、第五十一条  、《城市房地产抵押管理办法》第34条  第二款  规定，判决如下:
一、被告牡丹江标准置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告宁安市农村信用合作联社借款本金27万元、利息58199.85元（从2014年6月21日至2015年12月31日），合计328199.85元。
2016年1月1日以后的利息按合同约定给付至实际还款之日止（超期部分罚息是原贷款利率水平上加收50%）；
二、驳回原告宁安市农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6223元，公告费560元由被告牡丹江标准置地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹
江市中级人民法院。

本院认为，以上三组证据能够证明被告董洋洋向原告借款27万元，用宁安市东京城某某城市花园X号楼XXXX门市房作为担保，借款月利率8.7‰，借款期限2012年8月15日至2015年8月14日。
后被告董洋洋将借款转借给被告标准置地公司，且标准置地公司同意与被告董洋洋共同偿还该欠款，本院予以采信。
被告董洋洋、标准置地公司未举证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
2012年8月15日，被告董洋洋与原告签订了《个人借款合同》合同约定被告董洋洋向原告借款27万元，借款期限为3年（2012年8月15日至2015年8月14日），借款内月利率8.7‰，逾期利率在借款执行利率基础上上浮50%。
还款方式为按季结息，到期还本。
同日，原告与被告董洋洋签订《最高额抵押担保合同》，被告董洋洋以其预告登记的位于宁安市东京城某某城市花园X号楼XXXX门市房作为担保并在房产部门为该笔贷款办理了预购商品房抵押登记。
后董洋洋将该借款借给了被告标准置地公司。
2015年1月5日，被告标准置地公司为原告出具了贷款承债书，同意承担被告董洋洋在原告处的借款本息。
承诺到期后，二被告仍未偿还借款。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原告信用社与被告董洋洋之间签订的《个人借款合同》、《最高额抵押担保合同》不违反法律规定，依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
原告信用社作为出借人已履行了出借义务，被告董洋洋作为借款人应当按照约定的期限返还借款本金及利息。
又因被告标准置地公司为原告出具了贷款承债书，且原告也同意由标准置地公司还款，且不损害被告董洋洋的利益，故原告要求被告标准置地公司偿还原告借款本金27万元、利息58199.85元（利息从2014年6月21日至2015年12月31日）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
对于原告要求被告董洋洋在办理预购商品房抵押登记房屋的价值范围承担责任的问题。
原告与被告签订了《最高额抵押担保合同》，并以位于宁安市东京城某某城市花园X号楼XXXX门市房为该笔贷款办理了预购商品房抵押登记。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条  规定:“当事人签订买卖房屋或者其他关于不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、《城市房地产抵押管理办法》第34条  第二款  规定:“以预售商品房抵押的登记机关应当在抵押合同上作记载；另外，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。
本院认为，预告登记是具有一定物权效力的、对以物权变动为内容的请求权担保。
担保的效力体现在原不动产所有人仍有权进行处分，但该处分行为与预告登记权利人行使请求权发生冲突时，处分行为对预告登记权利人不生效，担保预告登记权利人在登记条件具备、或者所附条件成就及所附期限到来时能够取得预告登记不动产的抵押权。
预告登记不能取得与抵押权登记一样的法律效果，当事人在能够进行不动产登记之日起三个月内申请抵押权登记的，预告抵押登记予以失效，只有在办理抵押权登记、债权人取得抵押权后，方能对抵押财产享有优先受偿权。
本案中，原告与被告董洋洋虽然对涉案房产办理了抵押权预告登记，但至今没有办理房产证、更没有办理抵押权登记，则信用社对涉案房产不享有优先受偿权。
故原告要求对被告董洋洋在办理预购商品房抵押登记范围内对上述贷款本息承担偿还责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、《中华人民共和国物权法》第二十条  、《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第二百零五条  、第二百零六条  、第二百零七条  、《中华人民共和国担保法》第二十一条  、第三十三条  、第三十四条  、第五十一条  、《城市房地产抵押管理办法》第34条  第二款  规定，判决如下:
一、被告牡丹江标准置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告宁安市农村信用合作联社借款本金27万元、利息58199.85元（从2014年6月21日至2015年12月31日），合计328199.85元。
2016年1月1日以后的利息按合同约定给付至实际还款之日止（超期部分罚息是原贷款利率水平上加收50%）；
二、驳回原告宁安市农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6223元，公告费560元由被告牡丹江标准置地房地产开发有限公司负担。

审判长：刘瑞成
审判员：王晶晶
审判员：胡晶

书记员：鲍伟