季某某、金淑芬、哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司、集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司、陈广利案外人执行异议之诉二审民事判决书

上诉人（原审原告、执行案外人）：季某某。
委托诉讼代理人：刘忠刚，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：金淑芬。
委托诉讼代理人：李方双，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司。
法定代表人：陈广利，该公司经理。
原审第三人（被执行人）：集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司。
法定代表人：陈广利，该公司经理。
原审第三人（被执行人）：陈广利。

上诉人季某某因与被上诉人金淑芬、原审第三人哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称哈尔滨房地产公司）、集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称集贤县房地产公司）、陈广利案外人执行异议一案，不服黑龙江省绥棱林区基层法院（2016）黑7509民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人季某某的委托诉讼代理人刘忠刚、被上诉人金淑芬的委托诉讼代理人李方双到庭参加诉讼。原审第三人哈尔滨房地产公司、集贤县房地产公司、陈广利经传票传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
季某某上诉请求：1.撤销（2016）黑7509民初128号民事判决书；2.判决停止执行对集贤县福利镇向福家园A区3号楼1号车库、A区5号楼1号车库、A区8号楼23号车库、A区3号楼16号车库、A区6号楼7号车库、B区8号楼2号车库、A区5号楼20号车库、A区7号楼1号车库、A区7号楼16号车库、A区6号楼19号车库总计10处房屋的执行。事实和理由：1.一审法院判决认定事实不清，上诉人季某某给付了全部价款，并且占有房屋，因房屋进行竣工验收没有办理产权落户，该购房行为是原审第三人哈尔滨房地产公司向刘长林支付工程款的行为；2.一审法院判决适用法律错误，季某某有优先权，优于其他债权，季某某提出的排除执行异议成立。
金淑芬辩称，1.季某某在法院查封涉案房屋时并没有提供合法有效的合同，提供的合同是其与集贤县房地产公司签订的，但该诉争房屋是由哈尔滨房地产公司进行开发建设并所有的，且在签订该房屋时哈尔滨房地产公司也没有取得该房屋的预售许可，故此该合同不是有效的房屋买卖合同；2.季某某没有举证证明该房屋是其唯一的居住房屋；3.季某某没有合法占有该房屋；4.季某某签订的合同文本的编号是两年后才有房产部门销售给开发商，所以合同是假的；4.物业公司出具的是虚假证明，因为签字人不是物业公司经理。
原审第三人哈尔滨房地产公司、集贤县房地产公司、陈广利未作陈述。
季某某向一审法院起诉请求：1.判令撤销（2016）黑7509执异14号执行裁定书；2.判决停止对集贤县福利镇向福家园涉案房屋的执行。事实与理由：季某某已给付涉案房产的全部价款、且已经占有，但因上述房产未进行竣工验收所以没有办理产权落户，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当停止执行。请贵院公正裁决支持季某某的诉讼请求。
一审法院认定事实：金淑芬与哈尔滨房地产公司、集贤县房地产公司、陈广利民间借贷纠纷一案，一审法院依据已经发生法律效力的（2012）双商初字第31号民事判决书，作出（2015）绥棱林执字第14-30号执行裁定书，查封了本案异议房产。该裁定生效后，季某某作为案外人提出异议，一审法院裁定驳回案外人季某某的异议。该裁定送达后，季某某不服，遂提起诉讼。另查明，哈尔滨房地产公司、集贤县房地产公司在集贤县福利镇工人街南开发向福家园B区5号楼、6号楼、7号楼、9号楼、11号楼（2010年4月28日哈尔滨房地产公司经批准取得集贤县向福家园小区建设用地批准书；2010年5月20日哈尔滨房地产公司办理集贤县向福家园（一期）建设用地规划许可证；2010年7月12日办理建设工程规划许可；2010年8月30日哈尔滨房地产公司取得用地许可证，土地使用面积45800平方米；2011年4月6日哈尔滨房地产公司取得《建筑工程施工许可证》；2011年6月9日哈尔滨房地产公司取得《商品房预售许可证》，项目名称：向福家园一期A区3-11#B区9-11#）。2012年3月18日季某某与集贤县房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买向福家园小区A区3号楼1号车库、A区5号楼1号车库、A区8号楼23号车库、A区3号楼16号车库、A区6号楼7号车库、B区8号楼2号车库、A区5号楼20号车库、A区7号楼1号车库、A区7号楼16号车库、A区6号楼19号车库总计10处房屋，价款均价为90000元。季某某于2012年3月18日向集贤县房地产公司交付了全部价款。双鸭山市中级人民法院于2012年12月12日对异议房屋进行了查封。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，季某某购买的房屋应符合以下条件才能排除涉案商品房的执行，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然季某某与集贤县房地产公司于2012年3月18日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，季某某购买本案诉争房屋并支付了全部价款，商品房买卖合同签订的时间及交付房款时间也在法院查封之前。但是司法解释规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案涉及房屋为车库，不符合房屋买卖的用途仅为居住，该规定排除了商铺的买卖及投资性房屋的买卖。本案季某某也并未主张其名下有无其他用于居住的房屋，也未提供相应证据证明。因此，季某某就本案涉及执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求终止涉案房屋执行的诉讼请求不予支持，符合上述司法解释的规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,判决：驳回季某某的诉讼请求。案件受理费100元，由季某某负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：季某某向本院出示证据：1.建筑工程施工合同;2.哈尔滨房地产公司出具的支付工程款证明;3.刘长林的顶账房源表（向一审法院提交了但没有盖公章）；4.集贤县建发建筑有限公司证明。本院认证意见为，上述证据能够证明哈尔滨房地产公司与刘长林以房抵顶工程款的问题，本院予以采纳。但建设工程价款优先受偿权依法应由承包人在一定条件下享有，季某某不是建设工程施工合同相对方，其欲证明享有优先受偿权的问题，本院不予采纳。本院查明，案外人刘长林承包向福家园部分工程，哈尔滨房地产公司与刘长林达成协议，以涉案房产抵顶部分工程款，本案涉案房屋包含在刘长林顶账房中。另查明，（2015）绥棱林执字第14-30号执行裁定书内容为拍卖涉案房产。再查明，至今涉案房屋未竣工验收。其他事实与一审法院认定一致，本院予以确认。
本案争议焦点为：1.季某某对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益；2.一审法院适用法律是否正确。

本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，享有建设工程价款优先受偿权的主体是与发包人签订建设工程施工合同的承包人，季某某不是案涉工程的承包人，其主张工程价款优先受偿权的理由不成立，本院不予支持；其次，季某某系以工程款抵顶的方式支付房款，且案涉房屋是车库，并非用于居住；再次，季某某主张其已占有涉案房屋，虽在一审提交了付款人为刘长林的房屋供热费票据，但该票据日期为2014年11月29日，不足以证明其在法院查封前已对涉案房屋占有、管理和支配的事实。案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，季某某不能证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故一审判决认定季某某就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求不予支持及适用法律并无不当。
综上所述，一审法院判决认定事实虽有不清之处，但裁判结果正确，适用法律正确，故对季某某的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由季某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　芦　颖 审判员　邹悦江 审判员　于　威

法官助理孙维娜 书记员高世家