季某某与上海金某房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：季某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：丁山，远闻(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邵秋，远闻(上海)律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：上海金某房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：阳侃，总经理。
　　委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。
　　上诉人季某某因与被上诉人上海金某房地产发展有限公司(以下简称“金某公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初4978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　季某某上诉请求：撤销原判，依法改判支持季某某的一审诉请，诉讼费用由金某公司负担。事实和理由：一审判决事实认定不清、适用法律错误，具体如下：(一)一审判决认定季某某未举证证明其在收房时对一个次卧缺少卫生间提出过异议，属于事实认定不清。季某某在一审庭审中已经举证其在收房意见反馈单中第28条写道“使用说明书、房间室内图(所有图纸)均没有”，该条即是季某某对一个次卧缺少卫生间提出异议的证据。因季某某本人从事与房地产管理相关的职业，所以在2016年8月31日上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“案涉房屋”)交付时发现该问题，金某公司的工作人员解释一个次卧卫生间变更为储藏室是经过合法合规手续的，故季某某要求金某公司提供所有图纸作为证明，才将第28条写入《收房意见反馈单》。且季某某仅在意见反馈栏签字，收房栏至今并未签字。后因工作地变化，2016年11月季某某和家人到福州工作，至2018年4月回到上海，期间金某公司一直未提供过相关资料，才在回上海后到区规划部门进行相关信息及图纸的查阅，发现相关备案资料未曾如金某公司所言进行过相关变更。进而在经过咨询和确认律师后，于2018年11月启动诉讼流程。如前所述，季某某一直没有放弃主张自身合法权益，即使季某某为了临时使用该空间，安装了不可移动的衣柜，也不能据此推定季某某同意金某公司的违约行为，季某某不认可，季某某有权在诉讼时效的有效期限内要求金某公司承担违约责任。商品房预售合同也并未对交房后的相关情况进行约定，一审法院的认定纯属主观臆断，没有合法依据，与事实相悖，属于事实认定不清。(二)一审对于商品房预售合同附件三中次卧室卫生间数量的解释，属于适用法律错误。金某公司提供的商品房预售合同及附件系格式合同，季某某认为所购预售商品房为三房两厅，三房即为主卧室为一个，次卧室为两个，附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”中约定的次卧室卫生间是指每个次卧室都有卫生间，次卧室有两个，相应地应该有两个卫生间，而金某公司认为次卧室卫生间指某一个次卧室有卫生间。依据《合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”故金某公司就次卧室卫生间数量没有向季某某释明的情况下，应当适用对季某某有利的解释，即合同附件三中约定的次卧室卫生间应该是每个次卧室都有一个卫生间。这一解释与季某某庭审中提供的宣传资料、网站及其他业主所持宣传资料、金某公司案涉房屋在销售前申报时备案资料和2016年8月31日交付后，2017年2月金某公司工作人员申报大产证时提交的办理产证备案资料等相关证据材料能够互相印证。本案应当严格适用文义解释，在约定了次卧数量和次卧卫生间装修标准、商品预售许可证对应备案资料等皆为两个次卧配置各自独立卫生间的情况下，应当当然解释为双方约定案涉房屋的两个次卧内分别提供独立卫生间两个进行交付。综上，季某某认为关于商品房预售合同附件三中次卧室卫生间数量的解释应当适用合同法第四十一条第二款的有关规定。(三)一审对双方举证责任的分配，法律适用错误。季某某认为本案系商品房预售合同纠纷，在季某某未实际看到案涉房屋具体情况的前提下，金某公司在有关行政机关处的报备资料应属于整个商品房预售合同的一部分，作为双方就商品房预售合同内容达成一致的依据。一审中，季某某已经穷尽所有办法收集相关证据来证明金某公司销售时提供信息和行政机关处对案涉房屋的报备资料中，两个次卧各自配置卫生间，即双方达成商品房预售合同合意的前提条件应是案涉房屋次卧都有卫生间。在季某某已经充分举证的情况下，金某公司应当对其主张，即销售时双方约定两个次卧只配置一个卫生间，承担相应的举证责任。但金某公司一审中未提供任何真实有效的证据来证明其主张，且一审法院未要求金某公司提供案涉房屋预售许可证对应的施工图、设计图、竣工验收图与案涉房屋的商品房预售合同进行对比，也未要求金某公司提供销售时已就“行政机关处的报备资料是两个次卧室分别配置独立卫生间但实际两个次卧室只交付一个次卧室配置卫生间的情况”尽到释明义务且季某某知情并同意的证据。季某某作为一般善意的购房人，是基于对金某公司的信任，相信金某公司在行政机关处合法备案，提交真实准确材料的基础上，购买的案涉房屋，若金某公司认为季某某明知案涉房屋卫生间的数量与其在行政机关处的报备资料不一致，与看到的宣传图、房型模板不一致却依旧购买的，应当由其充分举证。若金某公司无法举证证明，则应该承担违约责任。季某某在商品房预售合同中本就属于弱势一方，在信息获取严重不对称的情况下，不应该加重季某某的举证责任，而应按照公平原则，合理分配举证责任。综上，一审法官以《最高人民法院关于适用的解释》第九十条认定季某某未尽到充分举证的责任，属于法律适用错误。(四)本案不适用商品房预售合同附件三第五条约定的内容，而应当适用商品房预售合同第四条约定的内容。商品房预售合同附件三第五条约定“甲方(金某公司)可能会对室内外细部做出调整，以便提供给乙方(季某某)的房屋更加美观和实用”。本案中，金某公司擅自将一个次卧卫生间装修成储藏室，完全改变了整个房间的使用功能，系翻天覆地的重大调整，不符合该条款中“细部调整”的文义解释。季某某原本对该次卧卫生间的期待价值就是淋浴、洗漱等功能，金某公司在未征得季某某同意的情况下擅自将次卧卫生间装修成储藏室虽未影响到季某某对整个房屋其他空间的居住使用，但案涉房屋的面积较大，为265平方米的大平层房型，就未交付独立卫生间的该次卧室而言，季某某既无法使用保姆房卫生间，也距离公共卫生间很远。事实上，确实给季某某该次卧室使用带来较大影响，也降低了整个房屋的居住品质。涉案房屋属于大平层户型，已另外配置储藏室、衣帽间、洗衣房等收纳储储存空间，金某公司将一个次卧卫生间调整为储藏室的行为也未给季某某带来任何实用性和美观性。另，根据商品房预售合同附件三的交付标准，一个次卧卫生间应配备“地面为局部大理石及高级瓷砖，墙面为高级瓷砖。设备配置科勒或同等品牌的龙头及花洒、科勒或同等品牌的洁具、摩恩或同等品牌的卫浴小五金、定制台盆柜”，而储藏室应配置“地面为实木复合地板，墙面为壁纸”，故金某公司的调整行为给季某某带来了期待价值的损失。案涉合同附件三第五条约定的细部调整，按照正常人理解应当是颜色、线条、局部形状等细部调整，不应涉及原有空间使用功能性质改变，且是基于金某公司不减少建造成本，不改变约定空间使用性质为其配置相应装饰及设备等内容的基础之上做出。一审判决将卫生间变成储物间，属于功能使用性质的改变，金某公司该空间内的交付内容与合约约定内容差异很大，并造成了季某某使用的不便和房屋价值的贬损，这与季某某在订立买卖合同时支付的对价不对等。故一审判决认定金某公司的行为系细部调整，有违常理。综上，一审法官不应以商品房预售合同附件三第五条来认定金某公司擅自调整行为合法。鉴于金某公司未征求季某某的书面同意和经相关行政机关审批即擅自改变了案涉房屋中一个次卧卫生间的使用功能，季某某认为金某公司的前述行为不具有合法性，违反了商品房预售合同第四条约定的内容，金某公司应对其违约行为承担法律责任。故要求支持季某某的上诉请求。
　　金某公司辩称：一审法院查明的事实无误，适用法律正确，故不同意季某某的上诉请求，要求维持原判。
　　季某某向一审法院起诉请求判令：金某公司赔偿因合同违约给季某某造成房价损失人民币(以下币种均为人民币)400,000元。一审中，季某某变更诉请为金某公司将案涉房屋的次卧储藏室恢复为卫生间，否则赔偿季某某损失200,000元。
　　一审法院认定事实：2015年11月29日，季某某作为乙方，金某公司作为甲方，双方签订《上海市商品房预售合同》(编号：XXXXXXXXXXXX)，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境城》36号3层301室房屋，规划用途为居住，建筑面积暂测267.15平方米，总房价款(不包含房屋全装修价格)5,980,000元。第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。第八条约定，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第十七条约定，甲方的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。附件二“该房屋建筑设计及平面图”下附房屋建筑面积计算表。附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”中注明了门窗、玄关、客厅、餐厅、厨房、主卧及主卧衣帽间、主卧卫生间、次卧、次卧卫生间、公共卫生间、书房、储藏间、保姆房及洗衣房(配置独立卫生间)及阳台的装修标准，其中次卧卫生间装修标准为：地面为局部大理石及高级瓷砖，墙面为高级瓷砖，天花为轻钢龙骨石膏吊顶，饰面为防水乳胶漆，配置科勒或同等品牌龙头，科勒或同等品牌洁具，摩恩或同等品牌卫浴小五金，配置定制台盆柜。其它：1、上述交付标准仅以该附件为准，全装修交房……5、甲方可能会对室内外细部作出调整，以便提供给乙方的房屋更加美观和实用。补充条款一第七条“对本合同正文第八条之补充”约定：7.1该房屋的建筑设计变更未导致该房屋的结构型式、户型、朝向存在明显变化的，或没有严重影响该房屋的质量或使用功能的，甲方无须通知乙方，也无须征得乙方同意。7.2该房屋的建筑设计变更导致该房屋的结构型式、户型、朝向存在明显变化的，并严重影响该房屋的质量或使用功能的，甲方应当书面通知乙方，乙方应当在通知到达之日起10日内做出是否退房的书面答复，逾期未书面答复的，视同接受规划、设计变更，而无论规划管理部门审核通过与否。合同另约定了其他事项。
　　合同签订后，季某某付清房款并取得案涉房屋产权证。金某公司于2016年8月30日交付季某某案涉房屋，该房屋中现有客厅一间、餐厅一间、西厨一间、中厨一间、中厨旁边的储藏室一间及卫生间一间(即保姆房及洗衣房)、主卧(含衣帽间一间、主卧卫生间一间)、相邻次卧两间(其中一个次卧含卫生间一间，另一个次卧外设储藏室一间)、书房一间。
　　一审法院另查明，案涉房屋在相关行政部门报建的图纸上和实际建造竣收验收时的两个次卧均有卫生间，后金某公司未向相关行政部门报备将其中一个次卧外卫生间装修为储藏室。
　　一审中，双方存在如下争议：一、双方是否约定每个次卧均附带一个卫生间；二、季某某损失。
　　针对上述争议焦点，季某某称，金某公司在销售时提供的宣传资料称案涉房屋的房型是四室两厅四卫，卧室全套房(指每个卧室都附带卫生间)，在设计和建造时也是每个卧室都附带卫生间，合同附件三中约定了次卧卫生间，应当是指每个次卧都附带卫生间。双方虽未明确书面约定每个次卧均有卫生间，但金某公司向相关部门报备、在网上宣传的房型均是每个次卧均有卫生间，该说明具体明确，应视为要约。金某公司交房时将其中一个次卧卫生间变成了储藏室，违反约定。季某某收房时向金某公司销售人员提出异议，销售人员称要向领导汇报，后来没下文，季某某又去了福州工作生活，故未书面提出异议。现在入住后发现住在不带卫生间的卧室的人上卫生间非常不方便，故要求金某公司恢复卫生间的装修，并赔偿季某某相应损失，包括储藏室与卫生间之间的装修差价、因缺少卫生间造成的房价贬值损失和季某某自行装修的损失(比如季某某自己在次卧的储藏室加装了不可移动的香樟木衣柜)。季某某申请进行审价。
　　对此季某某提供如下证据：
　　1、自安居客、房天下网站下载的房型图2张、案涉房屋楼上邻居501室业主提供的宣传资料，以证明金某公司在销售时宣传案涉房屋的房型是四室两厅四卫(不含保姆房的洗衣房)，卧室全套房；
　　2、储藏室照片，以证明储藏室现状。
　　金某公司发表如下质证意见：1、对证据真实性均不予认可，并称季某某提供的房型图是相关网站擅自宣传，全套房的具体含义不清，套房一般应当是指酒店卧室附带客厅。2、对储藏室照片不予认可，不清楚季某某家现状。
　　金某公司称，金某公司向青浦规土局备案的施工图纸是毛坯房型，但是季某某自己提供的宣传资料上载明是四个卫生间，可见季某某买房时认可系争房只装修四个卫生间。虽然季某某、金某公司签订预售合同时房屋已竣工，但尚未办理大产证，故双方签订的是预售合同，合同附件三只约定了次卧有卫生间，未约定两个次卧均附带卫生间，现在其中一个次卧装修了卫生间，另一个次卧外是储藏室，符合合同约定。案涉房屋在金某公司报建和竣工验收时均是毛坯房，是有五个卫生间，报备文件均是与季某某签订预售合同和装修前报备的，但报建的是五个卫生间，并不意味着交付季某某的必须是五个卫生间。本案预售合同约定金某公司可对房屋细部进行调整。季某某在收房时提出了32条整改意见，却对一个次卧外间装修为储藏室这么明显的情况未提出过异议，可见双方并未约定过每个次卧均有卫生间，季某某收房时并不认为金某公司将卫生间装修成储藏室存在违约或瑕疵。现在储藏室没有上下水管,不能改装成卫生间，案涉房屋卫生间数量足够季某某家庭使用，并未对该套房屋造成使用功能损害或价值减损。季某某自行在储藏室加装不可移动的衣柜，说明季某某认可该处装修为储藏室。金某公司提供如下证据：
　　1、宣传资料，以证明金某公司对外销售时的宣传资料载明一个次卧内设卫生间，一个次卧外带储藏室。
　　2、收房反馈意见单、钥匙设备签收表，以证明季某某在收房时对房屋提出了很多意见，但对次卧外的储藏室未提出异议。
　　季某某发表如下质证意见：对证据1，不予认可，认为与季某某购买时看到的宣传资料及在庭审中提供的宣传资料均不同，该宣传资料上的外景图与现状一致，可能是金某公司装修完成后制作的；对证据2，真实性无异议，收房意见反馈单是对设备设施的验收，不是对房屋格局的验收，第28条提出的问题是没有图纸要求提供，提这条的原因是因为看到卫生间改成了储藏室，季某某提出异议，金某公司人员称都是合法合规的，于是季某某就要求金某公司提供图纸，季某某签字是对自己提出问题的确认，意见单下方的签字栏是对维修的签字确认，但是金某公司只对部分进行了维修，针对图纸一直没有提供，所以季某某也没有在维修签字处签字。钥匙收条设备签收表，与本案无关。
　　一审法院认证如下：1、关于季某某提供的宣传资料，网站与其他业主所持宣传资料反映的房型相同，虽然季某某未能举证证明相关网站经过金某公司授权而进行宣传，但是一般而言大型中介网站展示的房型图均是经过房产开发商或销售代理公司许可的，且该房型与金某公司认可的报备文件中的平面图相符，故对该组证据真实性予以采纳。2、关于现场照片，金某公司虽对照片本身不予认可，但对其中一个次卧外间装修为储藏室这节事实予以认可，故对照片的证明事项予以认可。3、关于金某公司提供的宣传资料，季某某不予认可，因金某公司未举证证明曾交付季某某该份宣传资料，故不予采信。4、关于收房意见反馈单及钥匙设备签收表，季某某对证据真实性无异议，故予以采信。
　　据此，一审法院确认如下事实：金某公司曾经在销售过程中发布房型图，宣传房型为每个卧室自带卫生间，文字表述房型为四房三厅四卫。2016年8月31日，金某公司交付季某某房屋时，季某某针对房屋提出32条修改意见，未明确对次卧外卫生间装修为储藏室提出异议，其中第28条意见为：使用说明书、房间室内图(所有图纸)均没有。
　　一审法院认为：双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。合同附件三中针对次卧卫生间未明确是两个次卧均有卫生间还是只有一个次卧附带卫生间，季某某提供的宣传资料中的房型为四房五卫(含保姆房卫生间)，但文字表述为四房四卫，故双方对应装修几个次卧卫生间约定是不明确的。且季某某未举证证明该份宣传资料是金某公司何时公布的，不排除是在金某公司装修之前发布。即使金某公司在相关行政部门报备资料和发出的宣传资料中明确案涉房屋有五个卫生间，但季某某、金某公司双方对于案涉房屋功能布局的约定应受双方签订的预售合同调整。预售合同附件三装修标准第5条约定，金某公司可能会对室内外细部作出调整，以便提供给季某某的房屋更加美观和实用，故金某公司可在不严重影响房屋使用功能的基础上对室内装修进行调整。现在缺少一个次卧卫生间造成的不便，未达到严重影响居住使用的程度。季某某未举证证明其在收房时对缺少卫生间提出过异议，且季某某已自行加装不可移动的衣柜，可视为季某某对装修现状的认可。综上，对季某某认为金某公司将卫生间装修成储藏室构成违约的意见不予采纳，对季某某要求金某公司将储藏室改建成卫生间、赔偿损失的诉讼请求，难以支持，本案无须对房屋贬值损失或装修费损失进行评估审价。判决：驳回季某某的全部诉讼请求。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，一审中季某某称签约后收楼前其已发现金某公司改变了次卧卫生间的情况并与金某公司进行了交涉。按其所称，收楼时季某某应当就此明确提出异议，主张权利，但实际上季某某既未在收楼时就此提出明确异议，收楼后长时间里也从未向金某公司主张相应权利。鉴于此情，应当确认收楼时季某某对包括次卧在内的案涉房屋的布局状况已予以了认可。因此季某某现再以金某公司在房屋次卧布局上违约为由要求金某公司承担责任的请求，缺乏依据和理由。一审法院所作的处理并无不当，对季某某的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人季某某负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　朱　敏

审判员：徐  庆

书记员：周刘金