孟某某、孟玉某等与杨某某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：孟某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
原告：孟玉某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
原告：孟永，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
原告：孟玉林，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
原告：孟玉花，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥东区.
原告：孟君，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住现住张家口市桥东区。
原告：孟富，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
以上七原告共同委托诉讼代理人：沈智华，河北思洋律师事务所律师。
被告：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：许洪臣，河北同仁和律师事务所律师。

原告孟某某、孟玉某、孟永、孟玉林、孟玉花、孟君、孟富与被告杨某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。七原告的委托诉讼代理人沈智华、被告杨某某及其委托诉讼代理人许洪臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
七原告向本院提出诉讼请求：判令坐落于张家口市桥东区的原登记在孟万才名下的房屋及院落一处（宅基地面积为702.8平米）的拆迁补偿款中的4481473元归七原告。诉讼费用由被告承担。事实和理由：孟万才与田秀英系夫妻，系七原告的父母。田秀英于1976年7月18日死亡，孟万才于2016年11月26日死亡。1974年孟万才夫妇在口里东窑子的宅基地上建房五间。房屋建筑面积为102.08平米，宅基地面积702.08平米。户主登记为孟万才，家庭人口登记有七原告。2004年11月5日孟万才与被告签订《买房协议》，孟万才以35000元的价格将该房屋及院落出售给被告。同月7日，双方签订了补充协议，约定孟万才自愿将房产卖给被告，根据目前政策，以租赁手续办理公证，但实际为长期卖给了被告。同月9日，孟万才与被告签订了租赁协议并办理了公证。被告系城镇户口而非口里东窑子村村民。被告购房后一直出租给他人使用。2017年8月七原告向本院提起诉讼，请求确认孟万才与被告签订的买房协议和补充协议无效，返还宅基地使用证，本院判决确认了卖方协议和补充协议无效，驳回了原告的其他诉讼请求。原告不服上诉至张家口市中级人民法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现房屋和院落面临拆迁，已无返还必要，现行拆迁补偿主要是依据宅基地面积确定，本案双方均有过错。故该案涉及拆迁补偿款的80%即4481473应当归原告。诉至法院，望判如所请。
被告辩称：该类案子已有桥东法院（2017）冀0702民初1773号民事判决作为判例，我们要求按照该判决确定的比例划分拆迁款，应按照村委会关于宅基地买卖相关事宜的通告内容给予对方一定补偿，原告方的要求我们不同意。诉讼费用应当由原告承担。
本案经审理查明：孟万才和田秀英系七原告父母。田秀英和孟万才先后去世后，留下位于口里东窑子村的房屋及宅基地一处，面积为702.08平米，桥东区人民政府征收拆迁公告每平米补偿8033元。在2004年11月5日，孟万才与被告签订《买房协议》，孟万才以35000元的价格将该房屋及院落出售给被告。同月7日，双方签订了补充协议，约定孟万才自愿将房产卖给被告，由于政策规定出售给本集体以外的人不允许买卖，需要以租赁手续办理公证，故同月9日，孟万才与被告签订了租赁协议并办理了公证。被告系城镇户口。以上事实有庭审经过双方质证无异议的卖房协议、补充协议、租赁协议和公证书予以证实，本院依法予以确认。原告为支持其诉求向本院提交的证据有：1.社员宅基地登记表1份，拟证明宅基地是属于孟万才和其子女；2.本院（2017）冀0702民初1469号民事判决和张家口市中级人民法院（2017）冀07民终3032号民事判决各1份，拟证明卖房协议无效。被告对以上两份判决无异议，孟万才一共七个子女，其中一个是城镇户籍，其他六人在本村是有宅基地的，我国宅基地法律规定宅基地没有继承权，且房屋从2004年11月5日开始由被告一直占用并使用。被告就其抗辩意见向本院提交2018年4月15日口里东窑子村城中村改造办公室的通告1份，拟证明拆迁款中的百分之二十在扣除房屋价款之后的剩余拆迁款应当归于被告。该通告内容就是根据桥东区法院（2017）冀0702民初1773号民事判决而来的。原告质证称：通告是复印件，我们无法核实真实性，改造办公室没有权力发布通告，该通告没有法律效力。桥东法院（2017）冀0702民初1773号判决确定的拆迁补偿划分的比例也不是判例。

本院认为，七原告作为孟万才的子女，虽不能继承宅基地，但基于宅基地被拆迁而产生的拆迁款属于财产性权益，却是可以继承的，故七原告作为本案的原告主体适格。孟万才与被告签订的卖房协议和补充协议被确认无效后，七原告现请求分割拆迁补偿款，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。拆迁比例和数额如何划分、确定的问题，本院评析如下：1.本案中，七原告父亲孟万才明知案涉宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，杨某某亦明知是农村宅基地上的房屋却愿意购买，双方均存在过错。孟万才在转让房屋时，应当认为是对房屋所有权的主动让与和对宅基地使用权的自愿放弃。双方转让行为的完成已历经十四年，现涉案房屋及宅基地在征收、拆迁产生巨大利益时，七原告才以违反法律规定为由主动主张合同无效、分割拆迁款，从道义、情感角度而言，属于典型的为以己方逐利为目的而置对方在即将失去已居住近十四年的家园得不到补偿安置而无栖身之所于不顾，恶意违反诚实信用原则的行为。故而，从始至终存在较大过错。应当返还所得购房款并应赔偿对方大部分的损失。2.近年来，随着城镇化进程的加速，城市近郊的土地持续增值，涉及房屋买卖、宅基地转让纠纷迅猛增长。根据现行法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转；但在现实生活中，这种违法流转大量“合理”地存在着，并无相关部门实施有效监管。但纠纷一旦进入法院审判，仅依据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定而简单机械地处理，不仅会让失信的行为人堂而皇之地获得法外利益，也不利于在社会上弘扬“诚实守信”的道德准则。诚实信用原则不仅是人们在社会经济活动中的基本道德准则，也是社会主义核心价值观的重要内容，更是民法的一项基本原则。它要求民事主体在民事活动中要恪守诺言、诚信不欺，不因追逐一己私利而损害社会或他人利益，这是以道德规范为基本内容的法律原则。在本案纠纷的处理上，转让人孟万才若可以单项的法律规定为依据实施违反诚实信用的行为而获取巨额利益，作为深受中国传统道德观念影响的社会公众，显然不能接受，对被告杨某某更是有失公正！因此，各地法院在处理此类纠纷时，已有大量的判例在坚持法律规定的前提下，引入道传统道德、善良风俗以及与之相适应的法律原则性规范，让刚性的法律与柔性的道德规范相结合，实现法、理、情在司法判决中的有机融合。这种判例，已被最高人民法院确定为指导性判例。许多地方的高级人民法院已作出了这样的指导性审判规范。如上海市高级人民法院作出了：对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右……的规范性规定。在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信当事人承担应得的法律制裁，才能有效地平衡双方的利益，有助于培养社会公众的诚信观念。这也是在审判实践中培育和践行社会主义核心价值观的体现。3.本案中孟万才出售房屋及宅基地后双方又以以租代售的形式做了公证，说明双方对房屋买卖协议违反政策和法律是事先明知的，综合考虑双方过错，故可按照7:3左右的比例进行划分。庭审中，被告放弃利息主张，故应当将拆迁补偿款原则上在原、被告之间按照3：7的比例进行分配，并应在30%部分扣除应当返还被告的购房价款为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十条、第一百四十二条之规定判决如下：

拆迁安置补偿款中的30%（即702.08平米×8033元×30%＝1691942.5）在扣除了原告应当返还被告的购房价款后的剩余部分即1691942.5元-35000元=1656942.5元归七原告所有，其余3982866.14元归被告杨某某所有。以上款项应从拆迁补偿款中结算，向拆迁安置补偿款的发放单位领取。
案件受理费21326元，由七原告负担15061元，由被告负担6265元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员 李桂滨

书记员： 赵晨辉