孟某某、鄂州市大宅房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人原审原告：孟某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住鄂州市鄂城区。
委托诉讼代理人：朱林建，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为一般代理）。
被上诉人原审被告：鄂州市大宅房地产开发有限公司，住所地鄂州市鄂城区南塔路6号。
法定代表人：何国祥，该公司经理。
委托诉讼代理人：何美清，鄂州市鄂城区司法局沙窝法律服务所法律工作者（代理权限为一般代理）。
被上诉人原审第三人：梁川应，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。

上诉人孟某某与被上诉人鄂州市大宅房地产开发有限公司（以下简称大宅房地产公司）、梁川应房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由鄂州市鄂城区人民法院于2016年9月9日作出（2016）鄂0704民初1505号民事裁定，驳回孟某某的起诉。孟某某不服该裁定，提起上诉。本院审理后于2017年1月23日作出（2017）鄂07民终36号民事裁定，撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。一审法院追加梁川应为第三人，公开开庭进行了审理，于2017年6月15日作出（2017）鄂0704民初281号民事判决，孟某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟某某委托诉讼代理人朱林建、被上诉人大宅房地产公司委托诉讼代理人何美清、被上诉人梁川应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审期间，梁川应向本院提供了购房合同、协议、收款收据和汇款凭证，拟证明梁川应合法购买诉争房屋。本院组织当事人进行了质证。孟某某认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，购房合同是2014年11月25日签订的，汇款是2013年9月3日转账，是民间借贷转为买卖合同，以购买房屋为借口偿还债务。本院认为，鄂州市鄂城区人民法院（2015）鄂鄂城民初字第01706号民事判决已确认梁川应与大宅房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该判决已经发生法律效力，基于该判决的既判力，本院对梁川应提供的证据予以采信。
本院经审理查明：被拆迁房屋原系鄂州市国土资源局门面，因鄂州市方园建筑安装有限公司（以下简称方园建筑公司）承建该局大楼，该局将该房屋抵付给方园建筑公司。后方园建筑公司于2004年6月8日以80,000元将该房屋卖给王中庆（孟某某之夫），并出具了80,000元收款收据。2011年8月18日，孟某某与董玉璋签订房屋出租合同，将被拆迁房屋租给董玉璋。董玉璋为此特出具证明证实向孟某某租赁该房屋。2013年9月5日，孟某某和大宅房地产公司项目经理何细桥在鄂州市××街道办事处信访办公室就被拆迁房屋安置补偿进行协商，达成一致，该办事处工作人员参与并将会谈内容做了记录。同日，孟某某与大宅房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定将位于文星路72号的被拆迁房屋拆除，在原址（现称大宅院）安置门面房（1楼从东向西第3间），并约定房租从2013年6月至2015年12月，每月3,500元，以实际时间为准，多退少补，装修费包干补偿45,000元，共补偿150,000元。孟某某同日收到该款。
另查明，2013年9月3日，梁川应向大宅房地产公司项目经理何细桥银行转款940,000元。2014年11月25日，梁川应与大宅房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定梁川应购买大宅院第1-03号门面房（从东向西第3间），建筑面积36.77平方米，单价8,000元，总价294,160元。同日，何细桥向梁川应出具了收到购房款294,160元的收条。2015年，梁川应起诉大宅房地产公司，要求确认签订的《商品房买卖合同》合法有效及承担违约责任。2015年11月19日，鄂州市鄂城区人民法院作出（2015）鄂鄂城民初字第01706号民事判决，确认《商品房买卖合同》合法有效。该判决已经发生法律效力。

本院认为，当事人主要争议焦点，一是孟某某是否被拆迁人；二是梁川应与大宅房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否无效；三是孟某某是否对诉争房屋享有优先取得权。根据查明的事实及有关法律规定，本院评判如下：
关于孟某某是否被拆迁人的问题。孟某某从被拆迁房屋权利人购得房屋，虽未办理该房屋的产权过户，但仍是该房屋的实际权利人，并不影响其对该房屋的处分权利，其与大宅房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，取得被拆迁人资格，享有被拆迁人的权利。一审法院以未办理产权证为由否定余志红作为被拆迁人的权利，属于适用法律错误，本院予以纠正。
关于梁川应与大宅房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否无效的问题。因该合同已被鄂州市鄂城区人民法院作出的（2015）鄂鄂城民初字第01706号生效民事判决确认合法有效，故本院对孟某某主张该合同无效的请求不予支持。
关于孟某某是否对诉争房屋享有优先取得权的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持”。本案中，2013年9月5日，孟某某和大宅房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定安置房屋是文星路72号（现称大宅院）1楼从东向西第3间门面房。2014年11月25日，梁川应与大宅房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买房屋是大宅院第1-03号门面房（即从东向西第3间）。可见，孟某某的安置房屋和梁川应的购买房屋是同一间门面房，孟某某安置在先，梁川应购买在后，依据以上规定，孟某某对该房屋享有优先取得权。因此，孟某某请求对诉争房屋的优先取得权符合法律规定，本院予以支持。
孟某某请求交付安置房，因该房屋现不具备交付条件，故本院不予支持。孟某某请求支付逾期过渡费100,000元。根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，房租从2013年6月至2015年12月，每月3,500元，以实际时间为准，多退少补。2016年1月后，大宅房地产公司没有交付安置房屋，应支付逾期过渡费，按照每月租金3,500元计算，孟某某请求支付100,000元逾期过渡费未违反法律规定，本院予以支持。
至于大宅房地产公司称拆迁房屋是何细桥的行为，不是该公司行为。本院认为，大宅房地产公司在拆迁安置补偿协议上盖章，是拆迁人，该公司的上述主张没有根据，本院不予支持。
综上所述，孟某某上诉请求中的合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

审判长 李志伸
审判员 缪冬琴
审判员 向红芳

书记员： 陈杰