孝感市安某房地产开发有限公司与刘某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

孝感市安某房地产开发有限公司
彭建（湖北峰鼎律师事务所）
刘某某

原告孝感市安某房地产开发有限公司。
法定代表人刘某，该公司总经理。
委托代理人彭建，湖北峰鼎律师事务所律师。
代理权限:代为参加诉讼，变更、放弃诉讼请求，调解，上诉，代收法律文书。
被告刘某某。
原告孝感市安某房地产开发有限公司（以下简称安某公司）与被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，原告安某公司于2012年2月21日起诉，本院于2015年4月21日作出一审判决。
原告安某公司不服上诉，2015年8月28日，孝感市中级人民法院裁定发回重审。
2015年10月20日，本院重新立案，组成了由审判员黄登高担任审判长，审判员黄书芳、人民陪审员朱建国参加评议的合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理，原告安某公司的委托代理人彭建、被告刘某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告安某公司诉称:原告安某公司初步取得了开发建设孝昌县冯山社区冯胜新村土地权后，被告刘某某给开发工地送建筑材料。
原告安某公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与被告刘某某分别签订了3份《房屋认购协议书》，1份《砂石购销合同书》，主要约定:1.被告决定认购冯胜新村商住楼2#楼A119－1、A120－1、306、506号房。
2.被告自愿在签订本协议后交纳2万元定金，并承诺在本合同生效后付总价款50%，主体完工后付至总价款80%，房屋竣工付清总价款。
3.以材料款冲抵购房款。
协议签订后，被告既未在协议约定时间交付定金也未付房款。
被告提供砂石料也未按合同约定抵作房款。
后被告将上述4套房转卖他人，安某公司知情后，力劝无果，故诉至法院，请求:1.确认双方2010年3月20日、9月16日所签三份《房屋认购协议书》无效；2.责令被告退还擅自转卖的我公司开发建设的位于孝昌县冯山社区冯胜新村商住楼2#楼A119－1、A120－1、306、506号房；3、判令被告承担本案诉讼费用。
原告安某公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据（证据六、七为重审增加证据）:
证据一、企业法人营业执照、城中村改造协议、定点通知书、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书。
拟证明原告安某公司为该房屋合法的开发商。
证据二、房屋认购协议书三份。
拟证明房屋认购协议书不是房屋买卖合同，签订时原告没有取得预售许可证。
证据三、原告出具的收据二份，被告刘国安出具的收条三份。
拟证明刘某某收取了现在的房屋占有人的购房款。
证据四、砂石购销合同书。
拟证明用商品房抵扣货款，没有人工工资。
证据五、一组结算单。
拟证明公司应付的材料款已经全部付清。
证据六、“城中村”改造项目协议书、防空地下室申请表。
拟证明“冯胜新村”商住楼由原告开发建设，原告享有物权。
证据七、（2013）鄂孝昌民初字第00545号民事判决书。
拟证明讼争房屋原告享有物权、原被告双方的经济往来已全部结清、讼争房屋被告未付款。
被告刘某某辩称:1、三份房屋认购协议书是商品房预约合同而不是预售合同，二者有本质的不同，原告以自己没有取得相关证件为由起诉主张该协议书无效，不符合法律规定，原告具备签订预约合同的条件，故所签订的预约合同应为有效；基于诚实信用原则，原告现应与被告依协议书内容签订内容更为具体的买卖合同。
2、被告向原告供应砂石料，原告至今不结算付款，被告将房屋变卖是无奈之举，且材料款远远大于那几套房子的房款。
被告一共与原告签订了5套房屋的合同，并支付了10多万元现金。
3、当时因资金运转不开，是经原告同意后，被告才将房屋出卖，用卖房款抵材料款。
4、双方签订了书面合同，按照协议支付了款项，不应返还房屋。
请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告刘某某未提交新证据，在原一审时提交的证据有:
证据一、与原告提供的证据一致。
拟证明冯胜新村项目是正式报建的，认购预约合同是有效的。
证据二、砂石料的部分单据。
拟证明供应砂石料的情况。
经庭审质证:原、被告双方对对方证据的真实性均无异议，但对证明的解释不一致。
原告认为已证明其享有物权，双方之间已通过诉讼结算，被告未支付房款。
被告认为原告举证证明双方之间只是账面核算，不是实际结算，双方之间的合同有效，已付房款，不应返还房屋。
原、被告双方对对方证据的真实性无异议，本院依法作为定案证据。
本院认为:1、房屋认购协议书的效力问题。
房屋认购协议书系房屋买卖的预约合同，此后双方应当依预约合同签订正式的房屋买卖合同，但本案原、被告双方一直没有签订正式合同。
本案冯胜新村建设项目的建设方系孝昌县花园镇冯山社区居民委员会，该居委会才是合法产权人。
原告安某公司系施工方，其投资建设属经营行为。
依照双方约定，原告可以销售房屋，原告处分房屋的行为应视为建设方的委托。
故，原告安某公司有权与被告签订房屋认购协议书。
经审查双方之间的协议书，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定的无效情形，原告诉称合同无效没有依据，本院不予支持。
2、原告安某公司受建设方孝昌县花园镇冯山社区居委会的委托销售房屋，被告刘某某依照双方之间的认购协议已将讼争房屋转让他人。
原告曾按相同诉请起诉受让人，被本院驳回诉讼请求。
在本案中，原告就其主张的事实并未提交新的证据。
对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:
驳回原告孝感市安某房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费7765元，由原告孝感市安某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
上诉人在提交上诉状时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。
上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:1、房屋认购协议书的效力问题。
房屋认购协议书系房屋买卖的预约合同，此后双方应当依预约合同签订正式的房屋买卖合同，但本案原、被告双方一直没有签订正式合同。
本案冯胜新村建设项目的建设方系孝昌县花园镇冯山社区居民委员会，该居委会才是合法产权人。
原告安某公司系施工方，其投资建设属经营行为。
依照双方约定，原告可以销售房屋，原告处分房屋的行为应视为建设方的委托。
故，原告安某公司有权与被告签订房屋认购协议书。
经审查双方之间的协议书，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定的无效情形，原告诉称合同无效没有依据，本院不予支持。
2、原告安某公司受建设方孝昌县花园镇冯山社区居委会的委托销售房屋，被告刘某某依照双方之间的认购协议已将讼争房屋转让他人。
原告曾按相同诉请起诉受让人，被本院驳回诉讼请求。
在本案中，原告就其主张的事实并未提交新的证据。
对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。

综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:
驳回原告孝感市安某房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费7765元，由原告孝感市安某房地产开发有限公司负担。

审判长：黄登高
审判员：黄书芳
审判员：朱建国

书记员：王红霞