孝感市国贸房地产开发有限责任公司诉祁某房屋租赁合同纠纷民事判决书

孝感市国贸房地产开发有限责任公司
唐复平（湖北山川律师事务所）
沈金波
祁某
袁琛丽（湖北锡爱律师事务所）
李学琦代理权限为承认
放弃
变更诉讼请求

(2012）鄂孝南民初字第01059号
原告（反诉被告）孝感市国贸房地产开发有限责任公司。
法定代表人谭伦蔚，公司董事长。
委托代理人唐复平，湖北山川律师事务所律师。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，代签法律文书。
委托代理人沈金波，男，汉族，系公司办公室主任。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，代签法律文书。
被告（反诉原告）祁某。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人李学琦。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，代签法律文书。
原告（反诉被告）孝感市国贸房地产开发有限责任公司（以下简称国贸公司）诉被告（反诉原告）祁某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月30日立案受理后，依法组成由审判员黄军勇担任审判长，代理审判员万烨、人民陪审员胡立学参加评议的合议庭进行审理。2012年6月11日，被告（反诉原告）祁某对原告（反诉被告）国贸公司提出反诉，经合议庭合议予以合并审理。于2012年7月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国贸公司的委托代理人唐复平、沈金波和被告（反诉原告）祁某的委托代理人袁琛丽、李学琦到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。

本院认为，原告（反诉被告）国贸公司与被告（反诉原告）祁某签订的《联合经营协议》，是双方在符合法律规定的情况下达成一致的协议，为合法有效的合同。双方签订的合同虽名为联营合同，是“企业之间或企业事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。”但从《联合经营协议》中的权利义务约定看，国贸公司不参与经营，也不分担风险，约定了收取固定利润的保底条款，违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则。这些都不符合关于联营合同的法律规定。其合同约定的主要权利义务为原告（反诉被告）国贸公司提供约定房屋，收取租金，并要按约定保证房屋符合被告（反诉原告）祁某经营的用途。双方应当为房屋租赁合同的当事人。签订的合同实际为房屋租赁合同。按双方对合同的补充，给付第二年租金的时间为2011年12月28日、2012年6月28日。被告（反诉原告）祁某没有证据证明其签订合同时不认可此约定，其应当按约定履行合同义务。其不履行给付租金的行为是违约行为。
在合同履行过程中，原告（反诉被告）国贸公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人被告（反诉原告）祁某，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告（反诉原告）祁某提出，在合同约定的第一年期限内原告（反诉被告）国贸公司履行合同交付的是消防未验收合格、中央空调安装质量不符合约定的房屋。因此致餐厅延期开业要求赔偿损失。庭审中原告（反诉被告）国贸公司提供证据证明双方自愿协议第一年租金400000元，差额算作该项损失赔偿，被告（反诉原告）祁某也不否认。符合因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期的法律规定，并且已履行完毕。本院对被告（反诉原告）祁某据此提出赔偿的反诉要求予以驳回。在合同约定的第二年期限内，原告（反诉被告）国贸公司对祁某经营餐厅采取停水停电措施是否违约，本院从原告（反诉被告）国贸公司在2012年5月11日通知内容中查明原因是被告（反诉原告）祁某在2011年12月28日不按期交付租金。此通知应视为原告（反诉被告）国贸公司行使不安抗辩权的通知，此行为不构成违约。原告（反诉被告）国贸公司考虑在被告（反诉原告）祁某毫无准备情况下，立即停水停电确实在一定程度上会侵害被告（反诉原告）祁某使用该租赁房屋，后立即通知解除停水停电措施，致使被告（反诉原告）祁某停止营业的行为消除。被告（反诉原告）祁某一直停业至今与原告（反诉被告）国贸公司的行为没有直接的因果关系，因此停业期间的损失原告（反诉被告）国贸公司不应当承担。
合同约定被告（反诉原告）祁某给付第二年的租金是880000元，水电物业费等也是由被告（反诉原告）祁某承担。孝感市国贸物业管理公司虽与原告（反诉被告）国贸公司不是同一主体，但原告（反诉被告）国贸公司承担了水电物业管理费债务，与房屋租金一同起诉并无不当。因此对被告（反诉原告）祁某要求孝感市国贸物业管理公司另行起诉的抗辩不予支持。原告（反诉被告）国贸公司在被告（反诉原告）祁某下欠的餐费，已经明确同意抵扣租金，被告（反诉原告）祁某的请求抵消债务也符合法律规定，本院予以支持。
按约定给付第二年租金的时间为2011年12月28日、2012年6月28日。原告（反诉被告）国贸公司2012年5月起诉被告（反诉原告）祁某给付全部租金，并且要求其按约定承担违约责任。协议中的违约责任条款约定“乙方迟延履行支付甲方固定回报款超过本协议的约定期限达90日的（不含90日），承担固定回报总额10%的违约金和产生的全部费用（含律师费）”。此条款中所指约定期限是合同条款三中的2011年12月28日前，当合同双方就期限进行补充约定时，未明确违约责任条款不变。因此本院不能适用此约定判决被告（反诉原告）祁某给付违约金和律师费。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第五十三条  、《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》四、《中华人民共和国合同法》第六十条  、第六十八条  、第九十九条  、第一百一十四条  、第二百一十二条  、二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条  的规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）祁某给付原告（反诉被告）孝感市国贸房地产开发有限责任公司843334.40元房屋租金（已扣减餐费52828元）。
二、驳回原告（反诉被告）孝感市国贸房地产开发公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）祁某的反诉请求。
上述给付内容于本判决生效后10日内付清。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件诉讼费12200元，反诉费12000元，由被告（反诉原告）祁某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费12200元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告（反诉被告）国贸公司与被告（反诉原告）祁某签订的《联合经营协议》，是双方在符合法律规定的情况下达成一致的协议，为合法有效的合同。双方签订的合同虽名为联营合同，是“企业之间或企业事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。”但从《联合经营协议》中的权利义务约定看，国贸公司不参与经营，也不分担风险，约定了收取固定利润的保底条款，违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则。这些都不符合关于联营合同的法律规定。其合同约定的主要权利义务为原告（反诉被告）国贸公司提供约定房屋，收取租金，并要按约定保证房屋符合被告（反诉原告）祁某经营的用途。双方应当为房屋租赁合同的当事人。签订的合同实际为房屋租赁合同。按双方对合同的补充，给付第二年租金的时间为2011年12月28日、2012年6月28日。被告（反诉原告）祁某没有证据证明其签订合同时不认可此约定，其应当按约定履行合同义务。其不履行给付租金的行为是违约行为。
在合同履行过程中，原告（反诉被告）国贸公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人被告（反诉原告）祁某，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告（反诉原告）祁某提出，在合同约定的第一年期限内原告（反诉被告）国贸公司履行合同交付的是消防未验收合格、中央空调安装质量不符合约定的房屋。因此致餐厅延期开业要求赔偿损失。庭审中原告（反诉被告）国贸公司提供证据证明双方自愿协议第一年租金400000元，差额算作该项损失赔偿，被告（反诉原告）祁某也不否认。符合因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期的法律规定，并且已履行完毕。本院对被告（反诉原告）祁某据此提出赔偿的反诉要求予以驳回。在合同约定的第二年期限内，原告（反诉被告）国贸公司对祁某经营餐厅采取停水停电措施是否违约，本院从原告（反诉被告）国贸公司在2012年5月11日通知内容中查明原因是被告（反诉原告）祁某在2011年12月28日不按期交付租金。此通知应视为原告（反诉被告）国贸公司行使不安抗辩权的通知，此行为不构成违约。原告（反诉被告）国贸公司考虑在被告（反诉原告）祁某毫无准备情况下，立即停水停电确实在一定程度上会侵害被告（反诉原告）祁某使用该租赁房屋，后立即通知解除停水停电措施，致使被告（反诉原告）祁某停止营业的行为消除。被告（反诉原告）祁某一直停业至今与原告（反诉被告）国贸公司的行为没有直接的因果关系，因此停业期间的损失原告（反诉被告）国贸公司不应当承担。
合同约定被告（反诉原告）祁某给付第二年的租金是880000元，水电物业费等也是由被告（反诉原告）祁某承担。孝感市国贸物业管理公司虽与原告（反诉被告）国贸公司不是同一主体，但原告（反诉被告）国贸公司承担了水电物业管理费债务，与房屋租金一同起诉并无不当。因此对被告（反诉原告）祁某要求孝感市国贸物业管理公司另行起诉的抗辩不予支持。原告（反诉被告）国贸公司在被告（反诉原告）祁某下欠的餐费，已经明确同意抵扣租金，被告（反诉原告）祁某的请求抵消债务也符合法律规定，本院予以支持。
按约定给付第二年租金的时间为2011年12月28日、2012年6月28日。原告（反诉被告）国贸公司2012年5月起诉被告（反诉原告）祁某给付全部租金，并且要求其按约定承担违约责任。协议中的违约责任条款约定“乙方迟延履行支付甲方固定回报款超过本协议的约定期限达90日的（不含90日），承担固定回报总额10%的违约金和产生的全部费用（含律师费）”。此条款中所指约定期限是合同条款三中的2011年12月28日前，当合同双方就期限进行补充约定时，未明确违约责任条款不变。因此本院不能适用此约定判决被告（反诉原告）祁某给付违约金和律师费。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第五十三条  、《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》四、《中华人民共和国合同法》第六十条  、第六十八条  、第九十九条  、第一百一十四条  、第二百一十二条  、二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条  的规定，判决如下:

一、被告（反诉原告）祁某给付原告（反诉被告）孝感市国贸房地产开发有限责任公司843334.40元房屋租金（已扣减餐费52828元）。
二、驳回原告（反诉被告）孝感市国贸房地产开发公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）祁某的反诉请求。
上述给付内容于本判决生效后10日内付清。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件诉讼费12200元，反诉费12000元，由被告（反诉原告）祁某负担。

审判长：黄军勇
审判员：万烨
审判员：胡立学

书记员：冯治国