孝感保某房地产开发有限公司与袁某某、杨某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

孝感保某房地产开发有限公司
饶彬（湖北名流律师事务所）
袁某某
袁琛丽（湖北锡爱律师事务所）
杨某某
鲍志江（湖北山川律师事务所）
谈伟（湖北山川律师事务所）

原告（反诉被告）孝感保某房地产开发有限公司。住所地:孝感市长征路23号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限:一般代理。
被告（反诉第三人）袁某某。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
被告（反诉原告）杨某某。
委托代理人鲍志江、谈伟，湖北山川律师事务所律师。代理权限:一般代理。
原告（反诉被告）孝感保某房地产开发有限公司（以下简称保某公司）与被告（反诉第三人）袁某某、被告（反诉原告）杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法组成由审判员余月明担任审判长，审判员周泽民、人民陪审员候军舟参加的合议庭，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保某公司的委托代理人饶彬、被告（反诉第三人）袁某某的委托代理人袁琛丽、被告（反诉原告）杨某某的委托代理人谈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，案外人邱保国代表原告（反诉被告）保某公司与被告（反诉第三人）袁某某签订授权经营委托书后，被告（反诉第三人）袁某某将原告（反诉被告）保某公司所属的保某建材大市场二期后厅K04号商铺租赁给被告（反诉原告）杨某某经营捷顺门业的事实清楚。虽然原告（反诉被告）保某公司与被告（反诉第三人）袁某某另行签订了承包合同，约定的承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日，但被告（反诉第三人）袁某某在与被告（反诉原告）杨某某签订租赁合同时，仅出示了授权经营委托书，致使被告（反诉原告）杨某某有理由相信被告（反诉第三人）袁某某能够代表原告（反诉被告）保某公司对外签订合同。根据合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，被告（反诉第三人）袁某某与被告（反诉原告）杨某某签订的合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日的租赁合同应当认定为合法有效。原告（反诉被告）保某公司及被告（反诉原告）杨某某均应当依照该合同的约定履行各自的义务。原告（反诉被告）保某公司在该合同期满前擅自要求被告（反诉原告）杨某某退场，并对其经营的商铺停水、停电，致使被告（反诉原告）杨某某不能正常经营，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据本案的实际情况，被告（反诉原告）杨某某的损失主要因停水停电引起，本院酌情确定每天损失800元，原告（反诉被告）保某公司应当赔偿11200元（800元／天×14天）。被告（反诉第三人）袁某某与被告（反诉原告）杨某某签订的租赁合同于2013年12月31日期满，双方之间的权利义务关系自此终止，被告（反诉原告）杨某某应当依约退场，故对原告（反诉被告）保某公司要求判令其立即腾退所租商铺的诉讼请求，本院依法予以支持。被告（反诉原告）杨某某要求判令原告（反诉被告）保某公司赔偿其品牌保证金、装修费等，无法律依据，故对其该反诉请求，本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第四十九条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  、第二百三十五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、原告（反诉被告）孝感保某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）杨某某损失11200元；
二、被告（反诉原告）杨某某于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）孝感保某房地产开发有限公司所属的保某建材大市场二期后厅K04号建筑面积为105.3㎡的商铺；
三、驳回被告（反诉原告）杨某某其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费500元、反诉费10723元，合计11223元，由原告（反诉被告）孝感保某房地产开发有限公司负担673元，被告（反诉原告）杨某某负担10550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费11223元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，案外人邱保国代表原告（反诉被告）保某公司与被告（反诉第三人）袁某某签订授权经营委托书后，被告（反诉第三人）袁某某将原告（反诉被告）保某公司所属的保某建材大市场二期后厅K04号商铺租赁给被告（反诉原告）杨某某经营捷顺门业的事实清楚。虽然原告（反诉被告）保某公司与被告（反诉第三人）袁某某另行签订了承包合同，约定的承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日，但被告（反诉第三人）袁某某在与被告（反诉原告）杨某某签订租赁合同时，仅出示了授权经营委托书，致使被告（反诉原告）杨某某有理由相信被告（反诉第三人）袁某某能够代表原告（反诉被告）保某公司对外签订合同。根据合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，被告（反诉第三人）袁某某与被告（反诉原告）杨某某签订的合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日的租赁合同应当认定为合法有效。原告（反诉被告）保某公司及被告（反诉原告）杨某某均应当依照该合同的约定履行各自的义务。原告（反诉被告）保某公司在该合同期满前擅自要求被告（反诉原告）杨某某退场，并对其经营的商铺停水、停电，致使被告（反诉原告）杨某某不能正常经营，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据本案的实际情况，被告（反诉原告）杨某某的损失主要因停水停电引起，本院酌情确定每天损失800元，原告（反诉被告）保某公司应当赔偿11200元（800元／天×14天）。被告（反诉第三人）袁某某与被告（反诉原告）杨某某签订的租赁合同于2013年12月31日期满，双方之间的权利义务关系自此终止，被告（反诉原告）杨某某应当依约退场，故对原告（反诉被告）保某公司要求判令其立即腾退所租商铺的诉讼请求，本院依法予以支持。被告（反诉原告）杨某某要求判令原告（反诉被告）保某公司赔偿其品牌保证金、装修费等，无法律依据，故对其该反诉请求，本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第四十九条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  、第二百三十五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

一、原告（反诉被告）孝感保某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）杨某某损失11200元；
二、被告（反诉原告）杨某某于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）孝感保某房地产开发有限公司所属的保某建材大市场二期后厅K04号建筑面积为105.3㎡的商铺；
三、驳回被告（反诉原告）杨某某其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费500元、反诉费10723元，合计11223元，由原告（反诉被告）孝感保某房地产开发有限公司负担673元，被告（反诉原告）杨某某负担10550元。

审判长：余月明
审判员：周泽民
审判员：候军舟

书记员：陈洁