孙某某、同江市长恒热电有限公司二审民事判决书

上诉人（原审原告）：孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住同江市。
委托诉讼代理人：丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：同江市长恒热电有限公司，住所地同江市平安大道东段南侧。
法定代表人：孙光侠，公司经理。
委托诉讼代理人：郝泰一，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，系同江市长恒热电有限公司职员，住同江市。
第三人：佳木斯昆仑房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区友谊路佳丹社区。
法定代表人：高治国，公司经理。

上诉人孙某某因与被上诉人同江市长恒热电有限公司（以下简称长恒热电公司）、第三人佳木斯昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）案外人执行异议之诉一案，不服同江市人民法院（2017）黑0881民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙某某及其委托诉讼代理人丁伟、被上诉人长恒热电公司委托诉讼代理人郝泰一到庭参加诉讼，第三人昆仑公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经质证，被上诉人长恒热电公司认为照片只能表明房屋现有的状态，不能证明其实际入住的时间，表明上诉人存在撕毁法院封条，擅自对房屋装修的违法行为。认为不动产登记中心的证明不能表明案涉房屋是上诉人的唯一住房，同时表明案涉房屋登记在昆仑公司名下，被上诉人申请查封昆仑公司名下的房屋进行拍卖合法有效。认为证人刘某与本案存在直接利害关系，其证言不应采纳。

本院认为，被上诉人对上诉人提供的证据二的真实性无异议，对该份证据予以采信。关于证据一5张照片，其中2张内容重复，不重复的3张照片在一审庭审中均已提供，不能作为新的证据使用。关于证据三刘某的证言，其证言内容与刘某与昆仑公司签订的翰林苑小区道路施工及硬化承包合同、购房协议，以及刘某与孙某某签订的顶帐协议等相关证据可以相互印证，对其证言应予采信。
综合本案一审和二审证据，可以认定以下事实：
2012年6月13日，昆仑公司与刘某签订《翰林苑小区道路施工及硬化承包合同》一份，约定将翰林苑小区道路及硬化施工工程承包给刘某承建，双方在合同中约定工程款的20%以现金结算，剩余80%以商品房抵工程款方式进行结算。施工结束后，双方进行结算，约定用翰林苑小区12套房屋抵顶部分工程款，其中翰林苑小区19号楼一单元504室房抵顶工程款111652元。2014年4月28日，昆仑公司与刘某就翰林苑小区19号楼一单元504室签订购房协议，昆仑公司给刘某出具了财务收据。双方签订协议后，刘某对该房屋进行了装修，并将房屋借给亲属居住。
2015年1月7日，因刘某欠孙某某钩机工时费75000元，孙某某与刘某签订房屋顶帐协议，约定刘某将翰林苑小区19号楼一单元504室以75000元的价格顶帐给孙某某，由刘某协助孙某某办理相关过户手续。并约定现住户住到2016年5月1日，期间如孙某某将房屋卖掉，由刘某负责清理。2015年1月15日，昆仑公司、刘某、孙某某三方签订房屋交接单，正式办理房屋交接手续。2014年11月8日至2016年1月3日，刘某和孙某某陆续交纳了案涉房屋的热化费和物业管理费。
2016年2月29日，经长恒热电公司申请，同江市人民法院依据已经发生法律效力的（2015）同民初字第76号民事判决书，作出（2016）黑0881执148号执行裁定书，将昆仑公司建设的翰林苑小区77套房屋予以查封，其中包括案涉房屋19号楼一单元504室。裁定作出后，刘某向同江市人民法院提出异议，请求解除对该房屋的查封。同江市人民法院于2016年4月18日作出（2016）黑0881执异36号执行裁定书，支持了刘某的异议请求，裁定中止对案涉房屋的查封。后长恒热电公司向同江市人民法院提出执行异议之诉，请求准许执行，恢复对案涉房屋的执行。同江市人民法院于2017年2月25日作出（2016）黑0881民初2794号民事判决书，判决允许执行案涉房屋。2017年6月7日，孙某某以案涉房屋系其于2015年1月7日在刘某处抵债取得，向同江市人民法院提出执行异议，同江市人民法院于2017年6月18日作出（2017）黑0881执异46号执行裁定书，驳回了孙某某的异议申请，孙某某于2017年7月7日向同江市人民法院提起案外人执行异议之诉。
2017年5月19日，昆仑公司出具情况说明一份，证明孙某某购房后，曾在2015年2月至11月期间多次到昆仑公司要求办理房产证，但因昆仑公司的原因，无法及时为孙某某办理房照。
2018年3月12日，同江市不动产登记中心出具查询结果一份，证明在同江市不动产登记中心未查出孙某某在同江市区内购买房屋的住宅家庭房屋产权档案。
本案中，双方争议的焦点主要在于孙某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于这一问题，上诉人孙某某认为，在同江法院查封案涉房屋前，刘某与昆仑公司签订了购房协议，上诉人与刘某之间签订了房屋顶帐协议，已经结清案涉房屋全部房款，并已实际占有使用该房屋，案涉房屋系上诉人用于自己居住，且上诉人名下并无其他任何用于居住的房屋，非因上诉人自身原因未办理过户登记手续。因此，上诉人对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人长恒热电公司认为，刘某不是案涉房屋的所有权人，无权将房屋转卖或者顶帐他人，而且购房协议和房屋顶帐协议系偷逃税收行为，所以购房协议和房屋顶帐协议均无效；上诉人所述事实与证据相互矛盾，因此应当驳回上诉人的上诉请求。
本院认为，在长恒热电公司与昆仑公司之间的执行案件执行过程中，孙某某作为案外人对执行标的向法院提出异议，在法院驳回其异议请求后，其有权提起诉讼。通过本案查明的事实可以认定，在人民法院查封前，昆仑公司与刘某按照双方签订的《翰林苑小区道路施工及硬化承包合同》的约定，就案涉房屋签订了购房协议，以案涉房屋抵顶工程款。刘某对该房屋进行装修，并在人民法院查封前与孙某某签订抵帐协议，昆仑公司、刘某、孙某某正式办理了房屋交接手续。前后两份以房抵帐协议均是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，抵帐协议合法有效，应受法律保护。在人民法院查封前，刘某和孙某某对案涉房屋已经实际占有、使用并处分，该房屋系用于居住且孙某某名下无其他房屋，作为以房抵债的权利人，孙某某的物权期待权优先于长恒热电公司的普通债权，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：

审判长 王彦东
审判员 韩国斌
审判员 王雪洁

书记员： 付丽丽