孙某与李某某、毛某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

李某某
马国微（黑龙江龙广律师事务所）
毛某某
孙某
曲洪波

上诉人（原审被告）李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省克山农场“经典橱柜”个体经营者。
上诉人（原审被告）毛某某（李某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省克山农场“经典橱柜”个体经营者。
二上诉人共同委托代理人马国微，女，黑龙江龙广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙某（曾用名吕志勇），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，克山农场消防中队工人。
委托代理人曲洪波（孙某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
上诉人李某某、毛某某与被上诉人孙某房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔农垦法院（2013）齐垦民初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人毛某某及二上诉人共同委托代理人马国徽，被上诉人孙某及其委托代理人曲洪波到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
本院二审查明:2010年4月25日，李某某（乙方）夫妇为经营克山农场“经典橱柜”与孙某（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为“甲方将原职高养猪场，总建筑面积488平方米房屋租赁给乙方使用；期限自2010年5月5日至2011年5月5日，年租金14，000.00元；租赁期间乙方承担维护及水电等一切费用；乙方需缴纳定金1，000.00元；此房如果在租赁期间拆迁，此合同自然终止，租金按月计算。”合同签订当日，李某某支付孙某定金1，000.00元。同年5月7日，李某某支付孙某租金13，000.00元。合同履行期满，因房屋租赁价格下降，2011年5月6日，孙某与李某某续签订期限为一年的《房屋租赁合同》，年租金变更为12，000.00元，其他内容同上。李某某依约支付租金12，000.00元。租期届满后，李某某欲继续承租该房屋，因克山农场建设改造需要，2012年初已将该租赁房屋列入拆迁范围，双方未签订书面合同，口头约定期限自2012年5月5日至2013年5月5日，租金为10，000.00元，不足一年，按月收取。2013年5月（收条未载明具体日期）、8月7日，孙某之妻曲红波到租赁房屋处分别收取李某某支付的房屋租金5，000.00元、3，000.00元，尚欠租金2，000.00元。同年9月7日，孙某通知李某某、毛风云搬迁未果，遂起诉至法院请求李某某、毛某某立即搬出租赁房屋，并支付尚欠租金2，000.00元及2013年5月至2013年11月的租金5，000.00元，共计7，000.00元。
本院认为:上诉人与被上诉人签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。本案双方当事人无争议的事实是上诉人已将2010年5月5日至2012年5月5日租金26，000.00元支付给被上诉人；2012年5月5日至2013年5月5日口头约定租金为10，000.00元。本案争议的焦点在于本案租赁合同履行期限及上诉人是否拖欠被上诉人租金问题。
关于本案租赁合同履行期限问题。2012年5月，上诉人与被上诉人所达成的口头约定为有效合同，因双方未采用书面形式，故应视为不定期租赁，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，且双方签订的书面协议亦约定租赁房屋一旦拆迁租赁合同终止，租金按月计算。本案被上诉人作为出租人已在合理期限之前通知上诉人解除合同，故对被上诉人要求解除与上诉人的租赁合同，由上诉人返还其所租赁的房屋的诉讼请求，本院予以支持。上诉人上诉称，2013年5月至2014年5月的租金8，000.00元已经交付给被上诉人，故租赁合同未到期。上诉人所提供的证据证实该8，000.00元交付的是2012年5月至2013年5月租金，并非2013年5月至2014年5月的租金，上诉人就该项上诉请求，未提供证据予以证实，本院不予支持。
关于上诉人是否拖欠被上诉人租金问题。上诉人上诉称不欠被上诉人2012年5月至2013年5月期间的租金10，000.00元，上诉人在原审庭审中自认曲红波收取该租金为其出具收条，收条已丢失。二审庭审中上诉人自述因彼此熟悉，曲红波收取该租金时未出具收条，两次庭审的陈述自相矛盾，且不能做出合理解释。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  “当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第五条  第二款  规定:“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。根据租赁合同的性质，上诉人向被上诉人支付房屋租金是其主要义务。上诉人关于自己已全部支付了租金，不存在拖欠租金的辩解，其未能提交已经全部支付租金的证据，由其承担举证不能的责任，对其辩解理由，本院不予支持。上诉人租赁被上诉人的房屋用于经营，就应按双方约定向被上诉人按期足额支付租金。原审判决上诉人支付被上诉人租金7，000.00元正确。
关于上诉人提出的反诉请求问题。上诉人虽在原审答辩提出被上诉人应赔偿房屋漏雨造成的损失3，000.00元，但并未提起反诉，原审未予审理并无不当。上诉人原审庭审中主张被上诉人赔偿其停产、停业、搬迁等损失共计120，248.00元，系在举证期届满后提出，原审法院告知上诉人可另行主张权利并无不当。上诉人在二审庭审中提出由被上诉人补偿其停产、停业、搬迁、动力电等损失共计423，418.00元的反诉请求，经当庭征询被上诉人意见，其不同意调解。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第184条  规定:“在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，就此上诉人可另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元（上诉人已预交），由上诉人李某某、毛某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为:上诉人与被上诉人签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。本案双方当事人无争议的事实是上诉人已将2010年5月5日至2012年5月5日租金26，000.00元支付给被上诉人；2012年5月5日至2013年5月5日口头约定租金为10，000.00元。本案争议的焦点在于本案租赁合同履行期限及上诉人是否拖欠被上诉人租金问题。
关于本案租赁合同履行期限问题。2012年5月，上诉人与被上诉人所达成的口头约定为有效合同，因双方未采用书面形式，故应视为不定期租赁，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，且双方签订的书面协议亦约定租赁房屋一旦拆迁租赁合同终止，租金按月计算。本案被上诉人作为出租人已在合理期限之前通知上诉人解除合同，故对被上诉人要求解除与上诉人的租赁合同，由上诉人返还其所租赁的房屋的诉讼请求，本院予以支持。上诉人上诉称，2013年5月至2014年5月的租金8，000.00元已经交付给被上诉人，故租赁合同未到期。上诉人所提供的证据证实该8，000.00元交付的是2012年5月至2013年5月租金，并非2013年5月至2014年5月的租金，上诉人就该项上诉请求，未提供证据予以证实，本院不予支持。
关于上诉人是否拖欠被上诉人租金问题。上诉人上诉称不欠被上诉人2012年5月至2013年5月期间的租金10，000.00元，上诉人在原审庭审中自认曲红波收取该租金为其出具收条，收条已丢失。二审庭审中上诉人自述因彼此熟悉，曲红波收取该租金时未出具收条，两次庭审的陈述自相矛盾，且不能做出合理解释。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  “当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第五条  第二款  规定:“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。根据租赁合同的性质，上诉人向被上诉人支付房屋租金是其主要义务。上诉人关于自己已全部支付了租金，不存在拖欠租金的辩解，其未能提交已经全部支付租金的证据，由其承担举证不能的责任，对其辩解理由，本院不予支持。上诉人租赁被上诉人的房屋用于经营，就应按双方约定向被上诉人按期足额支付租金。原审判决上诉人支付被上诉人租金7，000.00元正确。
关于上诉人提出的反诉请求问题。上诉人虽在原审答辩提出被上诉人应赔偿房屋漏雨造成的损失3，000.00元，但并未提起反诉，原审未予审理并无不当。上诉人原审庭审中主张被上诉人赔偿其停产、停业、搬迁等损失共计120，248.00元，系在举证期届满后提出，原审法院告知上诉人可另行主张权利并无不当。上诉人在二审庭审中提出由被上诉人补偿其停产、停业、搬迁、动力电等损失共计423，418.00元的反诉请求，经当庭征询被上诉人意见，其不同意调解。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第184条  规定:“在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，就此上诉人可另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元（上诉人已预交），由上诉人李某某、毛某某负担。

审判长：李波
审判员：黎红英
审判员：鲁民

书记员：王薇薇