孙某某与陶某某、哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住哈尔滨市呼兰区。
委托诉讼代理人：谭永世，黑龙江鼎凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高宏英，黑龙江鼎凡律师事务所律师。
被告：陶某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住哈尔滨市呼兰区。
被告：哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社。
法定代表人：刘庆柯，职务理事长。
委托诉讼代理人：顾祥国，黑龙江善行律师事务所律师。

原告孙某某诉被告陶某某、被告哈尔滨市呼兰区信用联社（以下简称呼兰信用联社）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某某委托诉讼代理人谭永世、高宏英，被告陶某某、被告呼兰信用社委托诉讼代理人顾祥国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙某某向本院提出诉讼请求：请求确认陶某某与呼兰信用联社签署的《以房抵债协议》无效。事实与理由：2009年12月25日，孙某某与陶某某口头约定共同出资购买王庆海的一处房屋及土地，当时因为买房的时候与王庆海有亲属关系，所以不能正面去买房子，双方决定让陶某某弟弟陶海源替孙某某与陶某某和卖房人王庆海签订购房协议。王庆海出卖的房屋有房屋产权证，购买房屋后没有办理过户手续。买完房子后，房屋产权证放在陶海源母亲处。2011年1月20日，陶某某从呼兰信用联社贷款人民币50万元，并在孙某某不知情的情况下将孙某某与陶某某共同出资购买的房屋用于陶某某个人向呼兰信用联社处贷款作了抵押，后因陶某某无力偿还呼兰信用社的贷款，便擅自用孙某某与陶某某共同出资购买的房屋以房抵债的方式抵偿给了呼兰信用联社。孙某某事后得知此事，于2015年8月4日就陶某某和呼兰信用联社擅自将孙某某的房屋私自处分事宜向哈尔滨市公安局呼兰分局报案，经哈尔滨市公安局呼兰分局各方涉案当事人详细询问了解情况后，认定本案不构成诈骗罪，于2015年10月3日向孙某某出具不予立案通知书。事后，孙某某多次找呼兰信用联社沟通此事，但均迟迟无果。陶某某没给孙某某出具12万元的欠据。
陶某某辩称，孙某某所述属实。陶某某与孙某某共同出资买房没有签订协议，农村不给办理房屋产权过户手续。陶某某到呼兰信用联社办理贷款，没有告诉孙某某。2014年12月14日，因为陶某某贷款到期了还不上，陶某某去找孙某某让孙某某出资10万元把贷款还上，诉争房产就归孙某某了，孙某某没有拿钱还上贷款，陶某某就让妻子高艳梅与呼兰信用联社签订了《黑龙江省农村信用社资产抵债协议书》，将房产抵给呼兰信用联社。后来孙某某找陶某某，陶某某给孙某某出具一张12万元的欠条，孙某某与陶某某之间的事情已经解决。陶某某和呼兰信用联社已经签订了以房抵债的协议，陶某某不同意和呼兰信用联社签订的协议无效。
呼兰信用联社辩称，呼兰信用联社对于陶某某提供的抵债房产不知道与孙某某共有。2011年1月20日，呼兰信用联社与陶某某签订协议，约定贷款金额50万元，期限自2011年1月20日至2014年1月20日，到期后陶某某拖欠呼兰信用联社本金及利息为203999.49元，在陶某某无力偿还的情况下同意用其购买的王庆海的房屋来抵偿欠款。陶某某贷款时出具的是陶某某的妻子高艳梅与王庆海签订的购房协议书，在该协议书中证明人处显示为孙某某，所以在该协议书中，孙某某并不是购买者或者共有人，又结合高艳梅提供了王庆海的产权证原件，以及裕华村村民委员会出具的证明和相关的会议纪要均表明，涉案房产属于陶某某与高艳梅夫妻共同财产，二人同意抵偿给呼兰信用联社，并征得了裕华村村委会的同意，所以以房抵债协议书是合法有效的。呼兰信用联社在取得该房产以后，于2017年12月29日通过委托黑龙江省友诚拍卖有限公司公开拍卖，该房产由村民沈士生竞拍所得并占有使用，该房产已与呼兰信用联社没有法律关系。呼兰信用联社对房屋拍卖后的情况不清楚。如果孙某某认为共有人擅自处分共有财产，应该另行诉讼共有人，而不应该提起确认合同无效之诉。呼兰信用联社不同意孙某某的诉讼请求，陶某某和呼兰信用联社签订的以房抵债协议合法有效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2009年12月25日，陶海源与王庆海签订房屋买卖协议，约定购买王庆海砖铁结构三间砖房，一间砖瓦结构仓房，房屋面积和宅基地面积以房照为准，房屋价钱总计4万元，一次付清。买房人陶海源签字，卖房人王庆海、王桂贤、王桂茹、王桂清签字，证明人孙某某签字。并将王庆海名下房屋产权证交到陶海源母亲处。陶某某承认与孙某某共同出资购买诉争房屋的事实。2011年1月20日，陶某某与呼兰信用联社签订《个人保证担保借款合同》，约定借款金额为50万元，用途为园林绿化，借款期间为2011年1月20日至2014年1月20日，执行月利率9.63%。陶某某与高艳梅系夫妻关系，2014年12月27日，高艳梅将陶海源购买王庆海房屋协议中买房人改成高艳梅后与呼兰信用联社签订《黑龙江省农村信用社资产抵债协议书》，确认高艳梅累欠呼兰信用联社203,999.49元。高艳梅将该房屋所有权抵偿呼兰信用联社债务203,999.49元。2014年12月28日呼兰镇裕华村村民委员会出具证明，证明裕华村村民陶某某与财产共有人高艳梅拥有房屋面积58平方米，宅基地面积476.5平方米，在宅基地上自建房屋418.5平方米，宅基地使用权和房屋所有权权属清楚，合法有效，四邻无争议。2014年12月28日呼兰镇裕华村民委员记载会议纪要，纪要载明：裕华村村民陶某某2013年1月28日至2014年12月28日期间，在呼兰信用联社使用贷款1笔，金额169,565元，截止2014年12月28日贷款本息合计203,999.49元，经呼兰信用联社与陶某某妻子高艳梅协商，高艳梅同意用高艳梅在裕华村的房屋抵偿全部债务及利息。鉴于上述情况，经村民代表讨论通过，同意高艳梅用裕华村的房屋抵偿呼兰信用联社全部债务及利息。信用社在取得该房产以后，于2017年12月29日通过委托黑龙江省友诚拍卖有限公司公开拍卖，诉争房产由村民沈士生竞拍购买。庭审后，孙某某提供呼兰区利业镇裕华村村民委员会出具的证明，证明原文为“陶海朋，男，裕华村陶家屯人，所出具的‘证明’及‘会议纪要’文本不是我村出的。”

本院认为，孙某某主张与陶某某共同出资购买诉争房屋，陶某某对这一事实予以认可，应当视为孙某某与陶某某共同共有该房屋，但未办理房屋产权变更登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因陶某某欠付呼兰信用联社借款，陶某某妻子高艳梅与呼兰信用联社签订《资产抵债协议书》，将诉争房屋抵给呼兰信用联社。现诉争房屋已被呼兰信用联社拍卖，由案外人以合理的价格竞拍购买。本案诉争房屋买卖协议上写明购买人是陶海源，孙某某是证明人。陶某某妻子高艳梅与呼兰信用联社间的抵债行为，呼兰信用联社属于善意相对人。孙某某庭后提供的裕华村村民委员会出具的证明，从形式上看没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，从内容上看裕华村村民委员会未向陶某某出具“证明”及“会议纪要”，而且该事件孙某某已向哈尔滨市公安局呼兰分局报案，哈尔滨市公安局呼兰分局2015年10月3日作出呼公不立字[2015]8号不予立案通知书。孙某某主张的“证明”及“会议纪要”并不影响客观事实的存在。参照最高人民法院《民事审判指导与参考》第56辑：房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题，出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在某个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人另行约定，如果买受人是善意的，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，孙某某请求确认陶某某与呼兰信用联社签署的《以房抵债协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。对于陶某某擅自处分共有物给孙某某造成的损失，孙某某有权另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九十七条、第一百零六条及有关规定，判决如下：

驳回原告孙某某的诉讼请求。
案件受理费50.00元，由原告孙某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

审判长 许树军
人民陪审员 卫沙沙
人民陪审员 曹丽霞

书记员： 张鸿瑶