孙某、同江市长恒热电有限公司二审民事判决书

上诉人：孙某（一审原告），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住同江市。
委托诉讼代理人：丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：同江市长恒热电有限公司，住所地同江市平安大道东段南侧。
法定代表人：孙光侠，公司经理。
委托诉讼代理人：郝泰一，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，系同江市长恒热电有限公司职员，住同江市。
被上诉人（一审被告）：佳木斯昆仑房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区友谊路佳丹社区。
法定代表人：高治国，公司经理。

上诉人孙某与被上诉人同江市长恒热电有限公司（以下简称长恒热电公司）、佳木斯昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）案外人执行异议之诉一案，不服同江市人民法院（2017）黑0881民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭。因各方当事人均未提交新证据，经过阅卷和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为，孙某在一审中提供的全部证据，除两份物业费收据系复印件无法核实其真实性外，其他证据均能相互印证，可以证明本案事实，法院应予采信。综合一审证据及二审调查，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明以下事实：
2012年6月13日，昆仑公司与刘伟签订《翰林苑小区道路施工及硬化承包合同》一份，约定将翰林苑小区道路及硬化施工工程承包给刘伟承建，双方在合同中约定工程款的20%以现金结算，剩余80%以商品房抵工程款方式进行结算。施工结束后，双方进行结算，约定用翰林苑小区12套房屋抵顶部分工程款，其中翰林苑小区19号楼7单元502室房屋抵顶工程款156482元。2014年4月28日，昆仑公司与刘伟就翰林苑小区19号楼7单元502室签订购房协议，昆仑公司给刘伟出具了财务收据，并将房屋钥匙交给刘伟。
2014年5月4日，刘伟与孙某签订房屋买卖合同一份，约定刘伟将翰林苑小区19号楼7单元502室房屋卖给孙某，房屋价格130000元，面积以房产测量为准，由刘伟协调开发商办理房照及相关手续，除不动产税以外的一切税务和办理房照发生的费用由孙某负担。合同签订后，孙某于2014年5月5日将房款130000元交付刘伟。2014年5月9日，昆仑公司、刘伟、孙某三方签订房屋交接单，正式办理房屋交接手续，刘伟将房屋钥匙交给孙某。孙某接收案涉房屋后，交纳了部分物业管理费。
2017年5月21日，昆仑公司出具情况说明一份，证明孙某购买案涉房屋后，曾在2014年5月至2015年12月期间多次到昆仑公司要求办理房产证，但因昆仑公司被审计及未交不动产税等原因，无法及时为孙某办理房照。
本案中，双方争议的焦点主要在于孙某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于这一问题，上诉人孙某认为，在同江法院查封案涉房屋前，刘伟与昆仑公司签订了购房协议，上诉人与刘伟之间签订了房屋买卖合同，已经结清案涉房屋全部房款，并已实际占有使用该房屋，案涉房屋系上诉人用于自己居住，且上诉人名下并无其他任何用于居住的房屋，非因上诉人自身原因未办理过户登记手续。因此，上诉人对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人长恒热电公司认为，刘伟不是案涉房屋的所有权人，无权将房屋转卖或者顶账他人，而且购房协议和房屋顶账协议系偷逃税收行为，所以购房协议和房屋顶账协议均无效,上诉人所述事实与证据相互矛盾，因此应当驳回上诉人的上诉请求。
本院认为，在长恒热电公司与昆仑公司之间的执行案件执行过程中，孙某作为案外人对执行标的向法院提出异议，在法院驳回其异议请求后，其有权提起诉讼。通过本案查明的事实可以认定，在人民法院查封前，刘伟与昆仑公司按照双方签订的《翰林苑小区道路施工及硬化承包合同》的约定，就案涉房屋签订了购房协议，以案涉房屋抵顶工程款；后又与孙某就案涉房屋签订了房屋买卖合同，与昆仑公司正式办理了房屋交接手续，并将案涉房屋钥匙交给孙某。刘伟与昆仑公司签订的以房抵账协议以及刘伟与孙某签订的房屋买卖合同均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，两份协议均合法有效，应受法律保护。在人民法院查封前，刘伟和孙某已经取得案涉房屋钥匙，对案涉房屋已经实际占有、使用并处分，孙某已经交清全部购房款，非因孙某的原因未办理过户手续，作为房屋买卖合同的权利人，孙某的物权期待权优先于长恒热电公司的普通债权，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：

审判长 王彦东
审判员 姜广武
审判员 王雪洁

书记员： 王胜权