孙艾彤、黑龙江鑫都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：孙艾彤，女，1984年10月20日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：朱玲（与原告系母女关系），现住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王岩，黑龙江龙岩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江鑫都房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市长江路与香坊北路西北角北大荒辉煌小区27号楼00单元02-03层001号。法定代表人：于彤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张万友，黑龙江张万友律师事务所律师。

上诉人孙艾彤上诉称，在双方签订房屋买卖合同时，被上诉人的工作人员并未依照合同内容上“商品房买卖合同说明”中让上诉人仔细阅读本合同内容，而是说房号、米数、价格没有问题就行，其他没有什么用。不容上诉人仔细阅读，就让上诉人签合同。上诉人由于没有经验，又处在买受方的弱势地位，轻信了被上诉人是国有企业，加之售房人的花言巧语，就在被上诉人的提供的格式合同上签字。上诉人交付了827327元购房款。合同中约定0.08%的违约金过低，无论被上诉人违约时间多长，都只支付661.86元的违约金，双方的权利义务明显违反了公平、等价有偿原则。一审判决以合同系合意约定为由，保护了被上诉人不合法的利益，是显失公平的。一审判决以与本案没有关联性为由，没有采信被上诉人给上诉人造成损失的证据。上诉人丈夫在辽宁舰服役，准备在青岛买房，因被上诉人违约致使未能办理房屋产权证，并导致上诉人多付房贷利息的损失。请求撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求，由被上诉人赔偿上诉人损失230877.20元。被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，均应按合同的约定履行各自义务。2、本案中合同约定了违约金的计算方法，上诉人在原审中引用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，主张违约金于法无据，合同对于违约金的计算方式约定明确，且合法有效，应适用合同约定。3、上诉人提出其丈夫在辽宁舰服役的理由与本案无关。4、涉案法院的管辖是由香坊法院、南岗法院依职权移送，绥化农垦法院依职权分配至佳南法庭审理，并非被上诉人申请，且同类案件在香坊法院作出的判决结果与本案完全一致。综上，上诉人的上诉理由没有实施和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙艾彤原审提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理所购房屋产权登记备案手续;2.被告向原告支付至起诉违约金230,877.20元；3.被告向原告支付自本案诉讼至实际给付期间违约金；4.案件受理费由被告承担。原审法院经审理查明：2011年7月1日，原告与被告经协商签订房屋买卖合同1份，原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市××××号，鑫都绿荫芳邻小区A栋3单元4××号房屋。原告依约支付房款820,327.00元，后期因调换房屋支付差价款7,000.00元，合计房款827,327.00元。房屋买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2,3，项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.08%向买受人支付违约金”。原告于2011年12月31日入住房屋后，因被告未按合同第十五条约定向产权登记机关办理提供资料备案手续，原告至今无法办理权属登记，双方因此产生纠纷。原告认为被告的违约行为无法行使产权人权利，给原告造成损失，不能按合同约定过低违约金承担责任,应按合同法第一百一十四条第二款规定，违约金按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。请求：1.被告立即为原告办理所购房屋产权登记备案手续;2.被告向原告支付至起诉违约金230,877.20元；3.被告向原告支付自本案诉讼至实际给付期间违约金；4.案件受理费由被告承担。另查明，根据双方房屋买卖合同约定：被告在2012年7月1日前，未将办理房屋产权证照需要材料向不动产登记部门备案，致使原告不能办理房屋产权证照的，应按房屋总价款827,327.00元的0.08%，向原告支付违约金661.86元（827,327.00元×0.08%）。原审法院认为：本案争议的焦点：被告违约金是按合同约定房屋总价款0.08%计付，还是按中国人民银行贷款利率计付。经原、被告双方协商一致、特别是在原告仔细阅读合同内容后签订的房屋买卖合同，系真实意思表示，该房屋买卖合同合法有效，当事人违反合同约定系房屋买卖合同纠纷，应承担民事责任。关于原告要求被告立即办理房屋产权证照的诉讼请求，被告在双方约定的交付房屋180日内，未到不动产登记部门办理产权登记相关资料备案，致使原告未能办理产权证照，被告应承担违约责任，对原告的请求应予支持。关于原告要求被告支付违约金230,877.20元及自本案诉讼至实际给付期间违约金（按中国人民银行贷款利率计付违约金）的诉讼请求，原审法院认为，双方的房屋买卖合同系合意约定，不存在因重大误解订立和订立合同时显失公平的法定情形，对被告在一定期限内不履行办理产权证照的违约金（房屋总价款的0.08%）进行特别约定的计算方法，该约定不违反法律、行政法规等强制性规定。原告在知道被告违约后，应及时主张权利，其怠于行使权利系对自身民事权利处分，即使后期存在损失也是原告放任扩大所致。原告所述根据合同法第一百四十一条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定增加违约金，从本案事实看，原告因滞后多年行使诉讼权利，以约定违约金过低而适用该法律规定，显然不当。被告应按房屋买卖合同约定违约金计算方法向原告支付违约金661.86元（827,327.00元×0.08%），对被告的辩解本院应予支持。对原告多请求违约金超出部分230,215.34元（230,877.20元－661.86元）及支付自本案诉讼至实际给付期间违约金的请求不予支持。关于原告案件受理费由被告负担的诉讼请求，根据案件的具体胜、败情况，决定双方各自负担数额。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、被告黑龙江鑫都房地产开发有限公司协助原告孙艾彤办理鑫都绿荫芳邻小区A栋3单元4××号房屋产权登记证书，于本判决发生法律效力后立即履行；二、被告黑龙江鑫都房地产开发有限公司支付原告孙艾彤违约金661.86元，于本判决发生法律效力后立即履行；三、驳回原告孙艾彤其他诉讼请求。案件受理费4764.00元，由原告孙艾彤承担4753.00元，被告黑龙江鑫都房地产开发有限公司承担11.00元。二审中，上诉人向法庭提交了涉案合同文本的后4页。证明在双方签订房屋买卖合同时，被上诉人没有提供完整合同文本，上诉人是在合同文本不全的情况下与被上诉人签订。被上诉人认为，上诉人提供的合同文本后4页与本案所诉争的内容不具有关联性。本院认为，上诉人向法庭提交的合同文本后4页，系合同附件，是双方签订的商品房买卖合同的组成部分，对该证据的真实性予以采信。本院二审经审理查明，确认原审查明的事实及证据。另查明，被上诉人鑫都房地产公司于2011年12月31日向上诉人孙艾彤交付房屋，至本案起诉前鑫都房地产公司未能将办理房屋产权证照需要材料向不动产登记部门备案。
上诉人孙艾彤因与被上诉人黑龙江鑫都房地产开发有限公司（以下简称鑫都房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院（2017）黑8105民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于5月31日公开开庭进行了审理。上诉人孙艾彤及其委托诉讼代理人朱玲、王岩、被上诉人鑫都房地产公司委托诉讼代理人张万友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原审判决所归纳的违约金是按合同约定房屋总价款0.08%计付，还是按中国人民银行贷款利率计付的争议焦点是正确的。本案当事人双方签订的房屋买卖合同，系真实意思表示，该房屋买卖合同合法有效。双方应依约履行合同。鑫都公司虽然依约向买受人交付了房屋，但未在约定的交付房屋180日内向不动产登记部门提交办理房屋产权证照需要的备案材料，致使买受人五年多不能办理房屋产权登记，应承担违约责任。在涉案合同中，逾期付款及逾期交付房屋均是约定按日支付违约金。虽然双方在签订房屋买卖合同中也约定了逾期办理产权登记的违约责任，即：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.08%向买受人支付违约金”。但是没有约定是否按日，还是按月，系约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，应当确认为约定不明。上诉人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，增加违约金并无不当。本案上诉人在起诉时不能办理房屋产权登记，是因为鑫都房地产公司未能将办理房屋产权证照需要材料向不动产登记部门备案，上诉人因滞后多年行使诉讼权利，造成损失扩大。故上诉人上诉提出由被上诉人鑫都公司支付违约金230,877.20元（按中国人民银行贷款利率计付违约金）的诉讼请求应予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销黑龙江省绥化农垦法院（2017）黑8105民初944号民事判决；二、黑龙江省鑫都房地产开发有限公司给付孙艾彤违约金230,877.20元；于本判决发生法律效力后立即履行；三、驳回孙艾彤的其他诉讼请求。一审案件受理费4764.00元，二审案件受理费4763.00元，共计9527.00元，由黑龙江省鑫都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　胡　勇
审判员　刘卫中
审判员　高令江

书记员：胡笑扬