孙某某与牡丹江市城市开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事案件

孙某某
关廷广（黑龙江正泰律师事务所）
牡丹江市城市开发建设有限公司
李彩云（黑龙江建纲律师事务所）

（2016）黑1004民初524号
原告孙某某，男，1987年11月出生，汉族，无职业，住所地牡丹江市爱民区。
委托代理人关廷广，黑龙江正泰律师事务所律师。
被告牡丹江市城市开发建设有限公司，住所地牡丹江市西安区。
法定代表人马玉斌，该公司董事长。
委托代理人李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。
原告孙某某与被告牡丹江市城市开发建设有限公司（以下简称城开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理。
依法由代理审判员汪淯适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理。
原告孙某某及其委托代理人关廷广、被告城开公司的委托代理人李彩云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙某某诉称:原、被告于2010年9月30日签订《商品房买卖合同》，原告以195948元的价格购买被告开发建设的新丹溪小区一期45号楼单元室房屋。
合同约定2011年8月31日前交付该房屋，如逾期交房，被告自2011年9月1日起至实际交付房屋时止，按原告已付房款日万分之一支付原告违约金。
原告按合同约定向被告交付了195948元购房款，但被告并未按合同约定的时间交付房屋，直至2014年8月25日，被告才交付房屋，被告逾期交房1090天，被告已构成了合同违约，按照合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金21358.33元，原告从逾期交房之日起数次找被告索要逾期违约金，被告始终没有支付。
故原告诉至法院,要求被告赔偿原告逾期交房违约金
21358.33元；诉讼费由被告承担。
被告城开公司辩称:原告的诉请超过诉讼时效，在2011年8月原告就已知道被告没有交付房屋，故从此时计算2年，已超过诉讼时效。
原告于2014年8月25日向被告出具了新丹溪44、45号楼提前入户申请书，该申请第三条明确表示原告放弃追究被告逾期交房的违约责任。
根据合同约定，被告的房屋只要经过商品房验收合格即可交付使用，且被告于2012年7月1日就已通知原告入户，2012年6月25日被告已取得竣工验收报告。
本案争议的焦点:一、原、被告签订的商品房买卖合同是否合法有效；二、被告是否存在逾期交房的违约行为，被告是否应承担逾期交房的违约责任；三、原告在被告制作的新丹溪44、45号楼提前入户申请书处签名是否系放弃向被告主张应付逾期交房交房的违约责任。
审理中，原告孙某某为支持其主张，向法庭举示商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）、销售不动产统一发票复印件各1份。
证明原告于2010年9月30日购买被告销售的新丹溪小区一期45号楼单元室，房屋价格为195948元，合同约定2011年8月31日前交房，如逾期交房，从交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日万分之一向原告支付违约金。
原告如期交纳了购房款，被告未按期交付房屋，房屋实际交付日期是2014年8月25日，逾期天数为1090天，被告应支付原告违约金1090天乘以每天19.5948元，合计21358.33元。
被告在2011年8月31日未交房，该未交房行为始终在持续，直到2014年8月25日才在原告申请的情况下交付了房屋，但未出示房屋质量合格证，诉讼时效应从2014年8月25日开始计算，因此原告的诉讼请求并没有超过诉讼时效，原告不可能放弃既得利益，因为被告向原告支付逾期违约金是合同中约定的被告的义务。
被告城开公司对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。
合同补充协议第十一条的约定，买受人同意给出卖人6个月宽展期，故实际约定交房时间应为2012年2月28日；补充协议第十二条约定，交房日期为被告公告通知之日起第二日，即视为交付。
被告于2012年7月1日公告通知原告接收房屋，原告给被告出具了提前入户申请书，该申请书第三条约定，原告承诺就交房问题双方已不存在任何法律纠纷及争议，从约定的交房日期起，原告已超过2年诉讼时效。
本院认为，被告城开公司对该组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；该组证据能够证明原、被告就买卖涉案商品房签订了《商品房买卖合同》，原告交纳了购房款，原、被告双方就交付房屋及相关违约责任进行约定的事实，本院予以确认。
关于原告其后向被告出具的提前入户申请书是否应认定为原告放弃了该笔违约金，本院将结合被告举示的证据予以论述，故在此不再赘述。
审理中，被告城开公司为支持其主张，向法庭举证、原告质证、本院认证如下:
证据1.2012年6月25日工程竣工验收报告复印件（与原件核对无异）1份。
证明诉争房屋于2012年6月25日验收合格，可以达到合同约定的第八条，验收合格的交付条件。
原告孙某某对该份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。
该竣工验收报告是被告单方出具的，并不符合法律规定的房屋验收合格证据，该报告中最后的审核单位只是建工集团有限公司，并不是建设局、房产局、消防局等需要进行验收的主管部门。
因此，该报告不能作为购房合同中第八条第一款规定的商品房经验收合格的报告。
该证据不能证明被告已经将房屋验收合格，只是单方向有关部门出具的申请。
本院认为，《建设工程质理管理条例》第十六条第一款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
第三款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。
本案被告于2012年6月25日出具的工程竣工验收报告由涉案商品房的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质理监督单位共同审核确认，且各单位的审核结论均为“验收合格”，应认定涉案商品房已符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定的“该商品房经验收合格”，故本院对该份证据予以采信。
证据2.照片复印件（与原件核对无异）2张、业主入户联办单复印件（与原件核对无异）12张。
证明被告于2012年7月1日发出通知要求44号楼、45号楼业主入户，并在小区张贴了通知。
44号楼5单元已有业主办理了入户，这12张联办单只是针对1单元的，但在2012年7月份时已有31户已经入户，被告通知后，原告拒不入户，造成的损失应由原告自行承担。
原告孙某某对该份证据的形式要件有异议，联办单并不是原告签署的，不能证明已经向原告明示该房屋已经过验收合格，被告也没有证据证明向原告通知了入户的情况。
如果被告想证明该房屋已验收合格，必须出示房产局等相关部门出具的房屋验收合格证及房屋使用合格证，被告并没有出示这些，所以不能视为被告向原告交付了房屋。
对照片的形式要件有异议，该照片并不能证明在什么时间、什么地点向公众通知，被告的手中有原告的联系方式，被告并没有用合同中的联系方式通知原告。
即使被告通知原告入户，按照法律规定，房屋不具有验收合格证、使用合格证的，应视为未竣工，是不能向购房户交付房屋的。
本院认为，被告举示的该组证据能够证实2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知新丹溪小区44号楼、45号楼即包括原告在内的业主办理入户手续，对该组证据本院予以采信。
证据3.新丹溪44、45号楼提前入住申请书复印件（与原件核对无异）1份。
证明原告于2014年8月25日出具申请书免除被告逾期交房的违约责任，并明确承诺除申请书的条款外，就该房屋交付问题双方不存在任何法律纠纷及争议。
原告孙某某对该份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。
该申请书是被告出具的格式合同，根据法律规定，在被告出具的格式合同中，如有两种解释，应采用不利于出具格式合同一方的解释。
故原告认为，该申请书原告只放弃了从2014年8月25日之后被告的违约责任，并没有放弃2014年8月25日前被告逾期违约责任。
本院认为，原告对该份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
庭审中，原、被告均认可原告于2014年8月25日办理入户手续，被告于当日向原告交付房屋，无论被告是否是在2012年7月通知原告办理入户手续，2014年8月25日即被告向原告交付房屋之后，均不应再计算逾期交房违约金，由此可以认定，该提前入户申请书第3项“我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任或其他违约责任”中出卖人延期交房的法律责任应为2014年8月25日前被告应承担的逾期交房的法律责任，原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定明确，原告对被告应承担的逾期交房违约金的计算时间应是明知的，因此该提前入住申请书不存在两种解释的问题。
故本院对被告举示的该份证据予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
原、被告于2010年9月30日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告以195948元的价格购买被告开发建设的位于牡丹江市爱民区新丹溪小区一期45号楼单元号商品房；该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
该合同已在牡丹江市房产管理局进行了备案登记。
被告于2012年11月29日向原告出具了金额为195948元的《销售不动产统一发票》。
2012年6月25日，被告取得了涉案商品房的工程竣工验收报告。
2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知新丹溪小区44号楼、45号楼业主办理入户手续。
2014年8月25日，原告办理了涉案商品房的入户手续。
2014年8月25日，原告在被告制作的《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印。
该申请书第3条约定，“我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任或其他违约责任。
除本承诺书约定的上述条款外，就该房产交付问题，双方不存在任何法律纠纷及争议。
”
本院认为:原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原、被告因履行该合同发生争议，故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。
关于原告在被告制作的《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印是否系作出放弃向被告主张应付原告逾期交房违约金21358.33元意思表示的问题。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条  的规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。
行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
原告在被告制作的《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印系民事法律行为。
通过庭审调查可以认定，2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知新丹溪小区44号楼、45号楼业主办理入户手续。
2014年8月25日，原告办理了入住手续，被告向原告交付了房屋。
被告于2014年8月25日要求原告在被告制作的《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印，此时，如原告不在《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印，亦可要求被告按原、被告签订的《商品房买卖合同》支付原告逾期交房违约金，且原告未举示证据证实被告要求原告在《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印时对原告实施了欺诈、胁迫的行为或存在显失公平的情形。
如前述，原告在《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印亦不存在重大误解的情形。
因此，原告在被告制作的《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印应系作出放弃被告应付原告逾期交房违约金21358.33元的意思表示，自原告在该申请书签名并捺印时，原告的该民事法律行为成立，该申请书对原告即有法律约束力。
故本院对原告主张被告支付原告2014年8月25日前的逾期交房违约金21358.33元的讼诉请求不予支持。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条  、第五十七条  ，《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  第一款  、第六十条  第一款  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第六十五条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:
驳回原告孙某某的诉讼请求。
案件受理费334元，减半收取167元，由原告孙某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为，被告城开公司对该组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；该组证据能够证明原、被告就买卖涉案商品房签订了《商品房买卖合同》，原告交纳了购房款，原、被告双方就交付房屋及相关违约责任进行约定的事实，本院予以确认。
关于原告其后向被告出具的提前入户申请书是否应认定为原告放弃了该笔违约金，本院将结合被告举示的证据予以论述，故在此不再赘述。
审理中，被告城开公司为支持其主张，向法庭举证、原告质证、本院认证如下:
证据1.2012年6月25日工程竣工验收报告复印件（与原件核对无异）1份。
证明诉争房屋于2012年6月25日验收合格，可以达到合同约定的第八条，验收合格的交付条件。
原告孙某某对该份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。
该竣工验收报告是被告单方出具的，并不符合法律规定的房屋验收合格证据，该报告中最后的审核单位只是建工集团有限公司，并不是建设局、房产局、消防局等需要进行验收的主管部门。
因此，该报告不能作为购房合同中第八条第一款规定的商品房经验收合格的报告。
该证据不能证明被告已经将房屋验收合格，只是单方向有关部门出具的申请。
本院认为，《建设工程质理管理条例》第十六条第一款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
第三款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。
本案被告于2012年6月25日出具的工程竣工验收报告由涉案商品房的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质理监督单位共同审核确认，且各单位的审核结论均为“验收合格”，应认定涉案商品房已符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定的“该商品房经验收合格”，故本院对该份证据予以采信。
证据2.照片复印件（与原件核对无异）2张、业主入户联办单复印件（与原件核对无异）12张。
证明被告于2012年7月1日发出通知要求44号楼、45号楼业主入户，并在小区张贴了通知。
44号楼5单元已有业主办理了入户，这12张联办单只是针对1单元的，但在2012年7月份时已有31户已经入户，被告通知后，原告拒不入户，造成的损失应由原告自行承担。
原告孙某某对该份证据的形式要件有异议，联办单并不是原告签署的，不能证明已经向原告明示该房屋已经过验收合格，被告也没有证据证明向原告通知了入户的情况。
如果被告想证明该房屋已验收合格，必须出示房产局等相关部门出具的房屋验收合格证及房屋使用合格证，被告并没有出示这些，所以不能视为被告向原告交付了房屋。
对照片的形式要件有异议，该照片并不能证明在什么时间、什么地点向公众通知，被告的手中有原告的联系方式，被告并没有用合同中的联系方式通知原告。
即使被告通知原告入户，按照法律规定，房屋不具有验收合格证、使用合格证的，应视为未竣工，是不能向购房户交付房屋的。
本院认为，被告举示的该组证据能够证实2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知新丹溪小区44号楼、45号楼即包括原告在内的业主办理入户手续，对该组证据本院予以采信。
证据3.新丹溪44、45号楼提前入住申请书复印件（与原件核对无异）1份。
证明原告于2014年8月25日出具申请书免除被告逾期交房的违约责任，并明确承诺除申请书的条款外，就该房屋交付问题双方不存在任何法律纠纷及争议。
原告孙某某对该份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。
该申请书是被告出具的格式合同，根据法律规定，在被告出具的格式合同中，如有两种解释，应采用不利于出具格式合同一方的解释。
故原告认为，该申请书原告只放弃了从2014年8月25日之后被告的违约责任，并没有放弃2014年8月25日前被告逾期违约责任。
本院认为，原告对该份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
庭审中，原、被告均认可原告于2014年8月25日办理入户手续，被告于当日向原告交付房屋，无论被告是否是在2012年7月通知原告办理入户手续，2014年8月25日即被告向原告交付房屋之后，均不应再计算逾期交房违约金，由此可以认定，该提前入户申请书第3项“我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任或其他违约责任”中出卖人延期交房的法律责任应为2014年8月25日前被告应承担的逾期交房的法律责任，原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定明确，原告对被告应承担的逾期交房违约金的计算时间应是明知的，因此该提前入住申请书不存在两种解释的问题。
故本院对被告举示的该份证据予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
原、被告于2010年9月30日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告以195948元的价格购买被告开发建设的位于牡丹江市爱民区新丹溪小区一期45号楼单元号商品房；该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
该合同已在牡丹江市房产管理局进行了备案登记。
被告于2012年11月29日向原告出具了金额为195948元的《销售不动产统一发票》。
2012年6月25日，被告取得了涉案商品房的工程竣工验收报告。
2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知新丹溪小区44号楼、45号楼业主办理入户手续。
2014年8月25日，原告办理了涉案商品房的入户手续。
2014年8月25日，原告在被告制作的《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印。
该申请书第3条约定，“我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任或其他违约责任。
除本承诺书约定的上述条款外，就该房产交付问题，双方不存在任何法律纠纷及争议。
”
本院认为:原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原、被告因履行该合同发生争议，故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。
关于原告在被告制作的《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印是否系作出放弃向被告主张应付原告逾期交房违约金21358.33元意思表示的问题。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条  的规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。
行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
原告在被告制作的《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印系民事法律行为。
通过庭审调查可以认定，2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知新丹溪小区44号楼、45号楼业主办理入户手续。
2014年8月25日，原告办理了入住手续，被告向原告交付了房屋。
被告于2014年8月25日要求原告在被告制作的《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印，此时，如原告不在《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印，亦可要求被告按原、被告签订的《商品房买卖合同》支付原告逾期交房违约金，且原告未举示证据证实被告要求原告在《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印时对原告实施了欺诈、胁迫的行为或存在显失公平的情形。
如前述，原告在《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印亦不存在重大误解的情形。
因此，原告在被告制作的《新丹溪44号、45号楼提前入户申请书》申请人处签名并捺印应系作出放弃被告应付原告逾期交房违约金21358.33元的意思表示，自原告在该申请书签名并捺印时，原告的该民事法律行为成立，该申请书对原告即有法律约束力。
故本院对原告主张被告支付原告2014年8月25日前的逾期交房违约金21358.33元的讼诉请求不予支持。

综上事实及理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条  、第五十七条  ，《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  第一款  、第六十条  第一款  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第六十五条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:
驳回原告孙某某的诉讼请求。
案件受理费334元，减半收取167元，由原告孙某某负担。

审判长：汪淯

书记员：董俊萍