孙秉正与张某某、杨某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

孙秉正
郑东明（黑龙江率航律师事务所）
张某某
李德安（黑龙江太平洋律师事务所）
杨某某

原告孙秉正，xxxx年xx月xx日出生（公民身份号码:×××），住所地哈尔滨南岗区。
委托代理人郑东明，黑龙江率航律师事务所律师。
被告张某某，xxxx年xx月xx日出生（公民身份号码:×××），户籍地哈尔滨市南岗区，住所地哈尔滨道外区。
委托代理人李德安，黑龙江太平洋律师事务所律师。
被告杨某某，xxxx年xx月xx日出生（公民身份号码:×××），户籍地哈尔滨市南岗区，住所地哈尔滨道外区。
委托代理人李德安，黑龙江太平洋律师事务所律师。
原告孙秉正与被告张某某、杨某某房屋租赁合同纠纷一案，原告孙秉正于2015年6月9日向本院提起诉讼。本院于2015年6月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告孙秉正的委托代理人郑东明，被告张某某、杨某某及其委托代理人李德安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院在开庭审理过程中，孙秉正、张某某、杨某某为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
孙秉正举示证据情况如下:
证据一、房屋租赁合同，拟证明:孙秉正与张某某签订房屋租赁合同，租赁房屋坐落于哈尔滨市道外区承德街369号，租期自2014年7月1日至2019年6月30日，租金35万元／年，保证金2万元。
张某某、杨某某质证认为:对真实性、关联性均无异议，合同中约定的房产确实坐落于哈尔滨市道外区承德街369号，该房产具有房管部门颁发的房屋所有权证，为三层楼，该证据同时证明孙秉正在诉状中称经调查了解张某某出租的房产属于防火通道不属实。
证据二、汇款凭证，拟证明:2014年6月4日，孙秉正通过尾号为9463的银行卡支付给张某某37万元整。
张某某、杨某某质证认为:无异议。
证据三、收条，拟证明:张某某已收到孙秉正给付的35万元房屋租金及2万元保证金，共计37万元（该收条上所载明的款项与证据二中所汇款项为同一笔款）。
张某某、杨某某质证认为:无异议。
证据四、结婚证书复印件，拟证明:张某某和杨某某是夫妻关系。
张某某、杨某某质证认为:无异议。
证据五、工程合同、结算清单，拟证明:孙秉正为装修涉案房屋共支出76000元。
张某某、杨某某质证认为:对真实性有异议，该合同所涉及的款项与本案没有关联性，孙秉正进入租赁房屋之后，根据自身需要对租赁房屋进行装修，其行为是孙秉正的独立意思表示，与张某某、杨某某无关，相关费用依法应当由孙秉正承担，孙秉正租赁该房屋时，涉案房屋已有装修。
张某某、杨某某举示证据情况如下:
房屋所有权证，拟证明:租赁房屋的所有权人是杨某某，该房屋已于2014年6月租给孙秉正使用。
孙秉正质证认为:无异议。
本院确认:孙秉正举示的证据一，来源合法，内容客观真实，能证明孙秉正与张某某签订了房屋租赁合同，约定孙秉正租赁位于哈尔滨市道外区承德街369号房屋，租赁期限为五年，年租金35万元，保证金2万元，与本案有关联性，故本院予以采信。孙秉正举示的证据二、证据三，能证明租赁合同签订后，孙秉正向张某某交纳了自2014年7月1日至2015年6月30日一年的房屋租金35万元和保证金2万元，与本案有关联性，故本院予以采信。孙秉正举示的证据四，能证明张某某与杨某某系夫妻关系，与本案有关联性，故本院予以采信。孙秉正举示的证据五，是工程合同和报价单，没有正规收款发票，不足以证明孙秉正对涉案房屋了进行装修、支出装修费76000元，故本院不予采信。张某某、杨某某举示的证据，来源合法，内容客观真实，能证明涉案房屋登记在杨某某名下，与本案有关联性，故本院予以采信。
本院认为:孙秉正与张某某签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于孙秉正诉请解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条  第一款  的规定:“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，孙秉正与张某某所签订的房屋租赁合同租期为五年（自2014年7月1日至2019年6月30日），现孙秉正诉请解除该合同，张某某亦表示同意，双方对解除合同达成了合意，本院应予准许，故孙秉正的该项诉讼请求，本院予以支持。关于孙秉正诉请返还房屋租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条  :“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，孙秉正与张某某签订的房屋租赁合同已实际履行，张某某已将涉案房屋交付给孙秉正使用，孙秉正未能举示证据证明租赁房屋在2015年1月2日火灾中受损，未能证明其与张某某签订的房屋租赁合同自2015年1月2日开始履行不能，未能证明火灾发生后其与张某某就解除房屋租赁合同达成了合议，根据张某某的自认，孙秉正于2015年6月中旬将租赁房屋钥匙交付张某某，张某某予以接受，故应认定双方之间的租赁合同履行至2015年6月中旬，孙秉正诉请张某某、杨某某返还自2015年1月2日至2015年6月30日的房屋租金，根据双方租赁合同履行情况，本院支持张某某、杨某某返还自2015年6月15日至2015年6月30日期间的房屋租金14583元（35万元／年÷12个月÷2），超出部分，不予支持。关于孙秉正诉请返还保证金的问题，孙秉正与张某某在房屋租赁合同中约定了该保证金的性质为履约保证金，因双方是合意解除合同，孙秉正不存在违约行为，租赁合同解除后，张某某收取的2万元履约保证金依法应予返还，孙秉正的该项诉讼请求的理由成立，本院予以支持。关于孙秉正诉请装修损失的问题，孙秉正未能充分举证证明其对赁房屋进行了装修、以及装修费用支出情况，故孙秉正诉请张某某、杨某某赔偿装修损失76000元的理由不成立，本院不予支持。因张某某、杨某某是夫妻关系，涉案房屋是二人的夫妻共同财产，因该房屋出租所产生返还自2015年6月15日至2015年6月30日期间的房屋租金14583元、保证金2万元，该两笔款项应属于张某某、杨某某的夫妻共同债务，应由张某某、杨某某共同返还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条  第一款  、第九十七条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  的规定，判决如下:
一、解除原告孙秉正与被告张某某签订的关于租赁位于哈尔滨市道外区承德街369号房屋的房屋租赁合同；
二、被告张某某、杨某某于本判决发生法律效力后，立即返还原告孙秉正自2015年6月15日至2015年6月30日期间的房屋租金14583元；
三、被告张某某、杨某某于本判决发生法律效力后，立即返还原告孙秉正保证金2万元；
四、驳回原告孙秉正的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5329元（原告孙秉正已预交），由原告孙秉正负担4664元；由被告张某某、杨某某负担665元，此款被告张某某、杨某某于本判决发生法律效力后立即给付原告孙秉正。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

本院认为:孙秉正与张某某签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于孙秉正诉请解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条  第一款  的规定:“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，孙秉正与张某某所签订的房屋租赁合同租期为五年（自2014年7月1日至2019年6月30日），现孙秉正诉请解除该合同，张某某亦表示同意，双方对解除合同达成了合意，本院应予准许，故孙秉正的该项诉讼请求，本院予以支持。关于孙秉正诉请返还房屋租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条  :“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，孙秉正与张某某签订的房屋租赁合同已实际履行，张某某已将涉案房屋交付给孙秉正使用，孙秉正未能举示证据证明租赁房屋在2015年1月2日火灾中受损，未能证明其与张某某签订的房屋租赁合同自2015年1月2日开始履行不能，未能证明火灾发生后其与张某某就解除房屋租赁合同达成了合议，根据张某某的自认，孙秉正于2015年6月中旬将租赁房屋钥匙交付张某某，张某某予以接受，故应认定双方之间的租赁合同履行至2015年6月中旬，孙秉正诉请张某某、杨某某返还自2015年1月2日至2015年6月30日的房屋租金，根据双方租赁合同履行情况，本院支持张某某、杨某某返还自2015年6月15日至2015年6月30日期间的房屋租金14583元（35万元／年÷12个月÷2），超出部分，不予支持。关于孙秉正诉请返还保证金的问题，孙秉正与张某某在房屋租赁合同中约定了该保证金的性质为履约保证金，因双方是合意解除合同，孙秉正不存在违约行为，租赁合同解除后，张某某收取的2万元履约保证金依法应予返还，孙秉正的该项诉讼请求的理由成立，本院予以支持。关于孙秉正诉请装修损失的问题，孙秉正未能充分举证证明其对赁房屋进行了装修、以及装修费用支出情况，故孙秉正诉请张某某、杨某某赔偿装修损失76000元的理由不成立，本院不予支持。因张某某、杨某某是夫妻关系，涉案房屋是二人的夫妻共同财产，因该房屋出租所产生返还自2015年6月15日至2015年6月30日期间的房屋租金14583元、保证金2万元，该两笔款项应属于张某某、杨某某的夫妻共同债务，应由张某某、杨某某共同返还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条  第一款  、第九十七条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  的规定，判决如下:

一、解除原告孙秉正与被告张某某签订的关于租赁位于哈尔滨市道外区承德街369号房屋的房屋租赁合同；
二、被告张某某、杨某某于本判决发生法律效力后，立即返还原告孙秉正自2015年6月15日至2015年6月30日期间的房屋租金14583元；
三、被告张某某、杨某某于本判决发生法律效力后，立即返还原告孙秉正保证金2万元；
四、驳回原告孙秉正的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5329元（原告孙秉正已预交），由原告孙秉正负担4664元；由被告张某某、杨某某负担665元，此款被告张某某、杨某某于本判决发生法律效力后立即给付原告孙秉正。

审判长：董益峰
审判员：焦佳
审判员：王博

书记员：付庆聃