孙某某、李某某等与饶河县顺发中俄贸易有限公司建筑物区分所有权纠纷一审民事判决书

原告：孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省饶河县居民，住。原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省双鸭山市尖山区三马路金春嘉园*号楼*单元***室居民，住。原告：井维民，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省富锦市建三江农垦社区A区八委***号居民，现住。原告：孙家鹏，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省富锦市七星农垦社区B区四委华府**号楼*单元***室居民，现住。原告：洪源，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省富锦市民主社区**组****号居民，现住。原告：王政坤，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省富锦市建三江农垦社区A区三委***号居民，现住。六原告共同委托代理人：姜笑雨，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。被告：饶河县顺发中俄贸易有限公司，住所地观江国际1号楼三层南三厅。法定代表人：兰景芝，经理。委托代理人：耿春影，该公司职工。委托代理人：嵇永昆，该公司职工。委托代理人：侯晓光，黑龙江方帷律师事务所律师。

原告孙某某、李某某、井维民、孙家鹏、洪源、王政坤向本院提出诉讼请求：判令被告拆除观江国际1号楼东侧、北侧、西侧外墙广告牌并恢复原状，停止对原告所有权、使用权、采光权、通风权的损害，排除对原告正常经营和使用妨碍。事实和理由：原告均系观江国际个体业主，原告在取得所有权后，发现观江国际1号楼东侧、北侧、西侧外墙均已被和泰公司及顺发公司用广告牌封死，导致原告不能正常采光及通风，同时原告自己的牌匾无处悬挂并给原告经营带来经济损失。原告认为，观江国际1号楼全部外墙应属于公共面积，其所有权及使用权应属于全体业主所有，原告作为业主，应拥有对该公共面积的共同所有权及共同使用权，同时原告合法的采光权及通风权也应受到法律保护，二被告的行为属于侵权行为，二被告应立即停止侵权行为，拆除广告牌，排除对原告正常经营和使用的妨碍。被告顺发公司辩称，1、原告不是适格的主体，从现有证据不能证明原告系观江国际业主。2、诉讼请求中所有诉求均不成立，观江国际1号楼外墙广告从建成之日起即与现在样貌相符，所以恢复原状的诉求不成立。3、由于原告并非适格主体也就没有侵害原告的任何权利，即使原告为由主体资格的适格原告，根据观江国际的备案规划图被告对原告依然没有侵权行为、侵权事实。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。六原告房屋来源系通过法院判决、执行、拍卖所得、二、三层外墙及窗户上的广告系顺发公司铺设、1号楼商服部分未办理产权证、无管理规约，上述事实及相关证据当事人无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：观江国际小区1号楼于2012年12月末验收，2013年2月16日地下超市营业，同年3月18日2、3楼营业。1至3层为经营性用房，有单独的房顶，3层以上为住宅有单独的房顶。本案原、被告均是1号楼2至3层经营性用房的业主，均未办理房屋产权证。顺发公司将观江国际1号楼2至3层经营性用房的外墙墙面及窗户外面铺设广告牌，六原告认为顺发公司的行为侵害了其合法权益。
原告孙某某、李某某、井维民、孙家鹏、洪源、王政坤与被告饶河县顺发中俄贸易有限公司（以下简称顺发公司）建筑物区分所有权纠纷一案,本院于2018年8月10日立案后，依法适用简易程序，并于2018年9月14日公开开庭进行了审理。原告孙某某及六原告共同委托代理人姜笑雨，被告顺发公司委托代理人嵇永昆、侯晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议焦点涉及建筑物区分所有权问题，建筑物的外墙及窗户是业主专有部分还是共有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，建筑物专有部分的窗户应当属于各业主专有，外墙墙面属于业主共有，顺发公司将观江国际小区1号楼2至3层经营性用房的部分窗外铺设广告牌，其行为在未经专有部分业主同意的情况下，属于侵犯专有部分业主的权利，顺发公司应当停止侵权行为，拆除妨碍，故原告要求拆除窗外广告牌的主张本院予以支持。建筑物外墙墙面属于业主共有部分，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，对共有部分的使用除合理需要外，应当在不违反法律、法规、管理规约、不损害他人合法权益的情况下由全体业主商定使用规则。该小区未建立管理规约，未对外墙的使用做出合理、合法的规则，因此除窗户外的外墙广告，在小区业主未制定管理规约和使用规则前由各业主共同协商，合理、合规、合法的妥善安排建筑物外墙墙面规范的使用。综上所述，被告顺发公司在未经建筑物各专有部分业主同意的情况下，私自在业主专有部分铺设广告牌的行为侵犯了业主的权益，应当停止侵权行为，排除妨碍。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一项第二项的规定，判决如下：

一、饶河县顺发中俄贸易有限公司停止侵权行为，并于本判决生效之日起十五日内拆除观江国际小区1号楼二、三层窗户外铺设的广告牌。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告饶河县顺发中俄贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。

审判员　　孙雁喜

书记员：刘畅