孙某某与费金某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：孙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：李良宵，浙江近山(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：于明霞，浙江近山(上海)律师事务所律师。
　　被告：费金某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　原告孙某某与被告费金某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，适用简易程序审理。因被告费金某无法送达，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书。本院于2019年4月12日依法转为普通程序审理并组成合议庭,于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托诉讼代理人于明霞到庭参加诉讼。被告费金某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，现本庭依法缺席审理，本案现已审理终结。
　　原告孙某某向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《动迁买卖合同》;2.判令被告返还已付购房款本金人民币720,000元(以下币种相同)及其利息(以已付购房款720,000元为基数,自2016年3月29日起至实际支付日止,按银行同期贷款利率6%计算，暂计至2019年3月1日为126,000元);3.判令被告支付原告因购房后无法履行导致的预期利益损失800,000元。庭审中，原告孙某某撤回诉请3，确认诉请1的解除时间为被告公告送达诉状之日(即2019年6月21日)，并变更诉请2为：判令被告返还已付购房款本金720,000元及利息(以已付购房款720,000元为基数，从2019年6月21日起至被告实际支付购房款本金之日止，按银行同期贷款利率计)。
　　事实和理由：2013年12月1日,原告经案外人上海悠居房地产经济事务所(以下简称悠居事务所)介绍,由案外人赵某(原告之子)代原告与被告、悠居事务所签订了《房地产买卖居间协议》,合同约定由原告购买被告所有的上海市闵行区江航南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋),房屋总价款为800,000元,签约当天原告先支付被告购房定金款20,000元。2013年12月3日,原、被告与悠居事务所签署了《动迁买卖合同》,约定原告在动迁买卖合同签约当天再支付被告部分购房款380,000元;待被告小产证办出来5日内将房产证及其密码交给原告保管当日,原告再支付部分购房款320,000元;因案涉房屋为安置房,满3年才可上市交易,故约定当被告房地产交易限制期满后的5个工作日内办理过户当日,原告支付购房尾款80,000元,并约定被告不得在产权过户前将上述房屋进行另行抵押、继承、赠与、处置或对产权证进行挂失补办等不诚信行为,否则视为被告违约,由被告承担违约赔偿责任。上述合同签订后,原告按约支付了每一笔购房款,被告向原告交付了案涉房屋,原告对案涉房屋进行了装修,并已实际居住使用至今。2018年7月初,一位自称是案涉房屋抵押权人的律师找到原告,称被告已于2018年1月份将案涉房屋作为担保向其办理了900,000元的抵押贷款,现被告尚欠其到期贷款及利息均未归还,其欲通过诉讼将案涉房屋进行拍卖,并向原告出示了被告办理抵押登记时的案涉房屋的产权证(该产权证系被告瞒着原告通过挂失补办获得)。至此,原告才得知案涉房屋已被被告另行抵押的事实。后原告于2018年8月2日向上海市闵行区人民法院起诉要求被告涤除案涉房屋上的抵押权并要求其继续履行产权过户登记的义务,上海市闵行区人民法院于2019年2月25日作出(2018)沪0112民初25881号民事判决书认为案涉房屋存在抵押权人的另案诉讼被采取查封的司法限制措施,故案涉房屋不能进行产权过户登记。由于原告已依约履行了其合同义务,而被告于上述合同签订后在未告知原告的情况下,擅自将讼争房屋抵押给了第三人,使得原告至今无法取得讼争房屋产权(即无法办理房地产权利证书),由于被告的恶意违约行为,导致原告的合同目的不能实现,故,原告有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,请求解除合同、返还已付购房款及利息,并赔偿原告因购房后无法履行导致的预期利益损失，因(2018)沪0112民初25881号民事判决书已支持了原告的违约金和律师费的诉求,故本案原告不再主张该两项。综上,原告认为：由于被告的恶意违约行为导致原告的合同目的不能实现,现原告请求被告返还购房款及利息、赔偿预期利益损失,符合法律规定,恳请法院支持原告的诉讼请求。为了维护原告的正当权益,诉至法院，望判如所请。
　　被告费金某未作答辩，亦未向本院提供证据。
　　本院经审理认定事实如下：2013年12月1日，案外人赵某作为买受方(乙方)与被告费金某作为出卖方(甲方)签订《房地产买卖居间协议》。协议约定，乙方向甲方购买上海市闵行区江航南路XXX弄XXX号XXX室房屋并约定房屋转让总价为800,000元。双方另约定付款方式等相关权利义务并于合同落款处签名、盖章。
　　当日，被告费金某收取案外人赵某支付的购房定金20,000元并出具《定金收据》。
　　2013年12月3日，原告孙某某作为买受人(乙方)与被告费金某作为出售人(甲方)、案外人悠居事务所作为合同丙方就上海市闵行区江航南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《动迁买卖合同》。合同约定：第一条甲乙双方在丙方的主持下达成动迁房房屋买卖合同，约定甲方将其分得的位于上海市闵行区江航南路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房一套出售给乙方，该房屋建筑面积为60.43平方米。该房屋转让时为毛坯房；该房屋没有挂户口、没有设立抵押、租赁；该房屋建筑用途为住宅；第二条甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让总价款为800,000元，该价格包括房屋的维修基金、水电煤、有线电视等初装费；第三条房款支付期限及方式：3.1乙方之前已支付购房定金款20,000元，此定金在本条3.2条款房款支付后，自动转为购房款的一部分；3.2在本合同签订之日乙方再支付部分购房款380,000元，同时甲方将房屋交付给乙方；3.4待甲方为名的小产证办理出来5日内甲方将房产证及其密码交给乙方保管，乙方当日再支付甲方部分房款320,000元；3.5甲乙双方商定甲方房地产交易限制期满后(即甲方房产证能进上海市房地产交易中心过户时)的5个工作日内甲乙双方至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》及到房产交易中心办理过户手续。于甲乙双方过户当日乙方支付甲方购房尾款80,000元；第四条本合同签订之日，甲方应将征地拆迁补偿安置协议书及相关文书，安置对象的身份证、结婚证(若已婚)和户口簿的原件交乙方验看，并将复印件交乙方留存；第六条在动迁公司，开发商通知办理甲方为产权人的上海市房地产产权证后，甲方须在接到通知后的十日内向动迁公司、开发商报送办理房产证的材料。如甲方在动迁公司、开发商通知之后一个月还未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司、开发商发出通知的第31日起，每日向乙方支付总房价款万分之五的违约金。甲方拿到小产证后，须在五日内将该房产证及其密码交付乙方保管；第七条关于税、费和其他费用的承担：在办理甲方为产权人的上海市房地产产权证时，产生的所有税、费由甲方承担。甲方配合乙方办理产权过户登记，在办理乙方为产权人的上海市房地产产权证时，产生的所有税、费由乙方承担。任何一方不得以国家及地方法规政策等导致税、费调整为由阻碍本合同的履行，否则视为反悔不售或不买；第八条甲乙双方在办理该房屋地产过户交易手续时，若根据交易中心要求需要进行《上海市房地产买卖合同》网上签约时，甲乙双方办理《上海市房地产买卖合同》网上签约手续，该合同的内容不改变本合同中约定的房屋价格等双方的权利义务，甲方负有协助乙方签订《上海市房地产买卖合同》的义务。若双方为办理过户手续所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同(包括附属法律文件和补充协议)约定不一致的，以本合同为准；第九条甲乙双方在办理该房屋地产过户交易时，若根据税务机关要求导致在交易中心备案的合同价格与本合同不一致的，双方一致同意双方的真实交易价格以本合同为标准，交易中心合同备案价格仅作为双方缴纳税费之需要；第十二条甲方保证，出售该房已经得到相关权利人同意。并承诺此房屋无其他债务、司法查封、产权纠纷及其他任何法律纠纷，保证可以为乙方办理过户登记手续；甲方亦不得在产权过户前将该房屋进行另行抵押、继承、赠与、处置或对产权证进行挂失补办等不诚信行为，否则由此而产生阻碍本合同履行的，则视为甲方违约，并由甲方承担违约赔偿责任；第十五条违约责任：1、甲方收取3.1条款购房定金后，甲方反悔不出售上述房屋给乙方的，则甲方应双倍返还定金、并赔偿乙方已支付的中介佣金。乙方反悔不购买的无权要回定金和已付欠款；2、甲方收取了3.2条款房款之后任何时间，甲方反悔不出售上述房屋给乙方的,则甲方必须在五日内按乙方累计已支付的房价款的双倍返还给乙方，作为违约处罚，之后乙方仍有权要求甲方继续履行本合同中的过户义务。若乙方愿意终止合同，甲方除了返还乙方已经支付的房款外，须按本合同约定房屋总价的200%向甲方支付违约金；且还须另行赔付乙方装修款，赔付搬迁运输费和误工费和中介费、赔付买方时间耽误损失费、已付钱款的利息，且装修款不以发票计，甲乙双方约定应赔付装修款为400,000元。若本合同约定的逾期或拖延等过程违约金、过程违约金也须付清。若违约金仍不足以弥补乙方实际损失，则甲方还应赔偿不足部分的损失。3、若甲方有本合同第十二条、第十六条、第十八条等违约情况，则甲方除了返还乙方已经支付的房款外，须按该合同的约定房屋总价的200%向乙方支付违约金；且还须另行赔付乙方装修的利息。且装修费不以发票计，甲乙双方约定应赔付装修为400,000元。解决问题成本是指乙方解决此类问题所付出的直接成本，如交通费、查档费、咨询费、律师费、诉讼费等。若有本合同的逾期或拖延等过程违约金、过程违约金也须付清。若违约金不足以弥补乙方实际损失，则甲方还应赔偿不足部分的损失。甲方承诺：若甲方未在违约发生日起15日内支付本条和上一条所诉的钱款，则视为甲方同意乙方通过法院强行将该房产过户给乙方，且乙方申张此权利而产生的诉讼费、律师费、查档费、咨询费及其他相关费用均由甲方承担，且过户后甲方仍按该合同约定房屋总价的200%向乙方支付违约金，作为违约处罚；第十六条甲方应于该房地产交易限制满的5个工作日内及时出现并与乙方签订《上海市房地产买卖合同》及进行交易中心办理过户等事宜。若因甲方的客观不能导致延期过户的，以交易限制期满的第31日起每日按照总房价款的万分之五计算逾期违约金给乙方，直至为乙方办理产权过户日止。所谓客观不能，是指在可以过户时，由于甲方身处异地或者外国，由于客观上不能克服的原因能及时赶回上海，或者由于受伤、患病等不能去房地产中心办理过户手续等情形。若逾期超过45日则视为甲方反悔不售即违约；第十八条本合同履行过程中，若因甲方原因(包括但不限于：婚变、死亡、继承、赠与、抵债、财富因诉讼被执行、再动迁等)导致该房屋不能如期过户给乙方，视为甲方违约，甲方应当按照本合同约定承担违约赔偿责任；第十九条签订本合同后，甲乙任何一方不得因房价涨跌或其他因素要求加付或减付，否则视为反悔，须按照本合同第十五条约定要求索赔。双方另约定其他相关权利义务，双方亦于合同落款处签名。
　　当日，原告孙某某向被告费金某转账支付380,000元。
　　2016年3月7日，原告孙某某向被告费金某转账支付120,000元。
　　2016年3月29日，原告孙某某向被告费金某转账支付200,000元。
　　2018年8月14日，原告孙某某曾将被告费金某以及案外人王某作为第三人诉至本院，案号为(2018)沪0112民初25881号。在该案中，原告诉请主张：1.判令被告立即涤除上海市闵行区江航南路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押；2.判令被告继续履行合同，将上海市闵行区江航南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；3.判令被告承担擅自抵押上述房屋产生的违约金240,000元；4.判令被告承担原告为维权所支出的律师费74,000元；5.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确诉请3违约金依据合同所约定的违约责任条款，并主动将违约金金额调整为合同总价的30%。2019年2月25日，本院作出一审判决：一、被告费金某于本判决生效之日起十日内支付给原告孙某某违约金240,000元；二、被告费金某于本判决生效之日起十日内支付给原告孙某某律师费损失74,000元；三、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。该案于xxxx年xx月xx日出生效。
　　另查明，讼争房屋的产权所有人系被告费金某所有。
　　又查明，原告孙某某现住在讼争房屋内。
　　上述事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间协议》、《动迁买卖合同》、定金收据一张、《中国建设银行汇款单》三张、《常住人口登记卡》、《独生子女证》、(2018)沪0112民初25881号民事判决书及原告的庭审陈述予以佐证，本院核对原件并予以确认。
　　本院认为，原告孙某某与被告费金某签订的《动迁买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。被告费金某作为出售方，按约配合原告办理讼争房屋的过户系其主要义务。现原告按约向其支付相应房款后，被告向案外人王某借款并在讼争房屋上设置抵押，导致讼争房屋无法向原告过户之行为导致合同无法继续履行。现原告主张以本院向被告公告送达诉状之日(即2019年6月21日)作为合同解除日于法无悖，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还已收取的房款720,000元。至于原告主张的自2019年6月21日起按照银行同期贷款利率主张利息损失，本院认为亦于法无悖，予以支持。庭审中，原告亦表示合同解除后，其搬离讼争房屋需要至少一个月的时间准备。
　　被告费金某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第(四)款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之有关规定，判决如下：
　　一、原告孙某某与被告费金某就上海市闵行区江航南路XXX弄XXX号XXX室房屋于2013年12月3日签订的《动迁买卖合同》于2019年6月21日予以解除；
　　二、被告费金某于本判决生效之日起十日内向原告孙某某返还房款人民币720,000元并向原告孙某某支付以人民币720,000元为本金，按照银行同期贷款利率标准计算自2019年6月21日起至被告费金某实际返还房款之日止的利息；
　　三、原告孙某某于本判决生效之日起两个月内搬离上海市闵行区江航南路XXX弄XXX号XXX室房屋。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费计人民币12,260元、保全费人民币5,000元，以上合计人民币17,260元，由被告费金某负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：邓红霞

书记员：钱  洁