孙某与温东海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：孙某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地及居住地三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：马兆玉，河北张国庆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。
被告：温东海，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，户籍所在地及居住地黑龙江省五常市。
委托诉讼代理人：杨飞，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
第三人：诚越房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊开发区，统一社会信用代码xxxx。
法定代表人：陈淑英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭富友，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系该公司职工，住三河市燕郊开发区。
第三人：中国银行股份有限公司三河支行，住所地三河市鼎盛东大街2号，统一社会信用代码91131082809302978P。
负责人：李明桥，该行行长。

原告孙某与被告温东海、第三人诚越房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司三河支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托诉讼代理人马兆玉、被告温东海的委托诉讼代理人杨飞、第三人诚越房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭富友到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司三河支行经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2016年4月6日所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效；2、判决被告以每日400元的标准向原告支付自2016年4月7日起至实际配合原告办理物业交割手续之日止的违约金；3、判决第三人诚越房地产开发有限公司协助原告为被告办理位于三河市燕郊开发区密涿支线南侧首尔园·甜城一期A1区二期第B35幢2单元31层3101号房屋的产权登记手续，办理手续的相关费用由原告先行垫付，并从原告对被告的未付房屋尾款优先折抵；4、判决被告配合原告继续履行双方所签订的《存量房买卖合同》,将上述房屋变更房屋产权登记至原告名下；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月17日，被告与第三人诚越房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了第三人诚越房地产开发有限公司开发的位于三河市燕郊开发区密涿支线南侧首尔园·甜城一期A1区二期第B35幢2单元31层3101号房屋，支付了首付款238250元，并在第三人中国银行股份有限公司三河支行申请了按揭贷款。被告与第三人诚越房地产开发有限公司约定在2015年10月31日前将房屋交付给被告。2016年4月6日，原告在三河市兴达恒远房地产经纪有限公司居间下，与被告签订了《存量房买卖合同》，以130万元的价格购买上述房屋，并在合同签订时支付购房定金25万元，并先后支付购房首付款80万元（含定金），剩余50万元于房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。被告在合同签订当日将房屋交付给原告，原告已经占有了房屋，双方约定在房本办好后五日内，被告配合原告办理房屋过户手续。后被告因无钱还银行按揭贷款向原告要钱，原告另行支付给被告3800元。经查询，被告尚未办理收房手续，也未交房屋契税等费用，导致第三人诚越房地产开发有限公司未办理房屋所有权证登记手续。根据相关法律，原告代位行使被告向第三人诚越房地产开发有限公司请求办理房屋产权登记的权利，并同意垫付相关费用，以便合同继续履行。

本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》均是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在2016年4月6日、7日仅将涉案房钥匙交付给原告，未履行物业交割其他内容，因被告未从第三人诚越房地产开发有限公司处接收涉案房屋，故被告不可能完成物业交割的义务，所以被告自2016年4月8日始应承担违约责任，依约定每天应支付给原告违约金400元，至实际物业交割之日止。现被告已经从第三人诚越房地产开发有限公司接收涉案房屋，且实际占有，依约定应将涉案房屋交付给原告，并办理物业交割相关手续。第三人诚越房地产开发有限公司已将涉案房屋所有权登记相关手续递交房管部门，确认该房屋所有权登记条件已经具备，第三人应协助被告获得产权登记证件。原告愿意代替被告清偿给第三人中国银行股份有限公司三河支行涉案房屋贷款，因不违反法律规定，也不损害他人利益，本院准许。同时，被告应协助原告解除涉案房屋抵押登记手续，待第三人诚越房地产开发有限公司取得涉案房屋所有权证后，被告应配合原告办理涉案房屋所有权转移手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告孙某与被告温东海于2016年4月6日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效。
二、被告温东海于判决生效后五日内将位于三河市燕郊开发区密涿支线南侧首尔园·甜城一期A1区二期第B35幢2单元31层3101号房屋交付给原告孙某，并办理物业交割手续。被告温东海自2016年4月8日始每日给付原告孙某违约金400元，至办理完毕涉案房屋物业交割手续之日止。
三、原告孙某于判决生效后五日内代替被告温东海清偿给第三人中国银行股份有限公司三河支行位于三河市燕郊开发区密涿支线南侧首尔园·甜城一期A1区二期第B35幢2单元31层3101号房屋的贷款（以实际还款数额为准），被告温东海协助原告孙某解除上述房屋的抵押登记。
四、第三人诚越房地产开发有限公司于判决生效后30日内将位于三河市燕郊开发区密涿支线南侧首尔园·甜城一期A1区二期第B35幢2单元31层3101号房屋登记至被告温东海名下，并办理上述房屋的所有权证。
五、待位于三河市燕郊开发区密涿支线南侧首尔园·甜城一期A1区二期第B35幢2单元31层3101号房屋的所有权登记在被告温东海名下后十五日内，被告温东海配合原告孙某办理涉案房屋所有权转移手续，将上述房屋的所有权过户至原告孙某名下，办理所有权转移手续的相关费用由原告孙某承担。
六、原告孙某代替被告温东海清偿涉案房屋的贷款（以实际还款数额为准）与原告孙某应付的购房尾款50万元（已给付3800元）和被告温东海应支付给原告孙某的违约金折抵后，应承担给付义务的一方于办理涉案房屋所有权转移手续之日履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16500元，诉讼财产保全费5000元，由被告温东海负担（于判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审　判　长　　杨澜涛 审　判　员　　李清励 人民陪审员　　赵艳艳

书记员：王琦