孙淑贤、张某某、黑龙江速勒房地产开发有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

上诉人（原审被告、申请执行人）：孙淑贤。
委托诉讼代理人：李大富，黑龙江牡大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：张某某。
委托诉讼代理人：卫泽军（张某某丈夫）。
委托诉讼代理人：孙思雯，黑龙江张艳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：黑龙江速勒房地产开发有限公司(原黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司)。
法定代表人:陈伟，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江建纲律师事务所律师。

上诉人孙淑贤因与被上诉人张某某、黑龙江速勒房地产开发有限公司（以下简称速勒房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省柴河林区基层法院（2016）黑7517民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月14日、8月22日两次公开开庭审理了本案。上诉人孙淑贤的委托诉讼代理人李大富，被上诉人张某某及其委托诉讼代理人卫泽军、孙思雯和被上诉人速勒房地产公司的委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙淑贤上诉请求：1.撤销（2016）黑7517民初94号民事判决书,改判驳回张某某的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张某某承担。事实和理由：1.一审判决认定的基本事实缺乏证据证明，本案涉嫌虚假民事诉讼，应详细审查张某某交纳购房款的事实；2.一审法院适用法律错误。黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）与张某某签订的《御景园优先订购协议书》不是商品房买卖合同，一审判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条认定张某某未办理过户手续没有过错属适用法律错误，张某某提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形，其权利不能排除执行；3.一审判决将新宏基公司列为被告不当，应列为第三人，诉讼主体错误。
张某某辩称，1.一审判决认定事实正确，张某某与新宏基公司之间不存在恶意串通的可能，张某某确实已经将房款交付给新宏基公司，并且在一审中已经完成了举证责任；2.涉案房屋所在的小区整体无法办理房屋产权登记，新宏基公司未及时通知张某某签订商品房合同，张某某对此均无过错，本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条；3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定并未强制必须将被执行人列为第三人，将新宏基公司列为被告并无不当。
速勒房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，其与张某某之间不存在恶意串通，恳请法院依法查请事实，驳回孙淑贤的上诉请求。
张某某向一审法院起诉请求：1.确认御景园小区G23栋000106号房屋归原告所有；2.停止对御景园小区G23栋000106号房屋的执行；3.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.原告与被告新宏基公司于2011年8月9日签订《御景园优先订购协议书》，约定被告新宏基公司将御景园小区G23栋000106号房屋出售给原告，原告分四次于2015年12月30日前向被告新宏基公司交付全部购房款，被告新宏基公司将该套房屋正式交付原告使用。所以，御景园小区G23栋000106号房屋所有权人为原告，并不是被告新宏基公司。2.原告与被告新宏基公司所签订的《御景园优先订购协议书》意思表示真实，合法有效，且原告因支付了全部购房款才取得了房屋的所有权及处分权，被告孙淑贤无权对原告的上述财产申请执行。综上所述，（2016）黑7517执异2号执行裁定书，驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，请求法院支持原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年8月9日，原告张某某与被告新宏基公司签订《御景园优先订购协议书》，载明：“甲方：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，地址：牡丹江市西平安街3号新宏基大厦，电话：6999999。乙方：张某某，身份证号码xxxx，联系电话：13339539677、6416859，通讯地址：牡丹江市西安区立新办事处新兴委18组。上述双方经过商议，乙方同意按下列条款购买由甲方开发的御景园项目，同时交付部分商品房价款，享有对甲方开发的项目商品房优先认购权。一、乙方于本协议签订之日自愿向甲方交付人民币壹拾万元整，（小写：100000元）作为优先认购定金，有权优先认购御景园G23-C25号商铺，参考建筑面积108.86平方米，该商品房原价为5250元/平方米，总价款为人民币伍拾柒万壹仟伍佰壹拾伍元整（小写：571515元），享受折扣为按揭贷款，成交价为5250元/平方米，总价为人民币伍拾柒万壹仟伍佰壹拾伍元整（小写：571515元）。二、乙方同意在签署本协议之日起5日内到御景园售楼中心补足人民币贰拾玖万壹仟伍佰壹拾伍元整（小写：291515元），逾期未补足余款不享受上述优惠政策，乙方交款时按照当时房价执行。首付50%，注：不调、不退、不换、不更名。三、甲方具备预售许可条件后，双方依法律规定签订以本合同条件为基础的正式购房合同，乙方为按揭贷款客户应依照购房合同条款办理相关手续。乙方向甲方交付的本协议第一条、第二条款项（不含利息）在签订购房合同时作为房款的一部分。四、甲方具备预售许可条件后，乙方在此之前反悔或拒绝与甲方签订正式购房合同，甲方依本协议第一条所收取的订约定金不予退还。甲方具备预售许可条件后反悔或拒绝与乙方签订正式购房合同，已收取的订约定金双倍返还。……”。新宏基公司在甲方处加盖新宏基公司御景园项目章，张某某在乙方处签名。新宏基公司于2012年4月25日取得《商品房预售许可证》。2011年8月9日至2015年12月30日，原告张某某分四次向新宏基公司交纳G23-000106房款537023元。新宏基公司财务出具普通收据四份。房屋测绘面积102.29平方米。张某某已办理入户手续。一审法院于2016年3月11日作出（2016）黑7517执7-1号执行裁定书，依法“预查封被执行人黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司所享有的位于牡丹江市阳明新路西东平安街北御景园小区23号楼000106号、000108号商服房二处”。异议人张某某以其为预查封御景园小区23号楼000106号商服房所有权人向一审法院提出执行异议。一审法院于2016年5月24日作出（2016）黑7517执异1号执行裁定书，驳回异议人张某某的异议。
一审法院认为，张某某与新宏基公司于2011年8月9日签订的《御景园优先订购协议书》，仅有双方当事人的基本情况、房屋基本状况（位置、参考面积、单价等）、签署正式合同的时限等约定，不完全具备商品房买卖合同的内容，属于预约合同。该预约合同不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。张某某依据《御景园优先订购协议书》及房屋测绘面积102.29平方米，已交纳全部购房款，并实际占有该房屋，且出卖人新宏基公司在取得《商品房预售许可证》后，未与买受人张某某签订商品房买卖合同，导致张某某未能办理过户登记手续，张某某对此没有过错，所以，张某某就牡丹江市西安区御景园G23-000106号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封，因此，本院（2016）黑7517执异1号执行异议裁定失效。因出卖人新宏基公司与买受人张某某未签订商品房买卖合同，所以，张某某要求对牡丹江市西安区御景园G23-000106号房屋所有权确认的诉讼请求，一审法院无据确认。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第一百三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解释>》第九十条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决：一、驳回原告张某某要求确认牡丹江市阳明新路西东平安街北御景园小区G23-000106号商品房所有权的诉讼请求；二、停止对牡丹江市阳明新路西东平安街北御景园小区G23-000106号商品房的强制执行。案件受理费9170元（原告张某某预交），由被告新宏基公司负担。
本院二审期间，张某某依法提交了一组证据，包括黑龙江省单位往来资金结算票据复印件（加盖公章和经办人签字）两张以及牡丹江市肛肠医院证明一份。欲证明张某某于2011年8月9日交纳10万元房款的资金来源。孙淑贤质证意见：对该组证据的形式要件和要证明的内容均有异议，认为单位出证应当由单位法定代表人或者负责人签字并加盖单位公章，并且无相关财务账目和财务凭证，故证据不能证明张某某主张的事实以及交纳现金的资金来源。本院认证意见：该组证据中牡丹江市肛肠医院证明无单位负责人签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条关于单位出具证明材料规定，仅黑龙江省单位往来资金结算票据复印件不足以证实张某某2011年8月9日交纳10万元房款的资金来源，故对该组证据本院依法不予采信。二审查明的事实与一审法院认定一致，本院予以确认。另查明，新宏基公司经牡丹江市工商行政管理局核准，企业名称于2017年6月5日变更为黑龙江速勒房地产开发有限公司。
本案争议焦点为：1.张某某对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益；2.一审法院适用法律是否正确；3.一审法院所列明的新宏基公司的诉讼地位是否正确。

本院认为，关于张某某对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。在本案中，首先，张某某与新宏基公司已经签订了《御景园优先订购协议书》购买了涉案房屋，并提供了新宏基公司出具的交纳房款的原始收据，并经一审法院核实收据上联已入新宏基公司财务账，新宏基公司会计王伟亦在一审出庭证实交款的事实，孙淑贤没有提供证据证实本案系虚假诉讼，故一审判决认定张某某按照房屋测绘面积102.29平方米分四次支付了全部购房款并无不当。其次，张某某提供了交纳供热费的原始票据以及业主入住联办单等证据，新宏基公司对此并无异议，并承认房款已经付清且交付了涉案房屋钥匙，故应认定张某某在查封前实际占有了涉案房屋。再次，由于新宏基公司原因未与张某某签订书面商品房买卖合同，且新宏基公司已承认在法院查封涉案房屋时，涉案房屋所在小区整体无法办理产权登记，故张某某对未能办理房屋过户手续没有过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的排除强制执行的情形，一审判决停止对涉案房屋的强制执行并无不当。
关于一审法院适用法律是否正确的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，如符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形亦可排除强制执行，一审适用法律正确。
关于一审法院所列明新宏基公司诉讼地位是否正确的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条的规定，新宏基公司不反对张某某对争议房屋享有实体权利的主张，应为第三人。虽一审法院将新宏基公司列为被告不当，但对本案的裁判结果并无影响，故对孙淑贤该项上诉主张不予支持。
综上所述，孙淑贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9170元，由孙淑贤负担。
本判决为终审判决。

审判长　高　颖 审判员　邹悦江 审判员　于　威

法官助理孙维娜 书记员王静雪