孙海波与潘海建、王某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告孙海波，男，住涞源县。
委托代理人杨观光，河北泉源律师事务所律师。
被告潘海建，男，住涞源县。
被告王某某，女，住涞源县。
二被告委托代理人郭锐刚，河北涞正律师事务所律师。

原告孙海波与被告潘海建、王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙海波及其委托代理人杨观光，被告潘海建、王某某的委托代理人郭锐刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年3月25日，被告潘海建、王某某自愿将位于涞源县某小区楼房、包括楼下一层车库一间转让给原告，当天双方签订房屋转让协议，原告于当日给付被告房屋款22万元，被告为原告出具了收取房款收条。协议约定房屋无纠纷，如有问题，一切责任由潘海建完全负责。原告多次催促被告交付房屋并协助办理过户手续无果。诉讼请求：1、依法判令被告履行房屋转让协议，将位于涞源县某小区楼房、车库一间交付给原告；2、依法判令被告协助原告办理房屋及车库的过户手续，同时将房屋、车库的相关产权证明交付原告；3、请依法判令二被告赔偿原告损失5万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，提交下列证据：
1、原告身份证，证实原告身份信息及主体资格。
2、原被告于2007年3月25日签订的房屋转让协议，以及当天二被告为原告书写收到房屋价款22万元的收条，证实二被告于2007年3月25日将涉案房产转让给原告，原告按照协议约定支付了转让价款。
3、2007年3月25日，被告潘海建书写的证明一份，证实当时承诺协助原告办理过户手续，并在3个月之内将房屋交付给原告。
4、2005年10月14日，涞源县公安局出具的证明1份，证实涉案房产系被告潘海建个人所有。
5、房屋买卖协议中的见证人梁某出具的证言1份，证实双方之间的买卖房屋行为合法有效，同时原告也履行了自己的义务。
被告潘海建、王某某口头辩称，1、原告诉状中所称的协议系无效协议，理由是在该协议签订时协议中所称的楼房在涞源县信用社抵押，根据最高院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则第115条之规定，该协议的签订是在协议中楼房设定抵押期间签订的，所以该协议系无效协议；2、原被告达成的所谓的房屋转让协议系名为买卖实为借贷的情况，原告未实际给付被告协议中房屋的价款，而是直接让被告为原告打了22万元的收条，以作为被告潘海建曾于2005年、2007年所借款7万元、6万元的担保，由于当时被告潘海建没钱，在原告的一再催、逼迫下签订了协议，而且原告方也未将借条还给被告；3、协议中的楼房是150平米，车库30平米，价值远远高于22万元，根据众所周知的事实，被告不可能以22万元转让给原告；4、自2007年3月25日至原告该次起诉，以长达十年时间，协议中的楼房现由被告父母居住，原告方未采取措施，要求被告腾房，不符合常理；5、原告所述，履行协议的权利属于请求权，属于债权，已过两年的诉讼时效，应当依法驳回原告诉讼请求；6、根据最高院关于审理民间借贷案件适用法律的规定第24条之规定，原告所称的房屋买卖协议实为借款的担保，其应当根据上述规定，向法院明确是按照借贷起诉，还是按照房屋买卖起诉，否则法院根据案件事实，应当驳回原告起诉；7、二被告原系夫妻关系，现已离婚。
被告潘海建、王某某为支持自己的主张，提交下列证据：
1、申请法院调取的2009涞民初字第07-161号卷宗中，潘海建购买诉争楼房的抵押贷款手续，证明在原、被告间签订房屋转让协议时该楼房被抵押，根据法律规定，抵押的楼房转让无效；
2、录音光盘1份，该录音光盘是录制时的原件，证明潘海建借了孙海波的钱，因为在2007年被告潘海建无钱偿还原告借款，双方形成了原告所称的房屋买卖协议，该录音的主要内容是，被告潘海建借了原告孙海波的钱后三个月还不了钱，后找到原告孙海波，说自己还不了钱，当时找原告孙海波想要再缓缓再还钱，签订协议是为了保证还款，到现在还不了钱，才又找到孙海波录了音。
经审理查明，2007年3月25日，原、被告签订《房屋转让协议》，该协议约定被告潘海建、王某某将自己名下的楼房一套包括楼下一层、车库一间转让给原告孙海波，转让价款为22万元，并注明此房屋没有纠纷，日后如果有问题，一切责任由潘海建完全负责，房款已当面全部付清。梁某在该协议的见证人处签名及捺印。同日，被告潘海建、王某某为原告孙海波出具收条，该收条内容为：“今收到孙海波交来购买楼房款22万元”。被告潘海建为原告孙海波出具证明，该证明内容为：“因为是单位集建房，集体土地使用证已经办好，但房产证还没有办好，办好后会马上交给买方孙海波。经商议，孙海波同意我在找到合适的租住房后三个月之内再搬家，另外我会尽心协助办理过户手续的”。2005年10月14日，涞源县公安局出具证明，该证明内容为“涞源县某小区楼房，及车库系我局职工潘海建个人所有”。
另查明，2003年6月30日，被告潘海建与涞源县农村信用合作联社工商信用社签订《房屋按揭贷款借款合同》，以涉案房屋作为贷款抵押物。2009年3月16日，本案原告孙海波以本案被告潘海建、王某某为被告，以房屋买卖合同纠纷为案由，诉至本院，后于2009年5月27日撤回该起诉。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点为，原告孙海波与被告潘海建、王某某之间存在的法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。对此，本院分析如下：一、根据原告提交的《房屋转让协议》，被告承认该协议是其出具的，二被告是完全民事行为能力人，应能预料到出具该协议会产生的法律后果，故对该协议的真实性，本院予以认定。该协议明确写明被告潘海建、王某某将涉案房屋转让给原告孙海波，并对房屋的坐落、面积及组成做了详细说明，且结合2007年本地的房地产交易价格，双方约定的转让款22万元并不明显低于市场价，该协议并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，故对原、被告应具有约束力；二、根据原告提交的被告为其出具的收条，原告已将涉案房屋转让款22万元给付二被告，二被告虽提出该收条的内容与《房屋转让协议》的内容相矛盾，但该收条的出具时间为《房屋转让协议》的当天，与该协议中的“房款已当面全部付清”并不矛盾，且二被告在收到房款后为原告出具收条，符合交易习惯；三、二被告庭审中提出原、被告在签署《房屋转让协议》时涉案房屋处于抵押状态，因而该协议属于无效协议的抗辩，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，二被告虽在购买涉案房屋时将其抵押给涞源县工商农村信用社，但涉案房屋的所有权人依然为二被告。根据（2009）涞民初字第07-161号民事一审卷宗，《房屋按揭借款合同》、《个人房屋贷款申请表》和《个人房屋贷款调查、审批表》仅显示被告与案外人涞源县工商农村信用社约定用涉案房屋进行抵押，且二被告未提供证据证明该房屋已办理抵押登记，故本院认定涉案房屋虽被抵押但未办理抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”，本案中，涉案房屋未办理抵押登记，该抵押权不得对抗受让人，且涉案房屋的抵押权人为涞源县工商农村信用社，截止判决，其对于被告转让抵押财产的行为并未提出异议，故对该抗辩，本院不予采纳。四、二被告虽提出被告因无力偿还原告借款而与原告签订的《房屋转让协议》，双方之间存在的是民间借贷法律关系的抗辩，原告对此予以否认，二被告虽提供了录音1份，但该录音音质不清晰，无法辨别通话双方的身份及内容，二被告亦未能提供其他证据加以佐证，应承担举证不利的后果。综上，2007年3月25日，原告孙海波与被告潘海建、王某某签订的《房屋转让协议》合法有效，双方之间存在的是房屋买卖合同关系。
对于原告起诉是否已过诉讼时效，本院分析如下：一、根据原、被告签订的《房屋转让协议》，原告享有要求被告交付涉案房屋并办理变更登记的请求权，二被告享有要求原告支付价款的请求权。根据原、被告的陈述，涉案房屋在签订《房屋转让协议》时已具备交付的客观条件，但截止本案判决时，被告却未交付。在此情形下，原告享有的请求权属于债权请求权，理应适用诉讼时效规则；二、根据原告提交的被告潘海建出具的证明，原、被告双方虽约定在被告潘海建找到合适的租住房后3个月之内交付涉案房屋，但对于“合适的租住房”双方未明确约定标准，继而导致无法确定涉案房屋交付的具体时间，故应视为双方对涉案房屋的交付期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”，本案中，原告可随时要求被告交付涉案房屋。2009年3月16日，原告虽向本院起诉要求二被告交付房屋并办理过户手续，但最后原告撤回该起诉。根据我国现行法律法规，原告撤回该起诉视为其未起诉，即原告未曾向二被告主张交付房屋并办理过户手续。现原告起诉要求二被告交付房屋并办理过户手续，并未超过诉讼时效。综上，原告的起诉并未超过诉讼时效。
对于原告主张的损失5万元，因双方未在《房屋转让协议》中约定违约责任，原告亦未提供证据证明其损失，故对该主张，本院不予支持。
本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十九，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告潘海建、王某某于本判决生效之日起二十日内将涞源县某小区楼房、及车库一间交付给原告孙海波；
二、被告潘海建、王某某将涞源县某小区楼房的相关产权证书交付给原告孙海波，并协助原告孙海波办理该房屋的过户手续；
三、驳回原告孙海波的其他诉讼请求。
案件受理费5350元，减半收取2675元，由被告潘海建、王某某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员 韩志刚

书记员： 赵玲