孙某某、谷有发房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）孙某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，无职业，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：车兆富，哈尔滨市道外区大兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）谷有发，男，蒙古族，xxxx年xx月xx日出生，系黑龙江千弘律师事务所律师，住大庆市萨尔图区。

上诉人孙某某与被上诉人谷有发房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初2717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
上诉请求：一、本案程序违法。本案适用简易程序错误，应当适用普通程序。本案因管辖权异议，经历一、二审法院裁定，证实案件有争议、分歧较大。故本案不适用简易程序。管辖错误，导致实体错误。本案就同一个房屋租赁纠纷。原由萨尔图区人民法院管辖。但谷有发又基于同一房屋租赁的法律事实，到让胡路区人民法院再次起诉，我方提出管辖权异议，最终裁定认为萨尔图区人民法院没有管辖权，由让胡路区人民法院管辖，与萨尔图区法院先前管辖存在冲突。我方多次提出对方作为原告身份不明，而萨尔图区人民法院及中级法院均注谷有发无业，而谷有发是黑龙江千弘律师事务所的律师。另外本案已经萨尔图区人民法院审理并处理完毕，本次起诉是基于同一房屋租赁的法律事实和法律关系，故属于重复起诉。二、认定事实错误。原审判决应付了事，我方在庭审时陈述了许多意见在判决书中并没有完全体现，故不公平。一审法院对谷有发的诉请，不管对错，一律支持，一审法院存在低级错误。“一份合同一次违约”不能重复违约。且般来说违约金是不超过标的的20%。萨尔图区法院已判决我方承担违约责任，让胡路区人民法院不应再重复判决。双方合同第四条第一款，明确了续租的时间；并不是缴纳第二、第三年租金时间的约定，但谷有发将其移花接木。双方合同没有约定违约情况，法院认定违约没有事实和法律依据。双方合同中找不到第二年、第三年租金“交付期限”；更找不到“什么情形下构成违约”。故什么时候缴纳下一年租金不受合同限制约束。承租人可以以租赁期满前的任何一天缴纳租金，者不能视为违约。至2016年12月26日租赁房屋没有到期，承租人没有缴纳第二年、第三年租金不构成违约，因此，判决承担违约责任是完全错误。让区法院重复判决，违背了公平、正义原则，不仅没有解决矛盾，相反会激化矛盾。三、被上诉人恶意扩大损失，后果应当自负。经历一审、二审和再审，我方再三表明要求解除合同，不再承租的事实，对方不仅明知，而且更十分清楚，其不按合同约定采取“收回房屋”措施，亦是违约行为。萨尔图区法院判决后，谷有发应按双方合同第三条第6项，采取“收回”措施，其放任行为不应得到支持。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
谷有发答辩称，一、上诉人上诉的理由和事实均不存在，是自以为是自圆其说不能得到法律的支持。二、上诉人的上诉请求应当予以驳回，请求二审法院维持原判。
谷有发向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房屋租金44000元；2、判令被告支付违约金13200元；3、判令被告承担诉讼费用。
一审法院查明，原告与被告于2014年4月30日，签订房屋租赁合同一份，原告将其名下位于大庆市萨尔图区西宾路菜库楼区1-14号楼对面的商服房屋出租给被告使用。约定租期三年，每年租金3.3万元，第一年租金应于2014年5月5日前交清，以后租金应在每一年度满30天前交清，即第二年应在2015年4月4日前交清，第三年度应在2016年4月4日前交清。合同另约定，一方违约，应承担租金总额30%的违约金。在合同履行过程中，被告未按约向原告支付第二年度租金，原告将被告诉至大庆市萨尔图区人民法院，索要该年度租金33000元及违约金9900元，该院支持了原告诉请。被告不服上诉至大庆市中级人民法院，该院酌情认定被告首先支付自2015年5月3日至2015年12月1日的租金22000元及违约金6600元。被告不服大庆市中级人民法院的生效判决，申诉到黑龙江省高级人民法院，该院认定本房屋租赁合同依约依法均不能解除，故裁定驳回孙某某的再审申请。被告未能按约给付第二年度自2015年12月1日起的租金11000元及违约金，也未按约给付第三年度租金33000元及违约金，也未与原告解除房屋租赁合同。故原告诉至法院，请求判令被告支付房屋租金44000元（33000元+11000元=44000元）、支付违约金13200元（9900元+3300元=13200元）及判令被告承担诉讼费用。一审法院认为：本案原告作为涉案房屋的所有权人与被告签订了房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。被告主张原告违反一事不再理原则，本房屋租赁合同纠纷已经其他法院审理，一审法院不应再次进行审理。该合同纠纷虽经其他法院审理，但生效判决已明确酌情认定被告首先支付自2015年5月3日至2015年12月1日的租金22000元及违约金6600元，并未对2015年12月1日后的租金11000元及违约金3300元进行处理，该生效判决与本案原告诉请并无任何重合，故对被告该项主张，一审法院不予支持。被告虽主张合同已解除，但未能提供证据证明合同已解除，被告应就合同已解除一事承担举证不能的责任。在合同约定的租赁期间，被告未能按约给付租金，应向原告继续履行给付租金的义务，并应按约承担支付违约金的责任，故对原告要求被告支付房屋租金44000元（33000元+11000元=44000元）及违约金13200元（9900元+3300元=13200元）的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院
》第二条之规定，判决：被告孙某某于本判决生效后十日内一次性给付原告谷有发房屋租金44000元及违约金13200元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1230元减半收取615元由被告承担。
二审期间上诉人孙某某又提交如下证据：证据一、起诉状两份。欲证明：被上诉人就同一事实同一标的先后两次起诉即重复起诉，两次起诉的数额是124900元，加上第一年的租金、押金、定金共计36000万元，合计160900元，相对于合同约定的五年租金，多要了四年的租金，即使有违约金按规定违约金不能超出3-6个月的租金，更不存在重复要违约金，而被上诉人在第二次又主张违约金，具有讹诈性。证据二、照片两张。欲证明被上诉人是有单位有职业的公民，并不是原审法院说的无职业，其是黑龙江千弘律师事务所律师，而且承认过让区法院的法官是知法懂法的律师，被上诉人在原审判决虚报职业的。证据三、萨区法院卷宗复印电信局信息复印件1张、照片8张。欲证明2015年4月9日上诉人用手机发信息和打电话的方式通知被上诉人库房已经腾空，但是被上诉人拒绝接受库房钥匙，8张照片证明库房门敞开，左右门有门栓来锁门的，左右库房内已经腾空。证据四、照片10张。欲证明2015年4月30日上诉人腾空库房撤出后被上诉人砸掉门栓换成铁链所，因通道内没有电水井，其弟在库房旁生活，要用电水，被上诉人向库房内搬进物品，我方认为是实际接收了，租赁合同已经解除了。证据五、照片18张。欲证明左边的库房的门锁又换了，证实被上诉人经常在此出入，既然更换了门锁就意味着接收了库房。而且库内有许多物品，被上诉人一直在使用库房。
被上诉人谷有发质证称，对证据一的真实性无异议，证明的问题有异议，被上诉人既不是重复起诉，也没有不尊重客观事实，反而只能证明上诉人的主张是在违背客观事实的情况下不懂法而为之。关于证据二，被上诉人的职务与被上诉人主张民事权利无关。关于证据三，该组证据不真实也不存在，属于上诉人虚构的事实，上诉人说给我发过解除协议的短信，我这个手机号没有用过这个手机，我没有收到上诉人给我发的信息，照片没有拍照时间只能证明上诉人一直在使用控制该房屋。关于证据四，照片来源不明，没有时间，我要求出示原设备拍照的影像，被上诉人并没有砸门锁，不认可该证据证明的问题。房屋里的东西与我无关。上诉人在拍照时仍然可以出入该房屋，证明上诉人还在使用该房屋。关于证据五，照片来源不明，没有时间，我要求出示原设备拍照的影像，上诉人自以为是的门锁被砸是属于强加给被上诉人，不认可该证据证明的问题。房屋里的东西与我无关。上诉人在拍照时仍然可以出入该房屋，证明上诉人还在使用该房屋。

本院认为，上述证据与上诉人所要证明的问题没有必然关联性，且被上诉人不予认可，本院不予采信。
二审期间本院经审理查明事实与一审查明事实一致。二审期间本院到现场查看，涉案房屋一直是房门紧锁，口头询问旁边邻居，也没有得到确切回答涉案房屋当时是否有人使用。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于上诉人认为双方已解除合同，没有充分证据证实。一、上诉人称发短信解除，无证据证明被上诉人已收到短信，不能证明通知已到达，本院也与上诉人多次沟通，是否能调取短信的通讯记录，上诉人亦认为由于时间久远，电信部门也无法调取。二、在被上诉人起诉要求第二年租金的诉讼过程中，一、二审裁判文书中均交待上诉人如要解除租赁合同，可反诉或另诉。在法院释明后，上诉人殆于行使解除权，现已过合同履行期间。三、上诉人没有行使解除权，对被上诉人请求第二年租金的生效判决向黑龙江省高院申诉，已被裁定驳回申诉，且裁定中认定上诉人属于违约方，无权解除双方的租赁合同。关于本案管辖权问题。已由中院立案庭和省高院处理完毕，上诉人上诉提出此项主张应不予支持。关于一审适用简易程序问题。本案确实存在一定争议，但是否争议过大，从本案审理看，一审适用简易程序，不足以影响审判结果，不能认定为争议过大，故一审法院适用简易程序并不违法。由于上诉人无证据证明其依法及时行使了解除权，致使合同履行期届满，近而产生的租金损失应由其承担。综上，本院认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1230元，由上诉人孙某某承担。
本判决为终审判决。

审判长 胡海陆
审判员 陈丽
审判员 王鹏渤

书记员： 高伟涛