孙某某与郭某买卖合同纠纷一审民事判决书

孙某某
梅昌英
王凤英（茅坪法律服务所）
郭某
何训德（湖北峰峦律师事务所）

原告孙某某。
委托代理人梅昌英，系原告之母。代理权限:一般授权代理。
委托代理人王凤英，茅坪法律服务所法律工作者。代理权限:特别授权代理。
被告郭某。
委托代理人何训德，湖北峰峦律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。
原告孙某某诉被告郭某买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员向丰军适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙某某的委托代理人梅昌英、王凤英、被告郭某及其委托代理人何训德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:原、被告签订《房地产买卖契约》，被告将其位于沙镇溪镇三星路76号房屋的第二层出售给原告，协议内容对房屋的标的、价款、付款方式等都作出了明确约定，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定《房地产买卖契约》合法有效。双方应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。就房屋买卖交易而言，卖方负有向买方交付没有质量和权利瑕疵的房屋的义务。本案被告出售给原告的房产中有三件房屋系私自搭建而不能办理房产证，导致该处房屋的产权登记面积与房屋实际面积相差甚远，被告用于交易的房屋显然存在着严重的权利瑕疵，致使原告不能实现合同目的。因此，原告请求解除合同于法有据，本院予以支持。被告辩称其已经在签订合同时将搭建房屋的情况告知原告，但未能提供证据证明，对该辩论意见本院不予采纳。虽然被告出具给原告的收据中载明其交付的10000为押金，但双方之后在签订合同时明确其为定金，对此双方在庭审中亦无异议，因此，原告向被告支付的10000元应当视为交付的定金。根据《最高人法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条  的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。原、被告在《房地产买卖契约》中对定金处理进行了特别约定，即如果卖方截止到2015年5月不能办理房产证，则可退回定金壹万元。现在因为被告出售的部分房屋属于私自搭建而不能办理房产证致使双方解除合同，被告应当按照双方约定退还定金，本案不能适用定金罚则，对于原告要求被告双倍返还定金的主张本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第六十条  、第九十四条  第一款  第（四）项  、第九十七条  、《最高人法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条  之规定，判决如下:
一、解除孙某某与郭某于2014年11月30日签订的《房地产买卖契约》。
二、郭某返还孙某某定金10000元，限本判决生效后三日内付清。
三、驳回孙某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费300元，减半收取150元，由郭某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为:原、被告签订《房地产买卖契约》，被告将其位于沙镇溪镇三星路76号房屋的第二层出售给原告，协议内容对房屋的标的、价款、付款方式等都作出了明确约定，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定《房地产买卖契约》合法有效。双方应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。就房屋买卖交易而言，卖方负有向买方交付没有质量和权利瑕疵的房屋的义务。本案被告出售给原告的房产中有三件房屋系私自搭建而不能办理房产证，导致该处房屋的产权登记面积与房屋实际面积相差甚远，被告用于交易的房屋显然存在着严重的权利瑕疵，致使原告不能实现合同目的。因此，原告请求解除合同于法有据，本院予以支持。被告辩称其已经在签订合同时将搭建房屋的情况告知原告，但未能提供证据证明，对该辩论意见本院不予采纳。虽然被告出具给原告的收据中载明其交付的10000为押金，但双方之后在签订合同时明确其为定金，对此双方在庭审中亦无异议，因此，原告向被告支付的10000元应当视为交付的定金。根据《最高人法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条  的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。原、被告在《房地产买卖契约》中对定金处理进行了特别约定，即如果卖方截止到2015年5月不能办理房产证，则可退回定金壹万元。现在因为被告出售的部分房屋属于私自搭建而不能办理房产证致使双方解除合同，被告应当按照双方约定退还定金，本案不能适用定金罚则，对于原告要求被告双倍返还定金的主张本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第六十条  、第九十四条  第一款  第（四）项  、第九十七条  、《最高人法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条  之规定，判决如下:

一、解除孙某某与郭某于2014年11月30日签订的《房地产买卖契约》。
二、郭某返还孙某某定金10000元，限本判决生效后三日内付清。
三、驳回孙某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费300元，减半收取150元，由郭某负担。

审判长：向丰军

书记员：谭旭