孙某与张家口市开元产业经营有限责任公司、桥东区开元小区业主委员会等物权保护纠纷一审民事判决书

孙某
温树卫（河北震河律师事务所）
张家口市开元产业经营有限责任公司
闫景丽
桥东区开元小区业主委员会
赵敏（河北华研律师事务所）
张家口市盛科贸易有限公司
黄钟

原告（反诉被告）孙某。
委托代理人温树卫，河北震河律师事务所律师。
被告张家口市开元产业经营有限责任公司。住所地张家口市桥东区工业街82号。
法定代表人马福林。
委托代理人闫景丽，该公司副总经理。
被告（反诉原告）桥东区开元小区业主委员会（原名张家口市桥东区工业路街道办事处惠安苑社区开元小区业主委员会）。住所地张家口市桥东区工业路开元小区。
代表人闫和，该业主委员会主任。
二
被告
委托代理人赵敏，河北华研律师事务所律师。
被告张家口市盛科贸易有限公司。住所地张家口市桥东区胜利北路94号铂金时代广场1号楼5单元301室。
法定代表人杨飞。
委托代理人黄钟，该公司职员。
原告孙某与被告张家口市开元产业经营有限责任公司（以下简称开元公司）、桥东区开元小区业主委员会（以下简称开元小区业委会）、张家口市盛科贸易有限公司（以下简称盛科公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告开元小区业委会针对原告孙某提出反诉，本院受理后，与本诉合并进行了审理。原告孙某及其委托代理人温树卫，被告开元公司的委托代理人闫景丽、赵敏，被告开元小区业委会的代表人闫和及委托代理人赵敏，被告盛科公司的委托代理人黄钟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:孙某主张物权保护，要求三被告就侵犯其物权的行为承担赔偿责任，其应当针对其所谓的物权的合法有效性和三被告针对其合法物权实施了侵权行为且对其造成损失承担举证责任。本案中，孙某主张的相关费用发生在其与开元公司物业承包合同期间，双方合同已于2013年12月到期终止。双方合同中针对办公用房水、暖、电的支出和其他公共设施的维修维护费用支出均明确约定由孙某自己负担，故孙某在合同终止后针对相关费用的支出要求开元公司承担责任无事实依据和法律依据，不应支持。对于孙某加盖三间彩钢房的支出，因双方合同明确约定不得擅自改、扩建公共设施，开元公司亦不认可孙某的改、扩建行为经过双方协商并征得过其同意，故孙某的行为属于无权处分行为，责任应当由其自行承担。而且孙某使用加盖的彩钢房开设麻将馆完全是为自己谋利，并未用于小区公共服务，开元公司也未从中受益，故孙某要求开元公司赔偿相应损失亦无依据，不应支持。对于孙某主张的空调和麻将桌支出，亦是为其自己经营牟利支出，应当自己负担，而且空调和麻将桌属于独立的动产物权，孙某完全可以自行拆走，故此项诉讼请求不予支持。双方合同终止后，孙某已经失去对三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的管理权和使用权，即已不再享有合法的用益物权，其向开元小区业委会和盛科公司主张侵害物权的损害赔偿更无法律依据和事实依据，故对其相应诉讼请求亦不应支持。此外，孙某主张的损失的费用支出所依据的证据均为白条或证人证言，证明力较弱，在无其他有效证据佐证的情况下，所谓的损失数额也无法确认。对于开元小区业委会的反诉请求，因开元公司和开元小区业委会双方签订有移交表，可以证明开元公司已将三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的管理权和使用权移交给开元小区业委会，盛科公司撤出后，开元小区业委会仍是三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的合法使用权人，孙某无合法理由继续占用相应设施，损害了开元小区业委会的合法使用权，其主张孙某返还三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的反诉请求应予支持。孙某搭建的三间彩钢房影响到了三间物业办公用房的正常使用，开元公司明确表示认可开元小区业委会要求排除妨害、恢复原状的请求，同时表示不愿意折价接受三间彩钢房，在此情况下，为保护开元小区业委会对三间办公用房的合法使用权，对其要求孙某拆除三间彩钢房、排除妨害的反诉请求应予支持。对于开元小区业委会要求孙某赔偿麻将馆收入、车棚租金和处理遗留问题支出的费用，因无明确证据予以支持，相应事实无法予以认定，且其未提供主张处理遗留问题的费用未超过诉讼时效的证据，故对相应反诉请求不予支持。对于孙某提出开元小区业委会的印章未经公安机关备案、主体不适格的抗辩意见，因业委会属于小区业主自治组织，代表全体业主行使权利，其名称的变更并不影响其主体资格的存在；此外，其印章是否备案属于行政管理范畴，也不影响其主体资格，故对孙某的该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和物权法》第三十四条、第三十五条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条  的规定，判决如下:
一、驳回原告孙某的全部诉讼请求；
二、反诉被告孙某于本判决书生效后十日内将其占用的开元小区的三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）归还反诉原告桥东区开元小区业主委员会；
三、反诉被告孙某于本判决书生效后二十日内拆除与三间物业办公用房连通的三间彩钢房，恢复原状；
四、驳回反诉原告桥东区开元小区业主委员会的其他反诉请求。
本诉案件受理费2650元，由原告孙某负担；反诉案件受理费424元，由反诉原告桥东区开元小区业主委员会负担324元，反诉被告孙某负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

本院认为:孙某主张物权保护，要求三被告就侵犯其物权的行为承担赔偿责任，其应当针对其所谓的物权的合法有效性和三被告针对其合法物权实施了侵权行为且对其造成损失承担举证责任。本案中，孙某主张的相关费用发生在其与开元公司物业承包合同期间，双方合同已于2013年12月到期终止。双方合同中针对办公用房水、暖、电的支出和其他公共设施的维修维护费用支出均明确约定由孙某自己负担，故孙某在合同终止后针对相关费用的支出要求开元公司承担责任无事实依据和法律依据，不应支持。对于孙某加盖三间彩钢房的支出，因双方合同明确约定不得擅自改、扩建公共设施，开元公司亦不认可孙某的改、扩建行为经过双方协商并征得过其同意，故孙某的行为属于无权处分行为，责任应当由其自行承担。而且孙某使用加盖的彩钢房开设麻将馆完全是为自己谋利，并未用于小区公共服务，开元公司也未从中受益，故孙某要求开元公司赔偿相应损失亦无依据，不应支持。对于孙某主张的空调和麻将桌支出，亦是为其自己经营牟利支出，应当自己负担，而且空调和麻将桌属于独立的动产物权，孙某完全可以自行拆走，故此项诉讼请求不予支持。双方合同终止后，孙某已经失去对三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的管理权和使用权，即已不再享有合法的用益物权，其向开元小区业委会和盛科公司主张侵害物权的损害赔偿更无法律依据和事实依据，故对其相应诉讼请求亦不应支持。此外，孙某主张的损失的费用支出所依据的证据均为白条或证人证言，证明力较弱，在无其他有效证据佐证的情况下，所谓的损失数额也无法确认。对于开元小区业委会的反诉请求，因开元公司和开元小区业委会双方签订有移交表，可以证明开元公司已将三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的管理权和使用权移交给开元小区业委会，盛科公司撤出后，开元小区业委会仍是三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的合法使用权人，孙某无合法理由继续占用相应设施，损害了开元小区业委会的合法使用权，其主张孙某返还三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）的反诉请求应予支持。孙某搭建的三间彩钢房影响到了三间物业办公用房的正常使用，开元公司明确表示认可开元小区业委会要求排除妨害、恢复原状的请求，同时表示不愿意折价接受三间彩钢房，在此情况下，为保护开元小区业委会对三间办公用房的合法使用权，对其要求孙某拆除三间彩钢房、排除妨害的反诉请求应予支持。对于开元小区业委会要求孙某赔偿麻将馆收入、车棚租金和处理遗留问题支出的费用，因无明确证据予以支持，相应事实无法予以认定，且其未提供主张处理遗留问题的费用未超过诉讼时效的证据，故对相应反诉请求不予支持。对于孙某提出开元小区业委会的印章未经公安机关备案、主体不适格的抗辩意见，因业委会属于小区业主自治组织，代表全体业主行使权利，其名称的变更并不影响其主体资格的存在；此外，其印章是否备案属于行政管理范畴，也不影响其主体资格，故对孙某的该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和物权法》第三十四条、第三十五条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条  的规定，判决如下:

一、驳回原告孙某的全部诉讼请求；
二、反诉被告孙某于本判决书生效后十日内将其占用的开元小区的三间物业办公用房和自行车棚（含管理用房一间）归还反诉原告桥东区开元小区业主委员会；
三、反诉被告孙某于本判决书生效后二十日内拆除与三间物业办公用房连通的三间彩钢房，恢复原状；
四、驳回反诉原告桥东区开元小区业主委员会的其他反诉请求。
本诉案件受理费2650元，由原告孙某负担；反诉案件受理费424元，由反诉原告桥东区开元小区业主委员会负担324元，反诉被告孙某负担100元。

审判长：王凯隆

书记员：苗丽